諗 Sir你好,
之前已讀完收息101及103，剛開始進行債基疊增，及剛報了ETF班，希望可進一步做好理財。
本人現年43歲，月入12萬，太太現為全職主婦，有一名6歲兒子，需供養長輩。夫婦二人以往靠努力工作儲錢，雖然現時工資不錯，但隨著步入中年，兒子還細，未來教育及醫療的開支只會有增無減，加上現只得本人一個收入，更覺單靠雙手搵錢是不足夠，的確需要好好理財才能做好退休安排。因此，想請教諗 Sir如何優化整體資產配置，為退休生活打好基礎。現時資產情況如下：
1）現自住九龍新樓，本人名下，市價估計約1250萬(未過3年SDD)，600萬貸款，月供2.3萬。
2）已補地價荃灣居屋，25年樓齡，太太名下，估值580萬，200萬貸款，月供1.2萬，月收租金1.7萬。
3）現金儲蓄220 萬（大部分放在兩個mortgage link戶口收2.1% p.a.）
4) 股票及基金120萬
5) 剛開始執行債基疊增，自資70萬加杠杆，淨回報約14%p.a.。
6) 純儲蓄term saving 保險50萬，保證回報3.2%p.a., 3-4年後取回。
7）每月支出約9萬（包括2筆mortgage供款）
問題：
1）應否購入第3個物業(因夫婦各已有樓，需要借用長輩名購入)，及從那類型物業入手為佳 (因本人只可為擔保人，相關LTV及DSR會收緊).
2）或將居屋單位換碼至一個私人大型屋苑單位（但現時居屋貸款是太太以前有工作時申請，所以換碼等於放棄了現存200萬的借貸力），加上換碼後的單位需要本人作為擔保人，所以如未來在再想增添第3個單位收租，又再要以本人做擔保，恐怕很難計到數）
3）或一動不如一靜，暫時什麼都不做，先以債基疊增收息，靜候樓市回調才考慮添置第3個物業。
謝謝
ANSWER:
現夫婦只有讀者一人工作，家庭借貸力減為120K/10000*50%*2.59 = 1554萬。已用借貸力為600+200 = 800萬，用掉800/1554 = 51%。基於借貸力在旺市最多只用7成，建議讀者最多運用1554*70% = 1087萬借貸力，亦即再借都唔好超過1087-800 = 287萬。咁計讀者就當要買第三宅，係不想用高首期及用途多報為出租之情下，最多買市值500-550萬的樓。此價碼唔係冇選擇，但以讀者資產淨值達1500萬而言，再買幾百萬樓對於大局改善不多。不如好好搞定產出現金流，為每月九萬銀的洗費作打算。
留意太太借貸力可作塑造，利用買樓003借貸力由無變有之法門，冇做野既太太都可合規齊文件變回受聘，至於佢點返工係太太同佢老闆之間既事，銀行冇得干涉，不過對答流暢一定有幫助。另可由數字計出讀者的憂心何在，雖工資達12萬但月支出已達9萬，計佢一個月真儲起3萬(未計交稅)，工作一年才能累起4個月支出，那工作10年才可累起約4年支出，而流動資金計為約400餘萬之下，再咁落去讀者要大大降低生活質素才可退休，仲未計阿仔讀書又或置業上的支出，12萬月入爸爸其實都唔易捱。
最困讀者的無疑是兩間樓壓死了讀者(1250-600)+(580-200) = 1030萬的錢。加上樓市一跌，呢1030萬便「見財化水」，膽大者可將兩樓逐間賣，然後再換入市值約500萬的屋苑兩房收租，5成上會，而自己反租九龍三房黎住。兩間收租兩房如偷偷地八成上會，首期為100萬而月供約16K，大致同租金睇齊，咁做好處係讀者只用了200萬就槓起成1000萬樓房，而自己套到[(1250-600)+(580-200)] – 200 = 830萬。呢舊錢就當保守點收10%年息，已產83萬一年，夠讀者三季的支出總和。更何況讀者已試買70萬債基收緊14%一年息，在債基買多定少都享同一派息率之下，讀者可由70萬進一步擴展債基疊增的投入銀碼，分不同時間買入，安全系數有一定保障。然而咁做令成家人流動資金水平急升至1200萬，往後仍有極大發揮空間，唔方便既只係要月付約30K租樓，小朋友要將就一下。由於夫婦賣樓再換只付正常印花稅率，讀者可在SSD期過後考慮下上述方案。
當然行保守唔賣樓，好處是唔使煩搬屋搵樓，這個筆者明白。讀者自住樓已按盡，冇得搞。惟太太的樓可在準備好借貸力之後，搵家人個名行一拆二按爆八成，即係將580萬的80% ~ 430萬套出，減除尚欠銀行的200萬，讀者仍可多揸230萬現金係手，連同原有之400萬，有成600-700萬去收息或預備已佔一定先機。一拆二後可太太及其親人各揸一層，變成讀者實質控有三間樓(雖名義上不是)，在45歲完成一生三住，等租客慢慢幫手供甩樓仍層不錯選擇。至於手上六百萬餘可用收息101之債基疊增收息12-15%或ETF收息，14%一年等於月收$70K/月，大大降低讀者負擔壓力。
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