部署跌市買樓應點做?#1541

諗sir 你好,

 

二年前有幸看到你的專欄,得到很多啟發,實在有相逢恨晚的感覺。雖然過去實有因為家人交學費及償還債務等原因花去大量積蓄,但追看你的專欄後,我終於明白此等不是一無所有的原因,而「你不理財,財不理你」確有道理。

 

得到你的啟發後,再經過努力儲錢年,現終儲得100 萬。已修讀收息101課程(batch 50)及報讀三月尾的收息104 課程。希望開始好好計劃人生,為支持父母及自己的退休生活作好凖備,希望得到諗sir 的指導。

 

背景資料如下:

本人36歲,為銷售人員。底薪27,000,13 個月,連年終奬金約$480,000一年。

 

1) 婚後租樓及養車幾年,終於按奈不住最近以個人名義以350萬八成購入市區樓齡三十年的二百多尺一房單位上車。H +1.29%. 25 年按揭(因本人乃銷售人員,工作雖穩定及平均月入達4萬,但因每月底薪較低,又不想用盡夫婦二人名義買樓,故以單人名買樓時於按揭時不能盡借(因過不了壓力測試),所以惟有買細單位自住。

3)AIA 101 基金,已供12年,回報只有約三成多,現值23萬。

 

丈夫40歲,為工程師,月入31,200, 連年終bonus  約年薪440,000。

1)早年曾欠債,信貸評級曾跌至H,被取消所有信用 。婚後由我管財,信貸評級已升至A。

2)無樓,無負債。

 

1)手持現金100萬。

2)每月使費如下:

雙方父母家用12000

保險:5000(夫婦二人及奶奶)

慈善捐款:3000

 

供樓:12000

其他花費:6000-8000

一年約儲:約25萬元

 

由於老公曾欠債及之前遭銀行拒絕太多,現十分抗拒借貸及以摃桿方式理財(只可接受樓宇按揭),故現階段只想以自己名義及能力借貸槓桿。心中想於數年內以下方法及之後每年儲蓄,以老公名義於市區再買一層大一點的三房樓宇以改善生活環境。

 

請問諗sir 手持100萬應如何佈署增值?自問對股票一竅不通。以下可行嗎?

1) 50萬投資於債基疊增

2)餘下50萬欲以104課堂中的mini bond 及ETF等收息滾大資金

 

希望得到諗sir 指點一二。祝工作順利,事事順心。

小女子上

 

 

ANSWER:

正所謂「讀者生性,阿sir都感安慰」,幾年前看畢本blog令讀者開始儲錢,至今令財務情況大為改善,修成此果最有賴讀者自己夠堅持。筆者只能每日堅持寫文,同你體現堅持的重要性。當然堅持只屬基本功,再上一層樓要有策劃,要找對工具。

 

在籌劃方面,讀者必須再買起碼一樓。由於已年近四十但人工仍受限3-4萬,往後收入會否再爆升相信心裡有數。既然已知發達不在今世,不如踏實搵多幾個租客加快自己儲錢。讀者夫婦借貸力共(27000*13/12)/10000*50%*2.59 + 31200/10000*50%*2.59 = 790萬,現已用約350萬次80%,即約280萬,用掉百分比為35%。年終獎金及bonus能不能計,在於糧單有否分開註明及將佣金報埋比稅局。如做齊,佣金之70%當作批按揭時核實收入是樂觀的。當然市況一差佣金可以變零,所以銀行都依底薪批貸予客人亦不過份。

 

下一間樓可等樓市比高位低20%之情下再買,例如中原城市指數在175見了高位,要等到至少175*(1-20%)=140點先買。此原則配合至少比20%首期先上會,樓市要於一至兩年內急跌40%才令此策者負資產。此種急跌只在98年試過,可見用此策略入市有一定防護性,何況讀者cash仍未用盡被call loan可以補水。至於如4-5年先累跌40%,業主自可儲蓄到現金防止被call loan。何況跌市永遠是急,升市則好慢。就當1998-2003年之間雖六年不濟,仍有2000年科網泡沫讓人有喘息空間。

 

手持100萬應如何增值? 雖讀者宣稱對股票一竅不通,不過建議佢都習慣將20%資金美國或香港股市,因讀者較年輕而儲蓄率只中規中矩,前年買的樓亦不見賺價深,無本金但又想有cash在手用股票對路。買股可有兩方向,一是死等而侯底買入型,此等人可侯恆指比高位調整50%才買入。即今日恆指31000,買入要等16000。可能看倌會覺得要等恆指跌一半可能成世都等唔到,不過如果你記性好,知道2007-09年之高低位為31900至10600,1997-98年之高低位為16000至8000,那恆指距高位調一半出現機率雖少但過往發覺往往是入市位。加上讀者無買開股票,不妨照等而現在學好怎在跌市買入槓桿ETF去倍大回報,而又免除牛熊被打耙的風險。

 

另一類人是常trade密密入市,呢類朋友最好有個系統幫佢計去出入市位,而當然自己需要有套formula去決定出入市。咁做可令投資人唔使等咁耐就有得入場,壞處是需投資更多時間學習及多花時入市。至於100萬另外的50%可投入收息101的債基再疊增,由於錢少所以20-25%一年的套餐A或B不合,只可用收10-12%的套餐E。50萬都起碼比到5000/月利息,希望過1-2年等到入市位買樓,按此速度到時應有多25-50萬現金加收左既十零萬利息係手,可開展第二及三宅的路。








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