希望可以把自住物業換大 #1546

你好,諗sir
本人最近開始閱讀閣下文章,並且報讀了下星期的101班,希望可以跟你學習投資及理財方法
本人一直不懂理財投資方法,結婚前才開始儲蓄,現生活上遇上一些理財問題請求解答

本人33歲,月入4萬2,
每月給父母12000家用,家庭開支,讀書,保險每月開支供15000

丈夫37歲, 月入4萬6,每月1萬元父母家用,供自住物業每月1萬6

現自住物業以9成按揭購入400萬一房單位,供25年,已供2年,尚欠銀行340萬
本人父母自住物業用了本人做擔保,貸款金額100萬,分30年還

夫婦二人只有5萬人民幣資金,另有大約77萬投資在股票市場
一份股票基金尚未到期領取約值19萬
一份儲蓄基金尚未到期領取約值10萬

本人希望可以把自住物業換大,2房或3房,另退休前多買一層物業收租,想請教該如何處理

 



因夫婦二人計劃生育,一房唔夠住
所以想方案一,把房間一分為二,重新裝修,另購一間物業出租
方案二,賣出物業購三房,但距離多一間物業收租更遠更難
方案三,等政府有機會放寬按揭,或有機會直接購入三房單位,再把一房物業出租
但到時樓價可能又升至買不到
但始終都要先把物業除去一個名

還時閣下覺得其他投資途徑比收租更理想?

謝謝你幫忙解答



以目前狀況有能力多做按揭嗎?
但現時樓價大部分都超過400萬,做到9成按揭,請問閣下覺得現時不是入市時機,是否應該等待時機,例如等政府放寬按揭?

另一大困擾是現物業是夫婦聯名,應否儘快除名及如何實際操作?費用如何計算?

謝謝

 

ANSWER:

讀者股票連現金手持100萬,聯名有一房,想買入三房作換樓。留意需先付15%從價印花稅而日後若證明是換樓(即9個月內完成一出一入),才可計回平稅而退回當中大致11-12%稅款。礙於今時三房平都800萬(唔計嘉湖,不過嘉湖三房由而家六百幾升至八百都唔係奇事),即讀者手上100萬連比稅都唔夠,所以讀者提出的方案一及二依筆者淺見未能實行。

 

先人爆鑊後人得益,讀者買一房是錯,比十幾萬稅買一房住幾年,又要換三房,浪費有限資本。加上一房難租出及對在跌市抗跌力低,筆者認為舊一點的四正兩房,仲好過新淨一房。另外聯名買樓盡量唔好,夫婦九成上會寫老婆單名,其實老婆只係帳面上有幾十萬賺,但承擔了幾百萬債,故高成數夫婦最好不要在單名及聯名間糾纏。大部份夫婦都行長命契,不過如果你想之後再買幾多間樓都唔使比15%從家印花稅,最好選聯權共有。順帶一提,買第一間樓花錢大裝修都係鑊之一,大部份夫婦係住埋4-5年內都想搬屋。計你40萬少少豪裝,即平均用10萬一年係裝修上面,筆者唔知呢筆錢對你而言是多定少。

 

讀者工資屬不俗水平,夫婦借貸力共(42k+46k)/10000*50%*2.59 = 1139萬,用掉了340+100萬,即38.6%。缺點是儲蓄力低,估計早年買樓既錢都係加按父母居所而得,惟在現金標準下唔伸手問父母攞錢買樓,已屬必讚事情。可幸是夫婦計劃生仔,很快會知道為人父母所感受。建議夫婦先傾好會否鎖死儲樓為終生理財計劃,在兩位人工俗加上自發儲蓄性不高之情況下,買樓俗自己同租客幫手加快儲蓄進步是一途。買樓最緊係要係銀行肯借,而夫婦成1100萬借貸力就是其強項。

 

買行步驟是先賣走一房,套番60-70萬在手。另外股票70萬應放走,問一問自己有冇能力將70萬炒股變700萬? 如沒,請將其中60萬股份變回現金,淨10萬係股票市場,如學懂炒股有能力將錢一變三,才再加碼買股吧。何況就當有700萬係手,仍不覺係香港可過舒適生活,讀者不應把股市投資當作主戰場,然而70萬已是讀者流動資金的大部份,宜在此問題上啄磨。

 

賣樓加賣股,套有140-160萬左右,可將其中70萬作首期用500萬買間兩房,若膽大可學人將呢間樓偷偷出租,估計收租15K而供樓要430/259*10000 ~17K/月,負現金流2000去承擔此投資仍是值得,因為息低令供樓大部份金融都當本金儲起。同時考慮到時間一長月供17K都不算什麼,因17K會越黎越唔見使,應左老人家講「供樓頭幾年最辛苦,之後越見輕鬆」的話。留意九成上會樓出租是犯規,唔搞清楚真係唔好學人試。

 

淨低70-80萬,可等2-3年再買樓,請勿一注在2018年買哂兩間,於不同年份買可平均成本,不致摸頂。70-80萬資金可用收息101的E餐收10-12%年息,一個月有7-9K作津貼,在一房已賣退回16K 支出下,讀者有22-25K budget比佢租三房,如想為未來投資可慳一點租大兩房,緊記「想要」不等於「需要」,要上流最緊要是做好這些老土原則,你見個D心靈勵志書都係同一堆論點,而可惜的是大部份人只睇而不做。至於方案的實際做法可在筆者不同課程習得。








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