拆息上升會否影響收息? #1497

諗SIR 你好, 我是DV42 學生,

 

本人想在上收息103 堂之前想confirm 一下我的投資額及計劃, 懇請諗SIR指點.

課中提及不落TU 之債基疊增方案:

本人40歲,手持新界三房一間,30年plan已供了一半已市近約1000萬。如手持現金150萬

月入8 萬穩定,已婚兩子,查詢如下:

計算回報如下

 

債基疊增
投資回報 150 6% 9
借款回報 180 6% 10.8
利息(assume 3%) 3% (5.4)
淨收入 14.4 (回報=9.6%)

 

  1.  堂上提及直債、債基、REITs、保險,那我應由那開始? 債基嗎?
  2. 請問不落TU 的借款時會查TU 嗎? 現有按揭影不影響借款?
  3. 借款有沒有最短年期, 可隨時還嗎?
  4. H+1.8%還準嗎? 利息有cap 嗎?
  5. 請問收息103堂一月有堂嗎? 想心急盡快開戶.

謝。學生

 

ANSWER:

直債入場門檻較高,需10萬美金起。早前介紹的mini-bond(其中一類直債)令入場門檻低至$1000-2000美金,可經香港一些券商買入,惟買入後要留返錢係該券商,要射走比較難。萬一券商倒閉,最多賠15萬。所以學生相信銀行買債或執行收息無可厚非。當然唔係話銀行唔會執,不過可能性比券商低好多。

 

債基入場費低好多,港幣十萬都有得傾。若只需收3-4%年息那無需疊增不少銀行都做到,惟要收10%在借貸條件上需符三原則,才能成事。加上筆者發現原來有些銀行於疊增借錢後,唔記得將借貸記錄mark返係借貸人的信貸資料報告(TU),變相借左等於無借,呢d漏洞及依唔足程序既野,我地知道都唔可以鼓勵。至借貸時由於已夠第一浸借基做抵押,所以要借出黎既時間查TU不嚴。但若問銀行可否應承肯定唔睇TU報告咁借錢比你? 相信讀者在對自己認真講一次後已獲答案。

 

現一個月HIBOR在2.5%水平,過半年結後可觀察應會回落。明白一個月拆息抽升之時,借貸成本是會上漲的。正因如此過去半年不斷談債基B餐,收成15%年息而用美國國債為主。基本HIBOR升之時美國國債個價都升,因為HIBOR表達拆升成本,而成本高之時近零風險投資物如美國債個價都升。加上2019年第三季開始有借YEN去槓桿之門路,請FOLLOW本BLOG及如103學生可重讀103去見一見我們收息103學長,由諗SIR指派可同你面談策略。學長在銀行工作多年現全職幫收息學生溫書及搞學生宿舍。

留意債基及直債之限制是產出利息每年都近同銀碼,同學安排後頭幾年收息梗係開心,但如十年八載後息口金額無上升,開心便被通賬所掩蓋,即利息收埋唔夠抵抗通賬。你唔好以為通賬每年3-4%好碎料,根據過去10年政府公佈之CPI,物價已累升了38.75%,而恆生指數就重返30000點。此情之下,債基只宜做3-5年之配置,賺到錢應加上造好借貸力,買樓去吸收隨通賬上升的租金現金流為穩妥。103只在2月有堂。

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