部署跌市買樓應點做?#1541

諗sir 你好，

 

二年前有幸看到你的專欄，得到很多啟發，實在有相逢恨晚的感覺。雖然過去實有因為家人交學費及償還債務等原因花去大量積蓄，但追看你的專欄後，我終於明白此等不是一無所有的原因，而「你不理財，財不理你」確有道理。

 

得到你的啟發後，再經過努力儲錢年，現終儲得100 萬。已修讀收息101課程（batch 50)及報讀三月尾的收息104 課程。希望開始好好計劃人生，為支持父母及自己的退休生活作好凖備，希望得到諗sir 的指導。

 

背景資料如下：

本人36歲，為銷售人員。底薪27,000，13 個月，連年終奬金約$480,000一年。

 

1） 婚後租樓及養車幾年，終於按奈不住最近以個人名義以350萬八成購入市區樓齡三十年的二百多尺一房單位上車。H +1.29%. 25 年按揭（因本人乃銷售人員，工作雖穩定及平均月入達4萬，但因每月底薪較低，又不想用盡夫婦二人名義買樓，故以單人名買樓時於按揭時不能盡借（因過不了壓力測試），所以惟有買細單位自住。

3）AIA 101 基金，已供12年，回報只有約三成多，現值23萬。

 

丈夫40歲，為工程師，月入31,200, 連年終bonus  約年薪440,000。

1）早年曾欠債，信貸評級曾跌至H，被取消所有信用 。婚後由我管財，信貸評級已升至A。

2）無樓，無負債。

 

1）手持現金100萬。

2）每月使費如下：

雙方父母家用12000

保險：5000（夫婦二人及奶奶）

慈善捐款：3000

 

供樓：12000

其他花費：6000-8000

一年約儲：約25萬元

 

由於老公曾欠債及之前遭銀行拒絕太多，現十分抗拒借貸及以摃桿方式理財（只可接受樓宇按揭），故現階段只想以自己名義及能力借貸槓桿。心中想於數年內以下方法及之後每年儲蓄，以老公名義於市區再買一層大一點的三房樓宇以改善生活環境。

 

請問諗sir 手持100萬應如何佈署增值？自問對股票一竅不通。以下可行嗎？

1） 50萬投資於債基疊增

2）餘下50萬欲以104課堂中的mini bond 及ETF等收息滾大資金

 

希望得到諗sir 指點一二。祝工作順利，事事順心。

小女子上

 

 

ANSWER:

正所謂「讀者生性，阿sir都感安慰」，幾年前看畢本blog令讀者開始儲錢，至今令財務情況大為改善，修成此果最有賴讀者自己夠堅持。筆者只能每日堅持寫文，同你體現堅持的重要性。當然堅持只屬基本功，再上一層樓要有策劃，要找對工具。

 

在籌劃方面，讀者必須再買起碼一樓。由於已年近四十但人工仍受限3-4萬，往後收入會否再爆升相信心裡有數。既然已知發達不在今世，不如踏實搵多幾個租客加快自己儲錢。讀者夫婦借貸力共(27000*13/12)/10000*50%*2.59 + 31200/10000*50%*2.59 = 790萬，現已用約350萬次80%，即約280萬，用掉百分比為35%。年終獎金及bonus能不能計，在於糧單有否分開註明及將佣金報埋比稅局。如做齊，佣金之70%當作批按揭時核實收入是樂觀的。當然市況一差佣金可以變零，所以銀行都依底薪批貸予客人亦不過份。

 

下一間樓可等樓市比高位低20%之情下再買，例如中原城市指數在175見了高位，要等到至少175*(1-20%)=140點先買。此原則配合至少比20%首期先上會，樓市要於一至兩年內急跌40%才令此策者負資產。此種急跌只在98年試過，可見用此策略入市有一定防護性，何況讀者cash仍未用盡被call loan可以補水。至於如4-5年先累跌40%，業主自可儲蓄到現金防止被call loan。何況跌市永遠是急，升市則好慢。就當1998-2003年之間雖六年不濟，仍有2000年科網泡沫讓人有喘息空間。

 

手持100萬應如何增值? 雖讀者宣稱對股票一竅不通，不過建議佢都習慣將20%資金美國或香港股市，因讀者較年輕而儲蓄率只中規中矩，前年買的樓亦不見賺價深，無本金但又想有cash在手用股票對路。買股可有兩方向，一是死等而侯底買入型，此等人可侯恆指比高位調整50%才買入。即今日恆指31000，買入要等16000。可能看倌會覺得要等恆指跌一半可能成世都等唔到，不過如果你記性好，知道2007-09年之高低位為31900至10600，1997-98年之高低位為16000至8000，那恆指距高位調一半出現機率雖少但過往發覺往往是入市位。加上讀者無買開股票，不妨照等而現在學好怎在跌市買入槓桿ETF去倍大回報，而又免除牛熊被打耙的風險。

 

另一類人是常trade密密入市，呢類朋友最好有個系統幫佢計去出入市位，而當然自己需要有套formula去決定出入市。咁做可令投資人唔使等咁耐就有得入場，壞處是需投資更多時間學習及多花時入市。至於100萬另外的50%可投入收息101的債基再疊增，由於錢少所以20-25%一年的套餐A或B不合，只可用收10-12%的套餐E。50萬都起碼比到5000/月利息，希望過1-2年等到入市位買樓，按此速度到時應有多25-50萬現金加收左既十零萬利息係手，可開展第二及三宅的路。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330