諗sir, 剛開始拜讀閣下的文章，對貴司的見解非常認同。
本人41歲，太太38歲，合共收入：90,000/月，
現金：~400K
現自住物業：荃灣市區(爵悅庭)，12年樓，2房，市值660萬，仍欠銀行220萬，月供~11,000 (H+0.7%)， 當年向HKMC借85％上會
1) 因小兒剛1歲，希望有3房給予更多活動空間
2) 為將來讀書步署，希望在留在荃灣，甚至搬至校網較多的地區
3） 購買3房是不現實的，目標是租樓，但太太要求不能太舊。
本人有下列的想法，希望諗sir給予意見
Option 1:
加按自住物業至6成，取回現金176萬。100萬以太太名義購買大型居苑2房放租，以租養供。自住物業也放租，約1.6萬。100萬投資，目標10％回報，約8k/月。按上述計算，約有1.3萬的收入。連同原月供的金額，可以嘗試以2.4萬租用3房物業。
Option 2:
買出物業，取回現金396萬。100萬各購入大型居苑2房放租，以租養供。200萬投資，目標10％回報，約1.6萬。連同原月供的金額，可以嘗試以2.7萬租用3房物業。
在上述的兩個方案
1） 100萬的現金，是否只針對大型居苑為目標？定或舊樓劏房？我初步了解過，荃灣的1xx尺劏房租金只有6500，劏房好似不太化算。舊樓也擔心上會較難。
2） 100萬或200萬的投資，應如何平衡風險？
謝謝諗sir的教導
ANSWER:
好，用番最老土既SWOT ANALYSIS去看讀者家庭:
STRENGTH: 讀者人工不俗，雖唔係富貴，但夫婦收入共九萬是難得及提供借貸力90*50%*2.59 = 1160萬(45歲前及假設零借貸)
WEAKENSS: 現金少。40歲人只剩40萬係身，確實要睇睇是否儲蓄不力，又或老婆收埋左筆比驚喜佢!
OPPORTUNITY: 40歲一代大多受惠樓價升值! 讀者如是。賣樓可得396萬，按樓可176萬。佢地真係要多謝司長!
THREAT: 套用上星期一位48歲讀者所講:「父母醫療支出及仔女教育負擔令我難作儲蓄，希望諗sir講講如何部署為兒子部署買樓計劃。」可見人到35-45歲，咪以為結左婚經濟穩定易儲錢，洗費只會在婚前係最少(如果你少蒲少旅行)。
解說:
主治讀者「缺水」之象，做法是將樓按爆八成，將爵悅庭甩名及運用買樓003之法把樓市賺幅套出，得660*80%-220 = 308萬。但由於現借貸仍受480之cap，故應只套到260萬，但都比讀者就咁做的176萬高。如金管放寬按揭上限，會令套到金額更大於260萬。
筆者不建議讀者再買樓，按爆後借貸力已用480/1160 = 41%，但如再加買就當500萬樓八成上會，借貸力使用率增至76%，屬偏高水平，加上現金少令行動力打折。就當劏房被人發現而需回復原則，讀者都可能因資金水平一般而感肉痛或難行。至於荃灣區四百呎實用賣緊400-440萬，若租出6K劏一間即收24K/月，而供420萬樓若八成上是月供420*80%/259*10000 ~ 13K，扣埋一千雜費月收24K-13K-1K = 1萬元。屬不錯水平。當然八成樓上會，有機會被銀行問候，要明規範風險之法。
那不買樓就用按出之308萬收下息，建議1/3錢放現金，或MORTGAGE LINK戶口抵銷一半供樓利息支出。另1/3錢加原有之40萬可投入債基再疊增，約150萬投入收息101之套餐E收息，或利用再之後的套餐C，收到年息12-15%，即一個月多了15K-18K收入。若把爵悅庭租比人，收17K，連同債基收息15K，即32K已夠係荃灣租御凱細單位了(最細約945″)。當然可慳些少係錄陽租三房，或荃灣廣場三房，既方便而租金在22K左右水平。合讀者。
最後1/3錢，可入ETF或MINI BOND。留意MINI-BOND唔係直債，MINI BOND香港銀行冇代理，要證券行。而入手由2K美金至10K美金，或筆者前幾日睇中隻巴西油公司債，要100K。惟100K美金放係證券行買債，筆者都認為未免有點多，反正門檻2-10K美金選擇多著，比起香港各大銀行代理之直債動輒要100K-200K美金，MINI-BOND是一個保本收息而又低入場門檻的好選擇，至於每種BOND有不同特性加上交易是全自動化靠自己的，所以學好才出擊未遲。見下圖筆者用系統整理出一堆未融資已達9.8%息的MINI-BOND，到期為2021-25年不等，我們會慢慢同大家跟進入手時有什麼注意點。至於ETF入手，只消美股系統。
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