Dear Lum Sir，
你好,我系你買樓001及003與收息101及103既准同學,昨晚剛上完101堂,好興奮可下周上第三堂,我一直有看你既FB,叢中見到吾少cases,真系歎為觀止,希望能夠得到你既賜教。
其實3年幾前看完你既FB便鼓起勇氣去你推介既沙田買左一個沙田中心376萬既一房單位,剛于11月以500萬賣出,賺左百幾萬,實在要多謝Lum Sir。 其實賣出既原因系覺得沙田已升得非常高,一房單位於市場上亦非常多,有一段時間會難升,另想換其他區既兩房單位。
而家同老公加埋有少少錢,吾知應該如何投資,希望Lum Sir 能賜教。
本人 43歲,收入32500,預計今年1月後人工加至35000,另由今年4月起每年有bonus30000
老公46歲,剛辭職,以前收入20000,見地產樓市暢旺,將于過年後轉工做地產(已有牌),未來收入未知。
育有一個10歲兒子在中西區返學
現金400萬 每月保險費5000,兒子補習及課外活動2500,其他支出21000
無樓
現住中西區兩房單位 租金14000(因兒子系中西區返學)
每月儲10000
現投資計畫如下,希望Lum Sir能提供意見:
先以我名買入470萬樓房(因系貴FB建議過荃灣中心,我打算買入中size兩房單位)來對沖樓市。 (請問是否應該買筌灣中心定其他屋苑?)
比235萬及做五成按,比15萬裝修樓房,月供11600。 正式出租,約租金13500。 等樓房升值,再加按至5成做債基收息。
到樓市跌時,因有租收及本人人工提升左,便可以擔保老公名再買入另一新界單位收租。
另,買入120萬直債或債基收息14%,即每月收息14000。
有感兒子長大,想于明年換中西區3房住,已知租金大概18500。
本人同老公既終極目標系60歲後吾工作,以上投資做法是否可行?請賜教。
由於看中層樓好鐘意,放售470萬,但其實外面同樣單位為500萬,希望Lum Sir能儘快回復。
心急女學生上
ANSWER:
首先不用客氣多謝諗sir，係讀者個人的執行力幫助到自己。正如N咁多人都想劈炮唔撈自己攪生意，真正肯計劃肯冒險出黎撈既又有幾位? 正所謂欲無後悔須修己，各有前因莫羨人。認真及細心，加上唔好心急，建議為下一步口訣。
由於老公轉地產收入未明，故讀者家庭收入計為約月四萬，水平一般而勝在早年因買樓而獲400萬(稅局打黎問千祈咪咁講)，方向為量盡利用老公職業之便利而把錢用心收租+收息。有些人職業不便將錢用盡方法收息，例如銀行內某等級員工係唔可以做margin，冇得疊增。又或公務員一般就唔可以攪咩僭建套房收租，你睇下新司長近排咁忙，最慘連佢老公既舊情史都比人爆埋呢野慘，真係賺幾個億都補唔番。有左Facebook，媒體要跑瀏覽量最好就搵人地d暗黑史消費，唉真係彼此也在消磨…
無樓係手的讀者，買一間是必然。但由於本金少而老公有時間，不妨去盡點用洋樓做套房。不過做之前應先看看律政司司長點處理「自己告自己」呢件事，才作去馬。僭建本身違反了建築物條例，屋宇處可釘契及要求屋主還原，嚴重者可派人黎拆而政府收番業主錢。一間與荃灣中心同價的470萬樓，攪得正常應該收緊25k月租了，而月供估計是14k，雜費1000，即月產出25k-15k=一萬元正現金流。讀者將在未來見面得知實行要旨及方法。估計此案可動用讀者100-110萬。
另一方面債基疊增收息合讀者，直債就唔好，主因是直債碼大，想保本咁收成10幾厘有代價。債基可行B餐加E餐。B餐收20%/年而槓桿水平高，E餐收10-12%而槓桿少難CALL LOAN，係選取投資物在「2008年壓力測試」下跌了32%仍未CALL LOAN，E餐是可接受的投資方案。兩者可共買160萬各一半，平均收息約16%即每月產出160萬*16%/12 = $21.3K，留番400萬-110萬-160萬=130萬係戶口，有咩事可急應用。而讀者之正現金流為21.3K+10K = 31.3K，成31000元新增收入都初步夠用啦。至於老公可睇緊一下債基每星期變幅，工祊作時間自由可更有效應對市況驟變。
若按原本計劃買荃灣中心，留意現時的40年樓再賣個陣好難做到按揭，即係佢下家好難將樓按拉長黎還，變相降低樓房吸引力。相比下麗城及荃景更有吸引力，又或荃灣洋樓正是選擇多的地區，如果讀者真係想睇，佢可以堂上找筆者查詢荃灣相熟經紀。留意海濱及「愉城」在2019年尾前受頗大沽壓。要睇清楚。但根據買樓課堂上所用數據，棄沙田是正確的。
坊間上全部金融機構比意見及打廣告從來唔提買幾多錢先好既，因為佢地答案只有一個:「唔該買哂!」
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