令人葡萄的個案、廢青易酸者慎入#1547

諗Sir你好, 看過你很多案列分析, 覺得十分中肯有用, 好希望聽取你的建議。本人已經報讀收息101, 希望可以學習及應用。  本人兩夫婦年齡40多, 育一子7歲. 薪金約12萬一個月 (我: $50,000, 先生: $70,000), 供養雙方父母, 有一個工人姐姐。每月儲蓄約$40,000。 因小孩愈大, 須要空間愈多, 好想改善居住環境。 樓價太貴及重稅的因素, 現況有點膠著。

本人希望增加穩定收入, 3-5年內可以轉全職主婦, 抽多點時間照顧小朋友功課。因為年紀不少, 負擔亦大, 我希望用一些較穩陣的投資組合, 謝謝諗Sir指教。

以下是本人及先生的資產狀況;

1. 新界東三房+車位 (本人名): 自住及自用, 現銀行估價約840萬及170萬, 按揭共270萬, 月供共14,000.
2. 沙田三房(先生名): 出租, 現銀行估價約690萬, 按揭170萬, 月供7,500, 租金16,000
3. 屯門兩房(先生名): 出租, 現銀行估價約420萬, 按揭80萬, 月供4,000, 租金9,500
4. 東涌三房新樓(朋友名): 同朋友合購(33%), 估價約850萬 (未有銀行估價), 按揭490萬, 月供18,000, 租金16,000 (已過SSD)
5. 股票約100萬
6. 現金約30萬
7. 保險金RMB100萬, (2023年到期)

心中有一些問題

1. 有必要放一物業先獲利嗎?
2. 如果re-mortgage, 應該套哪些物業?
3. 我們希望換大點自住樓, 又不想租樓, 要怎樣才可換樓?
4. 想透過債基及直債增加穩定收入, 可以怎樣實行, 組合如何?

Many thanks

ANSWER:

明白再答呢類個案，又會被人留言「問候」。一說個案很離地、二說諗sir只為富人服務。只好說筆者文章由2012年至今每日刊出，少作篩選受眾，咩人鐘意睇我既文章無力控制。正如金庸老師，佢都冇能力控制倚天屠龍記既受眾啦。培養一個好習慣，好效果自然到而不需強求，好似讀者能將薪金33%儲起，此為令她在40出頭已擁4宅之基石。未來一年應諗防守而少去進攻，有策略地保有勝果，此為大方向。

讀者最令人羨慕的，係佢四間入面有三間樓都供左大半按揭，資產淨值為(840+170-270)+(690-170)+(420-80)+(850-490)/3+100+30+120 = 1660萬。如保住贏既錢及令錢產出利息，下半生無憂。由於今時樓市投資價值不高，若已齊章擁三樓，及三間樓之租金收入已等於月支出數目*70%，可不用再買樓或即情將樓賣出。留意手上樓房之租金收入仍未大過個人月支出*70%的，買樓仍可滿意閣下消費需求，即他日需擁與通賬齊升的收入作退休籌劃之需要，不要輕易賣樓。讀者四間樓之租值約22k+16k+9.5k+16k = 64k，而月支出80k的70%即56k，此情下讀者可將一些差區份或流通性低的持貨賣走，等樓市有20%下調再換入旺區，修成租金收入大過支出的正果。

由於離島區的空置率由低轉高，加上港珠澳概念要見效相信仲要4-7年，而東涌-屯門連接橋通車後屯門區更有賣點，不妨將夾份買既東涌樓賣走。若等跌市先傾一個話賣另一個唔想，可能因間屋無埋朋友。若是賣33%業權比朋友可能個連印花稅都慳埋，若朋友都同意一齊賣樓就仲容易，350萬利潤三份分。拎錢之後只做定期或保本直債收息，讀者有能力等，因為樓已有三錢又有千萬，這就是釣大魚的本錢。若果閣下連「糊都未開」，麻煩唔好做大牌粗粗地三番牌都食左佢，麻雀台上有真理。至於淨低三間樓應加按至五成套錢，套到150+170+130)=450萬，連同賣朋友樓分120萬，再加自己約160萬流動資金，讀者有約730萬在手。如想換三房只消將自住樓租比人而自己再反租大屋，即可慳再買印花稅及改善居住環境。想退休好請勿再加碼細換大，不宜再擴大住宅投資組合。

加按樓同時向銀行將住宅按揭轉做出租用途，那三間樓的租金收入之70%可作下次再買樓時之收入證明，抵銷45歲個人借貸力下降缺點。730萬資金直債為主，債基為副，少買股票。已屬半個有錢人，何必再在股市打「爛仔交」? 上市公司主席重點是賣股票，唔係買。真債可渣打加和黃，兩條都係未來十幾年唔會到期，而派息渣打為7.014%而和黃7.45%，但投資人可入手後隨時賣走。計渣打今日賣價$116.8，就當你真係咁蝕等左5年最後$110「賤賣」，其實只不過當收少一年7%息，回報與穗當性仍是很好。至於李生和黃唔使講，信就信唔信罷就，賣價$138是好貴，但亦不表示冇人會$140同你接貨。何況收住7.45%息，都唔係急要搵人接。呢兩條夾埋入60萬美金，收息都43000美金一年，即成HK$30000息一個月(當然債券派息是一年一次)。若肯用收息101的槓桿之法，可令回報超10%。

至於730萬當中之120萬可投入債基，利用收息101的債基C餐收15%息，由於有槓桿所以比上面直債做法是多了風險，不過讀者有能力去take些少risk。總好過一舊錢買哂大籃籌，輸左一半都唔知咩事(今日匯豐仍只是$140之一半…)。120萬收15%一年，月產$15k現金流，是月月收的。此資金可助讀者租三房。在供樓多了450/259*10000 = $17300，而直債息派$30000之下，正現金流仍多$13k，同時將按揭供滿後有多450萬比自己老來用。

另一觀察，就係讀者屬有閒錢就買樓既人，而唔係有錢就用黎買股票既人，現時只少量持股100萬。究竟用樓定買股作理財主軸好? 讀者比左答案你。

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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
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