諗 Sir你好,
之前已讀完諗 Sir的理論.
夫婦二人 現年40歲，月入8萬
覺單靠雙手搵錢是不足夠，的確需要好好理財才能做好退休安排。
因此，想請教諗 Sir如何優化整體資產配置，為退休生活打好基礎。現時資產情況如下：
物業1）
現自住東涌樓，先生名下，市價估計約800萬(已過SDD)，400萬貸款，月供1.4萬。
物業2）
未補地價屯門居屋，15年樓齡，我的名下，估值305萬，135萬貸款，月供6千，現給媽媽住。
物業3)
屯門A私樓 25年樓齡，我的名下，估值450萬，140萬貸款，月供6千，收租8500
物業4) 屯門B私樓 25年樓齡，我的名下，估值450萬，130萬貸款，月供6千，收租8500
4）現金儲蓄50 萬（大部分放在兩個mortgage link戶口收2.1% p.a.）
5) 純儲蓄基金 保險100萬，保證回報3.2%p.a., 3-4年後取回。
問題：
1）現媽媽有一公樓, 我想用此公屋再買居屋, 是否可行
2) 我想賣了 屯門A私樓, 轉現金作其他投資, 是否可行
3）或一動不如一靜，暫時什麼都不做，靜候樓市回調才考慮添置多一個物業。
謝謝
ANSWER:
讀者需留意過往的成功，不表示未來此法行得通。讀者理財主要靠樓，然而現今把投資過份側重買樓，退休生活易因樓市波動而打破。先請看倌勿斷章取義，筆者不是不看好樓市，惟對於一些借貸力不高，而手持三間樓或之上的人，現市況不宜再加碼買樓。主因是借盡買樓遇上樓市回調，槓得太盡者往往捱唔過樓市低點。筆者亦無預測樓市之能力，雖觀察2月28日金管出的數據後，結論樓市升勢仍屬健康，惟看倌應將個人財產保存得不受估錯升跌影響，才屬萬年之策。本blog的理念不合一些過份拚博的人，有緣找到好教師或許會開些教年輕人理財的課程，或此刻主為薄有資本者服務。
讀者家庭收入為8萬，借貸力為80k/10000*50%*2.59 = 1036萬。現時已借400+135+140+130 = 805萬，而物業市值為2005萬。可見借貸力已用805/1036~80%，而手上物業跌12.5%已等於讀者手上現金加一年人工次總和(約250萬)，此情下斷定讀者不應再買樓，雖交出母親公屋可綠表九成半上大省再買樓首期，但再借仍屬不應。反而賣走物業三可以考慮，因賣走樓套回300萬，應已大致等於讀者10年所儲。計讀者夫婦人工8萬而月儲3萬，10年只可儲360萬，因此讀者可把握樓市現況而先賺一套，同時補充現金水平。留意手上100萬係放於保險，幾年後先可用，萬一跌市真到而手上只50萬現金而hold足2000萬市值樓，只可以祈禱個市生性同銀行唔好搵你。
套出300萬資金主用債基及直債收息，可一半置於渣打直債，收7.018%年利息，存20萬美元或其等值。另外160萬投入債基再疊增收息，可以穩一點行收息101之中最穩的「老豆之選」疊增方法，只收8-10%一年但提供更低波幅。那300萬應可產出年8.5%利場息，一年提供255k利息，令讀者一個月可儲多2萬幾，估計已等於將讀者所儲DOUBLE了。用300萬生出來的息買樓，以戰養戰，總好過現在疲兵之際再勉強出擊。
再把讀者手上資產計計:
東涌樓要供 (-14000)
屯門居屋母住 ( – 6000)
屯門A私樓 8500-6000=+2500
屯門B私樓 8500-6000=+2500
50萬現金儲蓄2.1%息 = +10500/12 = 875/月
保險只能在到期時才知有冇錢賺，唔計
(1200萬樓淨資值+手上資金)資出之正現金流 = -14K-6K+2.5K+2.5K+875 = -14125
即讀者擁千三萬資產係手仍只產出負現金流，應否變陣及學習自行判斷。
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