認真審視辭唔撈後仲有幾多月入 #1514

諗sir你好。

 

本人今年34歲,我老公35歲,大我一年。

 

在家庭收入方面,本人月入$16,800包括佣金/加上佣金(+commission)。而我老公月入$141,000,我倆共$157,800。

 

在香港物業方面,我們在維港灣有一間2房的樓,購入價為$4,300,000,現值$9,000,000,還欠$4,300,000。月供$18,000,預計可收租金$22,000。此外,我們亦購入了一個車位,購入價為$1,100,000,現值$2,000,000,尚欠$570,000,車位月供$5,000。

 

另外,我們在啟德1號亦剛購入一間2房的樓,購入價為$11,170,000,現時市場價與購入價一樣。 此樓尚欠$8,377,500,月供需$36,000。

 

在海外物業方面, 我們在加拿大重建了兩間屋子,建造費用為HKD$3,600,000,尚欠HKD$3,600,000。這兩間屋一間自住,另外一間為收租之用,所收租金會同月供一樣。(沒有提供月供費用和租金收益)

 

在資產方面,我們共有價值$500,000的港鐵股、$300,000的現金和$100,000的外幣及其他股票。

 

在費用方面,我們每個月需交$20,000的稅,而生活費大概約$50,000。

 

在儲蓄方面,如果我們租出兩房的維港灣後,每個月大概可儲$50,800。 若果將來有了小朋友,預計費用每月會多$15,000,故每月大概可儲$35,800。

 

假設我們55歲退休,

想請教諗sir以下問題:

  1. 一手樓按揭:應怎樣處理?要怎樣轉去其他的銀行?
  2. 如何可以在香港市區購入三房的樓?
  3. 怎樣可於55歲前退休並達財務自由?

 

ANSWER:

讀者收入不俗,資產項目係多,但產出之現金流應為零,這就是各位要避免的。資產如不能產出現金去增加收入水平,那不如唔好持有,如未能體驗,建議玩番窮爸爸富爸爸作者極力推薦那個「現金流遊戲」,講到尾要贏,就係要睇穿每次抽中的投資機會,那項是用最少本而獲最多現金的。因為遊戲人行圈就梗,若每次行圈都保證收入增加,那就只擲骰都慢慢會嬴,這與現實世界有近同之處,各位在發達之前,必為面子而夾硬將月薪拎去供車供袋供手機,要供就供樣曉「生錢」的。

 

維港灣樓,壓死9MIL-4.3MIL = 4.7MIL而月現金流產出為22K-18K=4K,即年產出現金流效率為4000*12 / 4.7MIL = 1.02%

車位,壓死1.1MIL,供5千,租值估計4500,現金流效率為負數

啟德1號,壓死11170000而欠8.3IL,而壓死了280萬,由於估計收樓時啟德兩房租唔到36K呢個價,更要付高管理費,所以呢項投資個效率無謂計。再一次展示買新樓究竟是那方的得益。

 

將幾個數加埋,讀者將4.7MIL+1.1MIL+2.8MIL = 860萬資金壓死而收零蚊,明白香港人不少屬近同情況,但咁落去只會在退休時發覺一世幫左地產商同銀行打工。另留意讀者及老公加埋,借貸力將盡,由於總供款已達63K,為家庭收入的45%。在金管不予借貸於總供款超入息之50%的規例下,讀者莫講買三房,就當佢想買兩房上會都難。就當真係有公司借比佢,都唔好夾硬買。樓市一跌苦陷負資產,萬一破產失專業資格恐怕連頭家都散。若感危言聳聽,可close本brower停看或上網睇睇他人的97故事。至於新樓轉銀行做二按,首先要啟德一號收左樓先得。估計到時銀行可借之金額為(收樓時的樓價 – 銀行對新盤因送印花稅、送傢俱而作出扣減)*60%,假設收樓時樓價跌了些少為1050萬,其他送贈扣減為60萬,那銀行可借(1050-60)*60% = 594萬,讀者要台8.37mil-5.94mil = 243萬才可轉會。當然唔轉可以,可以睇睇到時發展商是否用P-1%去收佢息,如是就要用5%去捱八百幾萬LOAN,如到時PRIME RATE(P)加了,咁真係唔想再諗。點都好,祝讀者事事順利。

 

回應佢想廿年後唔撈既問題,當然佢加拿大既樓會幫到手,又或者佢返加國退休,情況一定比留港退休易攪。不少人詬病香港樓價貴,但香港的治安、工作機會、資金進出容易、稅低仍是很受他國人仕喜愛,筆者能幫忙就是每日起身幫手講句「樓市快落」! 讀者可以做就要賣哂維港灣既單位同車位,GOOD水570萬,當中100萬拎去做洋樓套房,或至少去大屋苑落注400-500萬呢類租金回報較好加上有得博細價樓再爆。套房收租20K-30K/月都得,而價低,可幫手產出真現金流。另外570當中抽200萬入手債基疊增,收息12-15%都可令月入增加2萬元,喧搞法300萬可產出月現金流25K-35K,大大改善現金流水平。淨低370萬可先CASH,用黎貼下自己租三房,慢慢再趁市跌分段入市買債、或有機會再多買一間。要咁搞主因是新樓壓死左又走唔甩,要做野去彌補錯(棋)著。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室