三十歲高富帥為何仍是窮爸爸? #1555

(本文發問部份已經修改,刪減30%字數,睇就要有花時間的準備)

 

諗sir你好

 

我小時在屋邨長大,看著父母一直刻苦工作,為要改善我和妹妹成長環境而搬入私樓。九七年金融風暴,見證親人投資失利,半生努力付諸流水, 固我一向對投資有所恐懼。唯開始工作後,有感量化寬鬆令金錢不斷貶值 , 即使心情矛盾,亦硬著頭皮投資股票,當然不得其法。回想從前的投資方法,今可保不失,實十分幸運。

 

我亦醒覺如希望人生有更多選擇,必須增加被動收入。明白自己已不太年輕 (雖亦不太老), 錯過了之前的黃金機會,現更要在之後十年為將來打好基礎。

 

及後讀到你的著作,十分欣賞你的理財哲學。眼見現在很多投資專家都是將焦點放在「招式」或「產品」上,但你更講求背後嘅「 投資態度」, 十分認同要有正確嘅「心法 」才能 在長時間和不同經濟環境,作正確的投資選擇。

 

我從前投資是使用分散投資法,每季定時入市。但我發現,當我有一百多萬資金在股票市場,我的心境已不能沉着,心胸承載不了股市的大波幅,投資情緒不時被影響。只因為工作十分繁忙,無瑕看著股價,才沒有在股市出出入入。一月港股暴升,剛巧上完收息101後,決定要改變投資方法,故沽出所有股票。這次能在近高位沽出股票,我深感只因我今次幸運,但並不是長遠之策。相反假如股市大挫,以我嘅工作環境,應該沒機會及早反應。

 

我已在1,2月修讀完收息101及103,亦在市場上做了點功課和部署。希望在落實行動時, 找諗Sir你看看我的投資方向是否正確。

 

現況和收入:

本人專業人士,31歲,月入140K

太太專業人士,30歲,月入100K

 

一女兒未足一歲,開支每月85K,預計父母於五年內退休要加家用,稅增及女兒開始入學。 供樓月21K, 每年全家外遊開支約100K。每年儲蓄約1.2-1.6M。已有相當優厚的醫療保險,課後已決定加買危疾保險。

 

資產和資金:

2014年買入自住三房私樓 (我名下): 現估價9M, 按揭剩3.6M, 月供21K (20年期)

父母早年買入三房私樓 (父母聯名): 父母及妹妹居住, 現估價 9.4 M , 我出身後已供完

港元現金3.5M (1.8M 在mortgage link)。其餘大部份在收息103所教投資戶口等待作貸款 批核

本人AIA投資基金 plan,已cut plan取回 USD50K

 

目標及想法:

現在根本毫無運用我們夫婦二人的借貸力 (只用了3.6M/31M = 12%)。因此打算為自住物業重做按揭。如借盡可有近10M流動資金,課後想了方案一: 用8-10M流動資金,於私行開戶並用約 2/3 槓桿買4-6條不同月份派息直債,以進一步分散風險。 另外1/3 買REITs 或世界性ETF (如VT),去彌補債不能增值的缺點。等到在樓市下調20%時機, 再買入等二個物業。槓桿不用盡,只到約每年10厘息。

 

想了方案二是再買一個單位作收租用, 餘下的資金則在收息103所學的投資戶口,分段購買債基 ( 套餐 A, C, E 和老豆之選,2:3:3:2) 並作槓桿。

四出看過各地方樓盤( 屯門,天水圍,大圍,東九龍,九龍西), 現屬意觀塘/荔枝角, 因有翻天覆地的發展,及我們較熟悉。另外要提的是,因工作關係,如買第二個單位收租,我們決定跟例只做五成按揭,免得日後如鄭若驊之輩因小失大。 因此,買樓所行的槓桿比率大減,加上種種不利於用樓作投資的政策,故買樓的吸引力大減。如用高按揭買物業但不收租,就違反想增加被動資產的本意。

 

我們較屬意方案一。那方案一 (方案二) 可取嗎? 或有更好方法? 我們希望增加被動收入,以至5年後太太可選擇全/半退休,專心照顧小孩。而我亦能45歲前達至財務自由有更多選擇。

 

另, 有銀行可為我們夫婦二人提供P loan (我和太太最多借2.5/2M, fix annual rate 1.2%, 5年期,即每月還款44K/36K, 如想提早還清罰息2.4%)。我的計劃是用此P Loan, 再放回mortgage Link account,一來抵消按揭利息,二來現金流作不時之需,三來即使不幸如97,08要被call loan仍有水位補倉? 但如此,我們將用盡我們每月的工作收入(但仍有收息的被動收入)?此方法可取嗎? 至於私人銀行開戶的門檻是1M美金, 但我問過個別銀行,他們都回應現在內部門檻要2M美金才能開户。想問諗sir現今仍有什麼私人銀行仍可提供1M美金門檻, 又能作一厘多的低貸款利率作槓桿? 抑或是我在銀行找不到對的人問, 他們覺得我不是適合的客戶而只打發我走?

 

祝生活愉快,身體健康。仍是窮爸爸的富中產上

 

ANSWER:

先謝讀者欣賞筆者在課教授投資人應有嘅「 投資態度」,惟上堂教態度真係好「趕客」,所以澄清一下筆者課程內九成時間教方法教做法的,以及避開銀行人為求高佣予客的陷井及繞圈子。讀者眼見親人投資失敗,引致投資時恐懼。要解此結借用李小龍語句:「保持空靈之心,無形,無法,就像水一樣」。筆者所悟是對待事情/事物態度應當「無形」,投資一事無好壞之屬,今時贏錢亦不要感市場馴如羊。熟習基本功時當然要學法(即熟習法規),一旦學成應心中無法,見招拆招唔代表無準備,反而是熟法後為每一情境作出獨有而又最貼切之應對。

 

讀者年紀三十算後生,人工偏高令借貸力強勁(假設冇其他貸款,夫婦借盡可達3千萬),現金水平相對人工只屬一般。此情下應靠累積資產達成讓租客供養自己之狀,完成香港三宅之後就在除港外的主要資產儲存中心置業,其餘資金應投放可隨時買賣的投資物,最後先用股票點綴,此才合理。

 

core:

三宅的租金收入可隨通賬齊升,免除人老才發現今時固定收入到老唔夠洗之苦況。海外資產既可度假用、仔女用,又或當成出事時走佬的後備輪。當然一些無戶名的私人銀行戶口,亦提供後備輪的功用。惟讀者只打工風險有限,不用對後備輪一事太在意。

 

Supplement:

用債或REITs去建構可隨時買賣又派息的投資組合,此部份可每天在市場賣走贖回錢,彌保core用樓投資附有樓有時不易賣走的缺點。

 

Try your luck:

買股票好處是有機會「快買快贏更有機大贏」,但收入高既人不應沾手股票,除非你係「腦細」咁上市發行股票就唔同。有正職更是專業屬打工仔,好難抽時間去掌握股票出入時機。因本案讀者只要唔大錯基本上可岸,那就不要犯險再入股場去博。就當他日買股都應只屬玩票性質,贏就快一點輸都無損結構之類別。另外買車位同工廈不用付高印花稅,缺點係只能借50%低息按揭,讀者攪好住宅及債基收息後可以諗。

 

根據上述三層面配置資金,讀者要行是方案一及二之混合。自住三房係要按盡,得900萬*60%-360萬 = 180萬。父母樓如可以都按一半出黎,得470萬。兩單加按供款約為(180+470)/259*10000 ~ 25K/月。由於加按後兩間樓之結欠都少於市值60%,即係中原城市指數由而家170點跌40%至100點(1997或2011年價)佢地都未洗CALL LOAN。何況加按後手上資金高達350+180+470 = 1000萬,三十歲仔又有乜野好驚呢?

 

由於太太未有樓係手,實在太好! 2-3年後用佢名再買一間住宅吧,低稅加上槓桿高,筆者會在4-5月走訪幾個睇好的買樓地點及拍video介紹,留意一下我們專頁。由今時至未來2年將1000萬次30%入手債基收息,派15%-20%既套餐C及B。另外70%行保本的直債,700萬資金雖不夠開私銀戶口,但今時開私銀戶口亦不需2000萬咁多,去邊攪讀者可whatsapp我們註明收息舊生查詢。入手直債可以是東亞或淡馬錫的直債,近排呢條淡馬錫有返貨,雖然派息係低(只4.3%年),但此債之槓桿比率為80%,比一般的50-60%更高。若計融資成本是1.4%息,買入之派息槓桿後可簡略計為(4.3%+(4.3%-1.4%)*80%) = 6.7%,對不少人而言6.7%派息已好夠,HK$300萬投入已收$198,600一年,淡馬錫是新加玻政府投資旗艦。若真想要更高息可買東亞銀行債,未槓桿前8.5%派息。

 

當讀者700萬一半淡馬錫一半東亞,平均一年收息56萬可期,仲要到期保本。另外那300萬行進取一點的債基收15%息,300萬派45萬一年,那讀者1000萬資金共可產出101萬利息一年,大大超出25K月供按揭之金額,套了75000利息/月。可簡單利用美國道瓊斯指數作指標,由24000點至14000點劃四區間,道瓊斯指數每跌2500點讀者就將債基的持有增10%而直債減10%,亦即如道瓊斯指數見14000點之時,讀者應是70%債基而30%直債。相反如指數一直升就維持保本的直債70%而進取一點的債基30%。咁樣總好過成舊錢浮浮沉沉係股市多年息都唔多個。至於P-LOAN可以做,不過其實會好傷借貸力,應攪好哂按揭先做P-LOAN。








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