不要買樓的四個原因 #1520

諗sir你好。

本人今年三十歲,已婚。我最近辭了職,現在正在上海進修,並且會在四年來畢業。

我的老婆也在幾個月前也結束了其生意,因為生意一直在蝕錢。

在我們結婚那幾年,我們算是很幸運,因為我們的父母給我們買了房子,而且也會給我們一些資金。我們結婚後也買了些股票,但其中30%都是蟹貨。於是我們停止了投資。而現在我們對此十分苦惱,因為我們持有那些現金已經超過五年,一直在等一個良機,但時間過去,我們並沒有等到這個時機,而我們手上的現金也因隨著通脹而貶值。而且,我們夫妻倆都正在失業,我們實在很需要一些建議。

 

關於我們的背景,香港物業方面,擁有在香港仔的四房單位,全數付清,沒有抵押紀錄。

市值4000萬,樓齡5年。出租的租金是每月$76000。

在中國擁有物業,其名字屬於我妻子。

市值200萬人民幣,出租的租金是每月$8600。

現金方面,有1400萬加300萬緊急才使用的現金,總共是1700萬現金。

股票方面,我們價值$900000的投資在股票,$400000在收息股

在費用方面,目前我和妻子都在上海租屋,每月付$10000。我倆沒有工作,所以也沒有收入。而且未來三年未畢業前也不會住在香港。

 

假設在未來四年不工作的情況下,我應該如何增值自己資產與現金?想請教諗sir以下問題:

  1. 我正在考慮在近幾年是否應該買兩個單位。我應該買2房單位、一室單位還是一房單位以作投資?
  2. 這是否一個好的時機作房地產投資?還是我們應該等市場轉壞時才入手?
  3. 以保值及增值的角度來看,香港哪個地區是適合長期的房地產投資?我應該考慮一手市場或是二手樓產市場,如嘉亨灣,而且考慮不同投資嗎?例如大型屋苑還是單棟式?
  4. 如果以1500萬買一手的翰林峰兩房單位,這算不算一個好的投資?因為我個人在香港仔的單位收的租金是每月$76000,銀行也可以借貸600萬給我,如果這樣看的話,適合作這樣的投資嗎?我應該如何運用我額外的500萬?我應該用以買另一個單位還是應該等經濟轉壞時入手?
  5. 如果考慮到現今市場的危與機,我應該如何分布我的投資組合?
  6. 曾經看過你的節目,我應該抵押在香港仔的物業,然後把套現的現金來買收息股,例如美國財政部的債券,以獲得3.75%的回報嗎?

謝謝諗sir。

 

ANSWER:

三十歲人黃金時間,走去全職讀書,真係只有讀者父母才有資格評論。雖然李家誠同四叔都係榮譽博士,不過肯定佢地既錢唔係讀返黎。明白讀者衣食不缺,但如果夠錢洗就叫活得好的話,那讀者就唔使辛苦同筆者於課堂見面。廢話講完,睇完讀者個案想到幾要點:

 

要點一: 唔係人人都要買樓

買樓主因係要利用銀行槓桿,允許人只出100萬就槓到約500萬市值資產在手,欠款近定額慢慢供,而銀行允許業主獨自管有物業,加減租金。這樣只要租金同通賬齊升,業主應對按揭定額供款會隨日子變得容易。最後在長時間消磨後,業主利用租客磨出一層樓,而自己只係出首期。此為買樓好處。

 

惟讀者本身已有錢,樓房投資升得慢而管理相對下麻煩,買樓對讀者而言不屬好投資。加上香港樓升幅已鉅,就當未來長遠睇升,那讀者為何要因為相收幾萬租值,而付60萬印花稅買翰林峰呢? 60萬印花是假設讀者無樓在手要打的低稅率,只要佢有1%住宅業權在港,稅款會增至225萬,咁真係收4年租都收唔番,未計經紀佣。或許讀者對樓「升得慢」存疑,事實上中原城市指數在1997年創立時剛100點,今時近170點,20年升約70%。至於股票,如果你眼光好,一年一倍大把機會。若拉平講指數,97年恆指16000點左右至今見33000,升幅超100%。買股買債是低佣加寧活性高,已有樓住及充滿資金的朋友,不用急去付幾十萬稅再等十幾年去養間樓「養」熟。香港勝在投資點子多而稅低,但要懂識別。

 

要點二: 要懂借貸力計乘

筆者相信銀行可以借600萬比冇做野既讀者,因讀者樓值3000萬而資金有1000萬,利用資產證明借net asset value的30%之特點,讀者net左再加factor都有2500萬,其中40%都有1000萬,就當冇收入證明只拎間供滿既樓契及cash出黎,1000-1300萬應有商量。惟借600萬買翰林峰令借貸力用左一半(因總借貸力估計在1000-1300萬)加上要成900萬首期,加上收租應在30K多少少,即壓死900萬資金而年收36-40萬,回報在4.2%左右未計扣供樓及雜管。當然同一方法計讀者深灣自住樓回報更低,3000萬樓租值76000/月即只約2.3%現金流產出率。

 

要點三: REITs及債基為低稅及輕便之選

現金投資可考慮下列幾個選擇,亦可打散買,缺點就是派息太穩定唔跟通賬升,但除此之外少稅少佣及流通性高都係好處,相比下3000萬樓要放,市好都未必快有回音。除了東亞債要20萬美金入場門檻外,其餘10000蚊港銀都可以入手! 下圖第一張是東亞銀行債券,派8.5%,沒到期日隨時可買賣,讀者買完再搵相熟銀行朋友幫手,用少於2%之融資成本再槓一倍都得! 即係回報過10%是肯定,風險在東亞銀行會否倒閉。另一個選擇見再下圖,是美股ETF,派7%,留意有金額機構提供7成上會買呢隻野,融資成本2.9%,係買美國科技股再行保守方案收息,保守機制見面再談。

最後是一隻而家都唔少人知的REITs,星加坡上市,持香港商場做資產,派息6.15%,又係有槓桿。那三樣投資物可分散買而產出一個約12%的投資組合幾可肯定。由於東亞直債波幅低,而星加坡REITs(見下圖)過去一年波幅都是由0.95-1.25,仲要升多跌少,咁做出黎穩定性及分散系數都可以。當然人人唔同情況,先在免費文比些lunch set各位醫肚,更高息靚野在堂上面談。讀者1000萬投入收成百幾萬一年,應抵到佢現時洗費。

 

未有資產者筆者仍建議買樓行先,因為未有地方住加上資金唔多,樓仍屬好選項。但已有資本者以不失及穩為主,當然低融資成本令富有人仕理財更屈機。

 

要點四: 樹大招風

另留意資產較多者,最要小心係幕後有人伸手將你拖返落地,郭生同前政務司長「肥龍」當年有錢有權,但保養工夫做得唔好,一樣可以好大鑊。其實資產過二千萬港幣之後,唔係要攻,而係主守,樹大招風呢句永遠適用。同政府打好關係,將資金分散地區善存,擁有雙重國藉,這樣都屬永固家業的必做事項。一場官司花掉一個人時間加上幾百萬,屬平常所見。

 

另外大家落到銀行,都唔易問到銀者提及的投資物。正如網上流傳,姪仔叫UNCLE去銀行買債券,最尾UNCLE耳仔軟入銀行買左聯想股票掛勾返黎。又或者現時去中區的一些鄭秀文銀行,佢地要客買張保險先比開戶口。讀者你可以做個實驗:「print呢篇文出黎,拎落去銀行問點買,幫幫手同筆者開個錄音,要預兩個鐘電錄野,高價收購。」








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