一路有追開lum sir既文章, 非常實用，簡直造福網民。
現況：
- 現有自住聯名(老婆)物業 (2014年2月買入價為3.68m, 現押在BOC尚欠1.4m, P-2.7%, 剛過罰息期, )
- 手上有1m cash可以隨時運用
- 除mortgage外，無其他負債
- 家庭月薪約30k，但小弟之行業剛好食正條水，剛出1m花紅，悲觀預計未來1-2年都係差唔多情況2，樂觀d就長做長有
自住樓係boc做緊mortgage, 而且一直未過罰息期……但漫長既等待終於完結，2018年2月剛好2年過左罰息期 & SSD，所以希望規劃好，準備買樓003班一開二之計劃，打算之後再置業作收租之用。我會把物業50%業權轉到老婆名下，再搵間Mortgage Link比較好既銀行 (屬意係HSBC, 現估價約5m左右)，希望按60%，多出資金放在mortgage link或者尋求其他穩定產品賺息。現時債息上升，風高浪急，是否時候? 請lum sir指點
ANSWER:
讀者出了一舊花紅，如果老闆已幫你報稅，那應趁今年入息「暴增」，好好把握借貸力去借錢。可能大家心諗:「只不過一年花紅，真係可以將我人工由30000/月計作1,000,000+(30000*12)/12 = 113000嗎? 如可成真那未計老婆借貸力都由30000/10000*2.59*50% = 3.88mil提升至 113000/10000*2.59*50% = 14.6mil???
筆者意見是如果成舊花紅你有打足稅，稅單睇到銀行至少計一半。另外當然要有關花紅之糧單。由於按揭是計申請個刻財務情況，讀者真係要把握今次機會。之後就當被炒，需銀行寫明要債仔當財務情況變更時知會銀行，不過真係冇見人入過銀行主動叫佢更新失業既情況。另外讀者到溫情滿溢既小銀行有著數，最好係例淡既三月去，計到半份bonus都可將借貸力增至8-9mil。講到底銀行為做生意，你又有間屋抵比佢，就當剛好企係金管條界上面，三月係年頭「借庫」總較易傾。
建議讀者將物業按到八成，因為佢主欠錢，要趁此時增加。讀者手上有1m，不屬太差，但重申要把握今次出花紅良機，除了錢多了，借貸力亦增了。
有錢後買樓定買債? 由於讀者行一拆二後已將夫婦其中一人甩名，另一半買樓可上八成，因此加按後連自己現金應有250萬在手至場，可以其中80萬用單名再買樓，120萬入債基疊增收息，淨50萬策應。始終市況易變，買股難料，買債都唔可以all-in。
網上智慧說高收益債券基金不宜持有，更有被銀行call-loan風險。網上話不宜持有之因是:「債券價格對利息o既影響, 係linear o既, 基本上一加息, bond price 就跌, 絕無例外。」筆者經常提及利用債基、直債、式短公司債去收息，佢地都是一些(BBB>B)級的債券，走勢近似下面一隻ETF，叫HYG，那我們看看HYG走勢，理解由2007年之後債基走勢:
- 2013年之後伯南克話收水，HYG不見大跌
- 若果債價同息口走勢成反比，為何2008年美國大減息之時，HYG不會升呢?
- 近日又吹美國加息，10年期國債孳息率逼近3%，那為何美股或港股要跌千點以示，而HYG單人日跌幅只0.37%呢? 就當幾天跌幅累計, 跌1蚊都冇。計埋有槓桿，將跌幅放3倍又如何?
先講，筆者都好想係息口同債價成反比咁容易，那方便筆者工作。筆者自己解說是:「債都有很多種，唔同評級對息口加減之反應各異，不能說加息就令全部債都跌。」難度加息又會令全部股票都跌咩?再見下圖，根據AASTOCK報價，搞到10%年息的債基，呢幾日由$15.65跌到$15.57，跌左0.5%，少過盈富基金。當然銀行唔會比你買到又穩又收到息既野，個客既投資組合越有升跌，更易令客人出入貨去賺佣，你自己諗係唔係? 筆者寫BLOG講一套慢而穩既收息理念五年，已得罪了輪商、券商、金融人…
當然由2013-14年已上收息101的同學，此刻應再進一步做好對沖，令收來利息不會被市場變動而影響。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
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價格將升的直債之特點
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債基買賣手續
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槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
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離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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