諗sir,
您好！在看完你的收息論，樓換樓 ，每天看你用心回答各人cases 一年多後，我終於鼓起勇氣上了收息101，並會於三月底上收息103。
本人現况如下：
年50，月入9萬，女。先生月入約1 萬同齡，有1讀初中孩子。每月洗費約$53,000。
1.樓：2人聯名資產只有一層新界東三房現值1000萬。兩年前供滿後翻按比銀行套出 500 萬分30 年還，利息H+1.4%.
2.直債 ： 無槓桿收5.1% 投入10 萬美金，每季派息。
- ELN : 3 條，各投入10 萬美金，每月派息，最少17%。共30 萬美金
4·股票：約300 萬港幣，主要藍籌股(5, 405, 700, 823, 939)
- 現金：約530 萬
有感年紀不輕，份工唔知可以做多幾耐，故希望Lum sir 幫我分析一下. 謝謝！
一個中年媽媽上
ANSWER:
總括而言讀者錯失了後生買樓去擴大資產的良機，及做錯了ETN。今時50歲借貸力要打八折，夫婦借貸力共為1295*80% = 1036萬，可趁樓市遇上比高位跌了20%之機會，出20%首期去入手400-500萬價碼的兩房收租，這樣令讀者退休收入更有保障。至於ELN應是股票掛勾票據，有交易對手風險，如2008年買入雷曼發出之ELN，會total loss連骨都執唔番。再重申買股只為一時賺價而唔係長遠安排，你睇下讀者ELN及大籃籌共揸足800萬，仍未能令佢安心，主因是股票派息不穩定而未能免除持有人每天上班之辛勞，相反上市公司主席就唔使每天上班啦!
股票掛勾票據(Equity Linked Note)主抵押持有人的錢去收取期權金，銀行將期權金稱為利息咁去派比客戶，萬一掛勾的股票跌至預先說好的跌幅，抵押的錢要全轉作股票，俗稱接貨。例如客戶A做了一年期的ELN掛(建議銀行+中交建)，收息15%，即200萬投入可年收30萬利息。如果客人係2018年1月2日做了ELN，預先說好比買入日跌超25%要用買入日之價格接貨，基於1月2日兩隻股份之價格為($7.42及$9.10)，係2018年內只要收市價不收低於($5.56及$6.82)就不用把200萬於($7.42及$9.10)轉做建議銀行或中交建之股份。
那各位認為2018年內，建行或中交建有任何一日收低於($5.56及$6.82)的機會大嗎? 留意是但一隻中都會觸發接貨。可能有人諗，收左貨最多咪當收息? 不過ELN接貨係要客接表現差個隻，筆者看一旦有事客人接中交建的機會較大。而不少人由2007年持有中交建至今唔好講利息，連個價都唔點升得起。回想2007年，當時投資人漠視風險，大做中國鋁業加中交建的ELN，搞到大把客用18蚊接左中交建同廿蚊樓上接中國鋁業，遇上金融海嘯後身家大縮八成(中國鋁業低位少於$1.0)。因此建議讀者只要ELN一到期就應將錢取回不要再續，但如佢的ELN仲要等成年先到期，那就只好望股市再升令ELN自己CALL走。總之呢味野贏就些少輸就一鑊過勁甘! 唔信可以當筆者危言聳聽。
至於筆者成日提的債基疊增，是一項債務，到期有(法)人要償還。因此銀行咪願意接受債券作抵押做槓桿。至於ELN，一般零售銀行係唔會接受抵押，點解呢? 點解住宅升到咁高又可以抵押呢? 種種問題關乎錢財事，如仲需要錢大家好好想清楚。至於股票可以將300萬次組合減至100萬，套200萬出黎買入直債收息，原因是讀者已50歲，呢幾年如有金融風暴令佢衰一次，會將半世人努力付諸東流。淨100萬股轉做收息104提及的ETF方法，根本可模擬300萬倉的同等升跌幅。至於放咩股票可參考一下筆者朋友的圖，佢對股票有些心得。
見上圖為領展三年圖及建設銀行三年圖，領展的MACD指標見12及26均線皆向下，而12線未有升穿26之勢頭，不應持有。至於建設銀行(0939)，相比下較領展好，未來一週將是關鍵，究竟MACD12均線會否下穿26成走勢關鍵點。但呢一刻如要係組合5選2，咁筆者會傾向留939多於823。
200萬現金釋出加上30萬美金ELN返籠，共440萬，不妨將其300萬入手直債而140萬分段吸債基。可由少額試收息再慢慢加大，債基無話好似ELN要十萬美金一條的，債基10000港紙都可入場，派息率同100萬入一樣。直債已在前文交待有渣打銀行派7.031%息之選擇，之於債基C餐有15%，重組下讀者年收息為300萬*7.031%+140萬*15% = 42萬，等於收多35K一個月。你想每個月印印腳收錢定係等你個股票組合於某日爆升呀? 咁易爆升香港個失業率應該好高啦，至少雙位數。
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
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債基槓桿及操作心得分享
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牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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高成數上會出租破解實例解說
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偷雞出租受舉報的徵狀
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買樓收租的裝修及如何控制成本
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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