兩人四手守護自己和家人方案 #1512

諗Sir 你好!

 

自上年開始閱讀諗sir的文章,實在獲益良多,深感在籌備置業方面有很多不足,馬上買入《樓換樓》和《收息論》細讀。自知天生非生意奇材,只望憑自己和男友兩人四手守護自己和家人辛苦賺取的血汗錢,免受通脹所吞噬,望諗sir為我們的上車計劃指點迷津。

 

男友27歲,月入$32.5k

自己27歲,月入$35k

均未扣強積金

二人總儲蓄現時為止46萬,現時每月二人總共儲起22k,預計2018年尾可有72萬。

 

我們打算兩年後結婚,從諗sir 學到結婚置業應分開處理,故有意於今年年底上車。

所幸男友父母已供斷位於港島之自住單位,以現時網上銀行估值,物業約值910萬。男友父母建議將其物業重按套現助我們上車,我們確實十分感激家人的支持。為了不影響父母的退休生活,我們希望自己負擔重按每月之供款開支。

 

因此我們定下上車的目標價為400-460萬。計劃於2018年尾上車,上車後會先租出,自己繼續各與家人同住,待婚後才搬回自住。預計2018年尾儲蓄約達72萬,重按後加部分儲蓄作置業開支上車,購入單位以租養供,預計2019可以多儲20萬,預留結婚開支。

 

如果在2018年尾上車,想預留大約三十萬儲蓄(即72萬減40萬),應付突發事件現金開支,未知此數目是否足夠?

 

我們都是買樓初哥,所以走訪幾間銀行了解重按程序,收入及資產要求。

我地做咗少少功課,得出以下兩個計劃,想諗sir 幫幫眼

 

Plan A – 盡用重按額,降低上車按揭成數,總利息比率較低

以樓價460萬為例

重按160萬 月供6k (供30年)

做6成按揭 月供10.5k (供30年)

總置業首期開支約200萬

即自付40萬及每月供款16.5k

 

Plan B – 九成按揭,多留現金,總利息比率較高

以樓價460萬為例

重按100萬 月供3.7k (供30年)

做7.8成按揭 月供13.5k (供30年)

總置業開支約126萬

即自付26萬及每月供款17.2k

 

另外,現市況動盪,上車後我們應計劃購入第二間樓,還是換一間地段較好嘅樓?(假設人工每年有4%增幅,有生小朋的計劃)

 

無言感激,沒齒難忘。

 

置業初哥敬上

 

ANSWER:

筆者未知讀者行業,對於為什麼不利用九成上會而用只七至八成幫手,尚存疑團。一間樓可以問銀行借錢除了看抵押物,亦要看借款人還錢能力。正如當鋪肯用名錶提供即時「融資」、一看名錶是真是假、二是錶主個人信用。讀者在銀行主要問間屋可以按幾多,但有冇問兩人能否負擔17.2K的供款?

 

金管局在網上已示,供款人的借貸/收入比率不可超50%,那讀者借17.2K,豈不是35K合共月入已夠「找數」? 仲駛問?  筆者看法是信用卡、稅貸、購物、家用、申請緊既貸款全都對批貸有不同程度之影響。銀行對walk-in咨詢是不負任的,你或會覺得不夠專業,不過今時銀行主賣基金保險、對按揭熟悉既又有幾人呢? 更何況免責是銀行營運的重點,究竟銀行係咪真係會似廣告咁於你有難時施予援手? 留閣下自決。

 

筆者認為讀者是會達成第一步 – 財務自由的。看好原因有幾個, 一是讀者係遇到居住困難前就諗定買樓解決投資及自住煩惱,這預視問題的能力令佢快人一步。成功不是因買樓,而其一是因有預見力。二是執行力唔差,雖然銀行未必答堅料(答真話就一定、但真話仍可以是流料的),但讀者有起行去問,問問下點都有合用答案,所以執行力亦見著。三是文筆有條理,懂尊重自己及尊重人。不少本blog提問的讀者個人月入在十萬之上,惟筆者對呢對情侶在此階段是看好的。日後用尊重人、感謝父母、有預見有執行的態度與另一半及他人相處,人生大部份疑難應可解。當然從事一點銷售工作,對人性理解多點、盤算多點,就當唔做生意亦很有得著。

 

講返計劃,筆者選A+B餐,即每面一半。那就是父母的樓按多點,而上會成數高點,最好就是九成上會而借160萬去抵支出。當然唔煩父母自己出資更加支持,畢竟難題就是自己的難題,每每問人何得了斷? 先假設有160萬,不妨用些少買匯豐出的短公司債,2000美金可以入場,派息7%。那把父母借的160萬同佢好好保存,抽10萬同佢地入手短公司債,若半年真的派到3.25%,那日後160萬全放就有112,000一年,計及還款的月$6000,仍有$4-5千現金流。留意短公司債提供槓桿,融資成本約3%而隨時可買賣,若果買入1-2年見證派息可達7%,是否一併解決父母退休要收入之問題? 又是一個「預見力」。短公司債見收息104。
001A

 

自己積蓄80萬可抽40-50萬應夠上會買樓,佢地有九成上會皇牌。夫婦單名上一間,慢慢再儲22K過4-5年再買,起碼兩樓格局已成。當然九成上會既樓租出,要規範風險。筆者朋友,更是將呢450萬BUDGET買洋樓做劏房,月收20K/租,用粗獷的方法對抗洪荒般的升市,亦是一著。

 

當然唔買短公司債而利用債基,收息101提供不少10-12%/年的利息,可利用債基一次過購入成千條債去分散風險。債基是一個千條債的組合,比短公司債在公司倒閉風險低很多。故提及父母用的短公司債,我們用匯豐債。








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