三十歲高富帥為何仍是窮爸爸? #1555

(本文發問部份已經修改，刪減30%字數，睇就要有花時間的準備)

 

諗sir你好

 

我小時在屋邨長大，看著父母一直刻苦工作，為要改善我和妹妹成長環境而搬入私樓。九七年金融風暴，見證親人投資失利，半生努力付諸流水， 固我一向對投資有所恐懼。唯開始工作後，有感量化寬鬆令金錢不斷貶值 ， 即使心情矛盾，亦硬著頭皮投資股票，當然不得其法。回想從前的投資方法，今可保不失，實十分幸運。

 

我亦醒覺如希望人生有更多選擇，必須增加被動收入。明白自己已不太年輕 (雖亦不太老)， 錯過了之前的黃金機會，現更要在之後十年為將來打好基礎。

 

及後讀到你的著作，十分欣賞你的理財哲學。眼見現在很多投資專家都是將焦點放在「招式」或「產品」上，但你更講求背後嘅「 投資態度」， 十分認同要有正確嘅「心法 」才能 在長時間和不同經濟環境，作正確的投資選擇。

 

我從前投資是使用分散投資法，每季定時入市。但我發現，當我有一百多萬資金在股票市場，我的心境已不能沉着，心胸承載不了股市的大波幅，投資情緒不時被影響。只因為工作十分繁忙，無瑕看著股價，才沒有在股市出出入入。一月港股暴升，剛巧上完收息101後，決定要改變投資方法，故沽出所有股票。這次能在近高位沽出股票，我深感只因我今次幸運，但並不是長遠之策。相反假如股市大挫，以我嘅工作環境，應該沒機會及早反應。

 

我已在1，2月修讀完收息101及103，亦在市場上做了點功課和部署。希望在落實行動時， 找諗Sir你看看我的投資方向是否正確。

 

現況和收入:

本人專業人士，31歲，月入140K

太太專業人士，30歲，月入100K

 

一女兒未足一歲，開支每月85K，預計父母於五年內退休要加家用，稅增及女兒開始入學。 供樓月21K， 每年全家外遊開支約100K。每年儲蓄約1.2-1.6M。已有相當優厚的醫療保險，課後已決定加買危疾保險。

 

資產和資金:

2014年買入自住三房私樓 (我名下): 現估價9M, 按揭剩3.6M, 月供21K (20年期)

父母早年買入三房私樓 (父母聯名): 父母及妹妹居住, 現估價 9.4 M , 我出身後已供完

港元現金3.5M (1.8M 在mortgage link)。其餘大部份在收息103所教投資戶口等待作貸款 批核

本人AIA投資基金 plan，已cut plan取回 USD50K

 

目標及想法:

現在根本毫無運用我們夫婦二人的借貸力 (只用了3.6M/31M = 12%)。因此打算為自住物業重做按揭。如借盡可有近10M流動資金，課後想了方案一: 用8-10M流動資金，於私行開戶並用約 2/3 槓桿買4-6條不同月份派息直債，以進一步分散風險。 另外1/3 買REITs 或世界性ETF (如VT)，去彌補債不能增值的缺點。等到在樓市下調20%時機， 再買入等二個物業。槓桿不用盡，只到約每年10厘息。

 

想了方案二是再買一個單位作收租用， 餘下的資金則在收息103所學的投資戶口，分段購買債基 ( 套餐 A, C, E 和老豆之選，2:3:3:2) 並作槓桿。

四出看過各地方樓盤( 屯門，天水圍，大圍，東九龍，九龍西)， 現屬意觀塘/荔枝角， 因有翻天覆地的發展，及我們較熟悉。另外要提的是，因工作關係，如買第二個單位收租，我們決定跟例只做五成按揭，免得日後如鄭若驊之輩因小失大。 因此，買樓所行的槓桿比率大減，加上種種不利於用樓作投資的政策，故買樓的吸引力大減。如用高按揭買物業但不收租，就違反想增加被動資產的本意。

 

我們較屬意方案一。那方案一 (方案二) 可取嗎? 或有更好方法? 我們希望增加被動收入，以至5年後太太可選擇全/半退休，專心照顧小孩。而我亦能45歲前達至財務自由有更多選擇。

 

另， 有銀行可為我們夫婦二人提供P loan (我和太太最多借2.5/2M, fix annual rate 1.2%, 5年期，即每月還款44K/36K, 如想提早還清罰息2.4%)。我的計劃是用此P Loan, 再放回mortgage Link account，一來抵消按揭利息，二來現金流作不時之需，三來即使不幸如97，08要被call loan仍有水位補倉? 但如此，我們將用盡我們每月的工作收入(但仍有收息的被動收入)?此方法可取嗎? 至於私人銀行開戶的門檻是1M美金， 但我問過個別銀行，他們都回應現在內部門檻要2M美金才能開户。想問諗sir現今仍有什麼私人銀行仍可提供1M美金門檻， 又能作一厘多的低貸款利率作槓桿? 抑或是我在銀行找不到對的人問， 他們覺得我不是適合的客戶而只打發我走?

 

祝生活愉快，身體健康。仍是窮爸爸的富中產上

 

ANSWER:

先謝讀者欣賞筆者在課教授投資人應有嘅「 投資態度」，惟上堂教態度真係好「趕客」，所以澄清一下筆者課程內九成時間教方法教做法的，以及避開銀行人為求高佣予客的陷井及繞圈子。讀者眼見親人投資失敗，引致投資時恐懼。要解此結借用李小龍語句:「保持空靈之心，無形，無法，就像水一樣」。筆者所悟是對待事情/事物態度應當「無形」，投資一事無好壞之屬，今時贏錢亦不要感市場馴如羊。熟習基本功時當然要學法(即熟習法規)，一旦學成應心中無法，見招拆招唔代表無準備，反而是熟法後為每一情境作出獨有而又最貼切之應對。

 

讀者年紀三十算後生，人工偏高令借貸力強勁(假設冇其他貸款，夫婦借盡可達3千萬)，現金水平相對人工只屬一般。此情下應靠累積資產達成讓租客供養自己之狀，完成香港三宅之後就在除港外的主要資產儲存中心置業，其餘資金應投放可隨時買賣的投資物，最後先用股票點綴，此才合理。

 

core:

三宅的租金收入可隨通賬齊升，免除人老才發現今時固定收入到老唔夠洗之苦況。海外資產既可度假用、仔女用，又或當成出事時走佬的後備輪。當然一些無戶名的私人銀行戶口，亦提供後備輪的功用。惟讀者只打工風險有限，不用對後備輪一事太在意。

 

Supplement:

用債或REITs去建構可隨時買賣又派息的投資組合，此部份可每天在市場賣走贖回錢，彌保core用樓投資附有樓有時不易賣走的缺點。

 

Try your luck:

買股票好處是有機會「快買快贏更有機大贏」，但收入高既人不應沾手股票，除非你係「腦細」咁上市發行股票就唔同。有正職更是專業屬打工仔，好難抽時間去掌握股票出入時機。因本案讀者只要唔大錯基本上可岸，那就不要犯險再入股場去博。就當他日買股都應只屬玩票性質，贏就快一點輸都無損結構之類別。另外買車位同工廈不用付高印花稅，缺點係只能借50%低息按揭，讀者攪好住宅及債基收息後可以諗。

 

根據上述三層面配置資金，讀者要行是方案一及二之混合。自住三房係要按盡，得900萬*60%-360萬 = 180萬。父母樓如可以都按一半出黎，得470萬。兩單加按供款約為(180+470)/259*10000 ~ 25K/月。由於加按後兩間樓之結欠都少於市值60%，即係中原城市指數由而家170點跌40%至100點(1997或2011年價)佢地都未洗CALL LOAN。何況加按後手上資金高達350+180+470 = 1000萬，三十歲仔又有乜野好驚呢?

 

由於太太未有樓係手，實在太好! 2-3年後用佢名再買一間住宅吧，低稅加上槓桿高，筆者會在4-5月走訪幾個睇好的買樓地點及拍video介紹，留意一下我們專頁。由今時至未來2年將1000萬次30%入手債基收息，派15%-20%既套餐C及B。另外70%行保本的直債，700萬資金雖不夠開私銀戶口，但今時開私銀戶口亦不需2000萬咁多，去邊攪讀者可whatsapp我們註明收息舊生查詢。入手直債可以是東亞或淡馬錫的直債，近排呢條淡馬錫有返貨，雖然派息係低(只4.3%年)，但此債之槓桿比率為80%，比一般的50-60%更高。若計融資成本是1.4%息，買入之派息槓桿後可簡略計為(4.3%+(4.3%-1.4%)*80%) = 6.7%，對不少人而言6.7%派息已好夠，HK$300萬投入已收$198,600一年，淡馬錫是新加玻政府投資旗艦。若真想要更高息可買東亞銀行債，未槓桿前8.5%派息。

 

當讀者700萬一半淡馬錫一半東亞，平均一年收息56萬可期，仲要到期保本。另外那300萬行進取一點的債基收15%息，300萬派45萬一年，那讀者1000萬資金共可產出101萬利息一年，大大超出25K月供按揭之金額，套了75000利息/月。可簡單利用美國道瓊斯指數作指標，由24000點至14000點劃四區間，道瓊斯指數每跌2500點讀者就將債基的持有增10%而直債減10%，亦即如道瓊斯指數見14000點之時，讀者應是70%債基而30%直債。相反如指數一直升就維持保本的直債70%而進取一點的債基30%。咁樣總好過成舊錢浮浮沉沉係股市多年息都唔多個。至於P-LOAN可以做，不過其實會好傷借貸力，應攪好哂按揭先做P-LOAN。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

---

---

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330