你好諗Sir,
對上一次寫email給你請教買樓問題已經是2013年，當時剛入職公務員，並向你請教應否買樓。最終當年個人名義400萬買入了九龍灣三百餘尺兩房細單位。
本人現時35歲已婚
月入60K（會每年跟據公務員薪金表跳point）
在五年後可申領政府10年非實報實銷津貼（到時估計每個月的津貼為20K）
太太文職月入25K（太太要支付一半作家用，加上平日家庭開支，基本接近月光）
我倆有一個兩歲女兒
並將於短時間計劃生第二名小孩，有需要轉大單位
每月儲蓄5K（因同時應付供樓家用屋內大小支出，儲錢能力不高）
家庭儲蓄約500K
基金約200K
5年之後，細單位樓價接近600萬，雖然有近200萬升幅，但深感現時政策未能幫助轉買同區三房單位如德福花園，因為四成首期實在是一大阻力。
想向諗Sir請教，究竟如何可以運用本身能力去改進家庭向上流？
- 賣樓套現，向一手市場買三房單位？
- 多買一間兩房細單位，然後兩個單位都出租，再出去租三房單位住？
當年十分感謝得到你指引的「平庸心急人」，在現在這個置業階段雖然有一樓在手，但未能突破向上流，眼見樓價仍不斷上升，我這個「平庸心急人」要再打擾諗Sir，希望得到啟示。
唔好意思諗Sir要在Facebook page打擾你, 因我之前經email send過以上問題比你, 但見諗Sir可能太忙未覆，所以冒昧在此再找你幫忙
平庸心急人上
ANSWER:
一別已五年，讀者在家庭事業都有進展，可喜可賀，亦印證予筆者講:「如果有能力，一開波最好買三房及唔好大裝修」大抵是對的。現時讀者最差一環是儲錢，成個家庭月只儲5千，水真係滴落黎隨時斷個隻。雖有太太未買樓名額，但再買樓佣金加正常印花稅支出已超廿萬，未計裝修實在構成負擔，所以賣兩房再換大不建議，加注買多間都不建議。
讀者呢類人正是財爺幫唔到，頂多退下稅既一群(咁都好過冇)。要自行改善居住環境，可將樓賣比太太及將自住樓按爆至八成，再學出面有D人用太太名偷偷租出。筆者見公務員用自己名偷偷租出好少，但不少因人清楚罰則，係理解好預防措施後用老婆名搞。按爆後讀者可套600*80% – 約250萬欠款 = 200-240萬。按爆後原本樓要供約16K，相信收租都係16K，供租出可抵，然而讀者就有多200萬係手及原本自住樓唔使供，咁就大把出路租三房啦!
200萬點去收息津貼三房租金? 由於負擔重而資金本身不多，唔可以似收息101其他人咁用套餐A或B收20-25%年息，相反只應用E餐收10-12%息，200萬分段投入行套餐E，E餐本身持有成千條債有效減低了單一公司倒閉風險，預計讀者可新產出每月$20K正現金流。那讀者原本供自住樓既錢可上呢20K新2收入，夠哂讀者租三房應有淨錢令儲蓄金額令至每月>10K
讀者故事亦警醒未婚各位，理財路在婚後更為難行，在父母及仔女都要養之下儲蓄能力大減，如果婚前訂下的理財目標都不能達到，往後人生已被編組。社會賢達往往滿口仁義道德，惟小市民要安康總要靈活變通之法。香港在法制、治安、資金流通、低稅、網上傳輸、工作機會綜合言仍屬世上數一數二，要在此地活下去預左要花很大努力。當然閣下亦可在外地選擇合適個人之生活。
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