40萬CASH買樓大計 #1510

諗sir 你好呀 一直都有睇你既youtube 直到宜家到我真係想置業時 好想請教你問題如果有緣的話希望能得你指教

 

我未婚夫收入$5萬 我$2.7萬 佢係公務員 婚後可能會住宿舍 租金是人工10%

 

我地手上有$40萬股票 ,10萬基金;大家都有危疾保險 各自年供一萬多;80萬市值既車位 每月收租$1600 ;

現金有40萬左右 ;

父母可借$50萬比我地上車

我地想入市買屯門一個312尺 $380萬既私人屋苑單位 作為婚後如果住宿舍就出租比人幫我地供 如果冇得住宿舍就自住

港珠澳通車後,屯門的發展我睇好,請問諗sir覺得如果?

 

ANSWER:

買唔到香港樓轉買車位,這個概念或與你預計的有不同。近排二手車經紀生意都唔錯,因為唔少人要賣走手上車去減洗費。香港住宅租金大致跟通賬同升跌,或起碼差距在某比率,但車位是另一回事。經濟差時人都要住樓,頂多大搬細,賣樓轉租,但車位應是先棄之物! 

 

這都是老生常談,筆者長氣呃稿費而矣。故車位租金的變動會比較大,加上車位按揭只能拉10-15年(除非車位連住宅一張正約咁買),令買車位失去了買住宅拉30年還變相用時間貶抑債項之好處(即越供越輕鬆,見30年前買樓供幾錢之例子)、及失去住宅租金收入可隨通賬上升而令退休收租更有預算的特色。另外80萬車位收租1.6K,即年回報在2.4%,除非該車位地段好有升值潛力,否則做好第一至二間樓,再用車位投資未遲。

 

買屯門可以,但就唔好買312尺的。最起碼都入大兩房,動腦筋在租客方面想想:「大老遠搬入屯門,仲要住咁Q細,傻的嗎!?」所以大興的兩房或新屯中的大兩房應好一點,大屋苑一來較易出貨令初心者不會因市差失去資金流而「喪命」,二來上述兩屋苑420-480萬仲有貨。當然一間九成上會既樓租左比人,要小心規範風險。踏入七月,大家小心犯法!

 

 

筆者自從2012年寫過一篇文章「一路向西 論樓市」講大西北基建之後,都冇再將基建同選單位扯上關係。依筆者愚見,最與一單位之呎價升值潛力有關的,依次序是該單位間格及獨特性 > 屋苑 >區份 > 經濟大環境。

 

好似2017年升得最勁的日出康城,區份尾三差但仍然「奪冠」。筆者在下VIDEO講了點解

至於基建屬於區份之類,影響為次,應該選個間格起碼正常的,即兩房或之上。一些易入手的區份,置業階梯要平均,即300-500萬樓,500-700萬樓、700-800萬樓、900-1000萬樓,1000-1300萬樓有都夠多選擇。當然空置率要夠低、同埋社區有人湧入、另外你睇完上面康城段片,就知一個區份入面可以有好/ 或者唔好既屋苑。

 

讀者夫婦月入共7.7萬,理論借貸力為77000/10000*50%*2.59 = 9.97MIL。首置下可付50萬首期即買450萬樓而夠借,故買上述屋苑單位應冇問題,先決是假設佢地冇重大借貸,及了解過一些可能扣減佢地借貸力之戶口及買賣。

 

若果夫婦其中一人單名買,另一人可用低息借埋首期都可以,唔使靠父母。就當要問銀行借比利息,筆者自己會選擇唔要父母之借貸。一個人的命運就是其每天幹的小事之總和。







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