3萬人工變9萬 #1517

您好,諗SIR

之前上了收息101(TEDV48) 及 12月 103課堂,獲益良多, 準備上ETF。希望分享我的情況,讓你給些意見

 

情況

本人42歲,太太家庭主婦,一個小朋友八歲,我月入平均HKD30,000,2009年買了兩間樓, 自住及家人住,如下

 

樓A-粉嶺私人屋苑

買入價: 130萬,貸款余額: 70萬,中銀現估價: 438萬

LOAN RATE: H+0.8

月供: 3000,用途: 自住

 

樓B-大圍居屋

買入價: 120萬,貸款余額 69萬,中銀現估價: 510萬

LOAN RATE: H+0.8

月供: 3000,用途: 家人住

 

現金

人民幣160萬 (內地銀行存款, 理財4%回報)

港幣90萬,股票250萬

 

媽媽的物業-大圍居屋

買入價: 160萬,貸款余額: 100萬,中銀現估價: 510萬

LOAN RATE: P-2.3

用途: 租出HKD12000 (有打厘印)

 

太太家庭主婦

我有登記無限公司及銀行公司戶口,準備請她作僱員,以達至有出糧記錄以增加貸款能力,有什麽要注意?

人民幣在國內買房子,怎看?

 

請指教以下:

 

請建議,總體來講,應該怎麽來重新佈局最好?

想加按套錢,買直債或債基賺息差還是投資其他? 一個月之後應該買什麽ABCDE計劃?

再買入一間房收租,500萬左右?買保險融資計劃?

加按是否在原有貸款銀行做較好,因為我本來的利息是較低?

怎樣加按成轉按利息最低?人民幣想移回香港,有什麽財技方法?

 

萬分感激-重新佈局的人上

 
answer:

無限公司出糧比太太作入息證明,錯之一是用無限公司,錯之二是HKMC將無限公司查冊時,見到老闆係老公,而太太係員工,而出糧張支票個簽名式樣同做擔保人既先生係同一個…當然上述不指屬讀者情況,只舉例說明此部署為何會失敗。要改善請到買樓003。

 

整體而言,只要讀者唔好大想頭,咪上腦將幾間樓賣哂換一間貴三房,而安份將錢從現有樓房按出再收息,讀者想安心退休不屬難事。若讀者母親百年後將居屋歸返佢,加上對家人自住的另一居屋有話事權,讀者已擁三宅加上擁七至八百萬流動資金,慢慢收息加上租可過世。至於是否此事再買一間樓收租? 讀白家人借貸力為30000/10000*2.59*50% = 388萬,現三間屋借左169+69+70 ~310萬。除非老婆返出去做野,否則借貸力已近頂難再買樓,加上月入屬一般水平,不宜在此旺市以此等人工騎四樓出擊。

 

至於什麼銀行做按揭利息最低? 筆者從不計較,反正差別不大。令人改善生活是靠如何利用借貸去獲取大額資金再善用,而唔係識得將利息由2.5%減到2.25%。至於有關人民幣轉返香港,國家已有訂明規則,無記錯係一年限5萬美金。筆者亦不會協助任何人偷運資金出國,但有些地下錢莊作犯法之事,筆者就是無能力管著。反正筆者投資從不用人仔,原因一是港幣轉人仔之差價比其他外幣大,未收息之前已付成1%差價。原因二是人民幣為受管制貨幣,投資選項因而減少,令人有「人民幣無咩好做」之感,此也屬實。

 

要點反而是攪清自住的居屋是否已補地價? 未補就唔可以加按,套錢要賣樓。讀者賣走一間而補買入一間,筆者認為可以,但不可「唔賣就加一」令持樓至四。居屋始終就係難將樓市賺幅釋出,有環境及有能力就應趁此旺市換貨。若居屋是已補加上阿媽居屋都補左,那就直接加按,家人住的居屋應可按得180萬而自住樓140萬,兩房共得320萬,加埋原本約600萬資金,錢已夠開展入門級私人銀行戶口。私人銀行戶口提供1.2-1.6%融資成本去買到期保本之直債,威力極大,好似你買入下方直債,保住本咁年14%收息,800萬港幣收14%,一個月收9萬3利息,係讀者人工3倍。計乘及入手見收息101

 

東亞銀行(XS04????????)有直債派息8.5%,而家賣緊約110元,一手20萬美金。例如有人用20萬入手,一年收息 = 200000*8.5% = 17000

五成上會,一年利息支出(1.6%p.a)為1600

一年回報為 (17000-1600)/100000 = 15.4%

 

001A

 

若果有廿萬美金買或冇八百萬港紙開私人銀行戶口? 不妨用嬰債,好似上述嬰債由匯豐發行,都有7%息,2000美金就可入手,更有2-3倍槓桿而隨時可買賣。唔好地方是margin支付利息貴一點,2.9%, 收息104有授。加上call margin是電腦call,隨時訓醒覺比人斬左倉,所以初心者還是在收息101打好基本,才向此領域進發。








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