不要買樓的四個原因 #1520

諗sir你好。

本人今年三十歲,已婚。我最近辭了職,現在正在上海進修,並且會在四年來畢業。

我的老婆也在幾個月前也結束了其生意,因為生意一直在蝕錢。

在我們結婚那幾年,我們算是很幸運,因為我們的父母給我們買了房子,而且也會給我們一些資金。我們結婚後也買了些股票,但其中30%都是蟹貨。於是我們停止了投資。而現在我們對此十分苦惱,因為我們持有那些現金已經超過五年,一直在等一個良機,但時間過去,我們並沒有等到這個時機,而我們手上的現金也因隨著通脹而貶值。而且,我們夫妻倆都正在失業,我們實在很需要一些建議。

 

關於我們的背景,香港物業方面,擁有在香港仔的四房單位,全數付清,沒有抵押紀錄。

市值4000萬,樓齡5年。出租的租金是每月$76000。

在中國擁有物業,其名字屬於我妻子。

市值200萬人民幣,出租的租金是每月$8600。

現金方面,有1400萬加300萬緊急才使用的現金,總共是1700萬現金。

股票方面,我們價值$900000的投資在股票,$400000在收息股

在費用方面,目前我和妻子都在上海租屋,每月付$10000。我倆沒有工作,所以也沒有收入。而且未來三年未畢業前也不會住在香港。

 

假設在未來四年不工作的情況下,我應該如何增值自己資產與現金?想請教諗sir以下問題:

  1. 我正在考慮在近幾年是否應該買兩個單位。我應該買2房單位、一室單位還是一房單位以作投資?
  2. 這是否一個好的時機作房地產投資?還是我們應該等市場轉壞時才入手?
  3. 以保值及增值的角度來看,香港哪個地區是適合長期的房地產投資?我應該考慮一手市場或是二手樓產市場,如嘉亨灣,而且考慮不同投資嗎?例如大型屋苑還是單棟式?
  4. 如果以1500萬買一手的翰林峰兩房單位,這算不算一個好的投資?因為我個人在香港仔的單位收的租金是每月$76000,銀行也可以借貸600萬給我,如果這樣看的話,適合作這樣的投資嗎?我應該如何運用我額外的500萬?我應該用以買另一個單位還是應該等經濟轉壞時入手?
  5. 如果考慮到現今市場的危與機,我應該如何分布我的投資組合?
  6. 曾經看過你的節目,我應該抵押在香港仔的物業,然後把套現的現金來買收息股,例如美國財政部的債券,以獲得3.75%的回報嗎?

謝謝諗sir。

 

ANSWER:

三十歲人黃金時間,走去全職讀書,真係只有讀者父母才有資格評論。雖然李家誠同四叔都係榮譽博士,不過肯定佢地既錢唔係讀返黎。明白讀者衣食不缺,但如果夠錢洗就叫活得好的話,那讀者就唔使辛苦同筆者於課堂見面。廢話講完,睇完讀者個案想到幾要點:

 

要點一: 唔係人人都要買樓

買樓主因係要利用銀行槓桿,允許人只出100萬就槓到約500萬市值資產在手,欠款近定額慢慢供,而銀行允許業主獨自管有物業,加減租金。這樣只要租金同通賬齊升,業主應對按揭定額供款會隨日子變得容易。最後在長時間消磨後,業主利用租客磨出一層樓,而自己只係出首期。此為買樓好處。

 

惟讀者本身已有錢,樓房投資升得慢而管理相對下麻煩,買樓對讀者而言不屬好投資。加上香港樓升幅已鉅,就當未來長遠睇升,那讀者為何要因為相收幾萬租值,而付60萬印花稅買翰林峰呢? 60萬印花是假設讀者無樓在手要打的低稅率,只要佢有1%住宅業權在港,稅款會增至225萬,咁真係收4年租都收唔番,未計經紀佣。或許讀者對樓「升得慢」存疑,事實上中原城市指數在1997年創立時剛100點,今時近170點,20年升約70%。至於股票,如果你眼光好,一年一倍大把機會。若拉平講指數,97年恆指16000點左右至今見33000,升幅超100%。買股買債是低佣加寧活性高,已有樓住及充滿資金的朋友,不用急去付幾十萬稅再等十幾年去養間樓「養」熟。香港勝在投資點子多而稅低,但要懂識別。

 

要點二: 要懂借貸力計乘

筆者相信銀行可以借600萬比冇做野既讀者,因讀者樓值3000萬而資金有1000萬,利用資產證明借net asset value的30%之特點,讀者net左再加factor都有2500萬,其中40%都有1000萬,就當冇收入證明只拎間供滿既樓契及cash出黎,1000-1300萬應有商量。惟借600萬買翰林峰令借貸力用左一半(因總借貸力估計在1000-1300萬)加上要成900萬首期,加上收租應在30K多少少,即壓死900萬資金而年收36-40萬,回報在4.2%左右未計扣供樓及雜管。當然同一方法計讀者深灣自住樓回報更低,3000萬樓租值76000/月即只約2.3%現金流產出率。

 

要點三: REITs及債基為低稅及輕便之選

現金投資可考慮下列幾個選擇,亦可打散買,缺點就是派息太穩定唔跟通賬升,但除此之外少稅少佣及流通性高都係好處,相比下3000萬樓要放,市好都未必快有回音。除了東亞債要20萬美金入場門檻外,其餘10000蚊港銀都可以入手! 下圖第一張是東亞銀行債券,派8.5%,沒到期日隨時可買賣,讀者買完再搵相熟銀行朋友幫手,用少於2%之融資成本再槓一倍都得! 即係回報過10%是肯定,風險在東亞銀行會否倒閉。另一個選擇見再下圖,是美股ETF,派7%,留意有金額機構提供7成上會買呢隻野,融資成本2.9%,係買美國科技股再行保守方案收息,保守機制見面再談。

最後是一隻而家都唔少人知的REITs,星加坡上市,持香港商場做資產,派息6.15%,又係有槓桿。那三樣投資物可分散買而產出一個約12%的投資組合幾可肯定。由於東亞直債波幅低,而星加坡REITs(見下圖)過去一年波幅都是由0.95-1.25,仲要升多跌少,咁做出黎穩定性及分散系數都可以。當然人人唔同情況,先在免費文比些lunch set各位醫肚,更高息靚野在堂上面談。讀者1000萬投入收成百幾萬一年,應抵到佢現時洗費。

 

未有資產者筆者仍建議買樓行先,因為未有地方住加上資金唔多,樓仍屬好選項。但已有資本者以不失及穩為主,當然低融資成本令富有人仕理財更屈機。

 

要點四: 樹大招風

另留意資產較多者,最要小心係幕後有人伸手將你拖返落地,郭生同前政務司長「肥龍」當年有錢有權,但保養工夫做得唔好,一樣可以好大鑊。其實資產過二千萬港幣之後,唔係要攻,而係主守,樹大招風呢句永遠適用。同政府打好關係,將資金分散地區善存,擁有雙重國藉,這樣都屬永固家業的必做事項。一場官司花掉一個人時間加上幾百萬,屬平常所見。

 

另外大家落到銀行,都唔易問到銀者提及的投資物。正如網上流傳,姪仔叫UNCLE去銀行買債券,最尾UNCLE耳仔軟入銀行買左聯想股票掛勾返黎。又或者現時去中區的一些鄭秀文銀行,佢地要客買張保險先比開戶口。讀者你可以做個實驗:「print呢篇文出黎,拎落去銀行問點買,幫幫手同筆者開個錄音,要預兩個鐘電錄野,高價收購。」

【收息投資課程】Batch 76 (十月班有優先A位隨時收停,報名可先聯絡留位謝謝)

  • 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

*諗sir ViuTV 節目投資諗法

(中)陳嘉倩與諗sir一齊演出

*(下)諗sir於NOW TV的訪問

諗SIR(收息101)【收息投資課程】TEDV76班(內容在72班後已大更新)

第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案

第二堂真人教授: 2020年10月17日(六) 14:00-16:45

第三堂真人教授:2020年10月24日(六) 14:00-16:45

第二堂真人教授: 2020年9月15日(二) 19:15-22:00(FULL)

第三堂真人教授: 2020年9月22日(二) 19:15-22:00 (FULL)

 

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室

目前費用: $4900(已包上述三堂)

講者諗sir: 2012年後開始教授課程,累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市,過濾出投資要旨及精華想面對面教識你

*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課

#上唔到真人堂可在隨後班次補課

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145(接受網上信用卡、匯豐轉數或轉數快付款)

3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂

或用電郵:[email protected]

 

或利用下方PAYNOW BUTTON即時付款先開始網上課

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  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DV系列【收息投資課程】詳盡內容:

*課程內所授方案幾十萬資金都可實行、同時為你將資金打去新加坡或外地做準備,配合2020年香港人情況。唔一定需要靠銀行做,當然亦不用開立私人銀行戶口,全新內容連舊生讀未聽過。

< 首部份課程 >

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

 

< 次部份課程 >

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

 

< 後部份課程 >

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

 



諗SIR(收息103)【收息實行班】/TEDP58及59班

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

TEDP58第一課: 2020-09-19(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP58第二課: 2020-09-26(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP59第一課: 2020-10-29(四) 19:15-21:15

TEDP59第二課: 2020-11-05(四) 19:15-21:15

費 用:$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

地 點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

報名:  

  1. 收息103舊生短訊報名:WhatsApp 63832145
  2. 收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDP58」
  3. 收息103舊生網上填表報名

內容: 

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊

按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

*討論群有會員特設活動如私人銀行服務介紹聚會/轉換資金去星加坡聚會/英國樓講座

*往後重讀收息103只需$1500

 

 

 



 

course02_header

 

*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【借貸力應用及買樓流程班 】course code:TELY69
(為配合新政策、買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
第一課:2020年11月3日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月10日(二)19:15-22:00  (下方付款後可網上先睇片)

全兩課費用:$2000元
地點(網上看後仲可上返一次真人買樓001,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室
 

報名安排詳解:

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2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

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買樓001 內容:
 
四大範疇: 查冊、按揭、睇樓、選區。加上個案研究
1.查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
 
2.按揭:
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
 
3.睇樓
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
4.選區
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 
個案研究
「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果?
解拆租客「屈租」之圈套

諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY70

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001)

第一課:2020年11月17日(二)19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月24日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)

地  點: (網上看後仲可上返一次真人買樓003,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室

 

安排詳解:

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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

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買樓003課程重點:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

 



.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
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. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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