諗Sir您好,
本人44歲人工本來27000, 但公司多年生意不好被迫轉了part time, 人工未傾好, 我估可能只會減了一半不定, 其實都想多些時間教女功課, 丈夫46歲28000, 要供樓我們有兩個女, 一個7歲, 一個11歲, 還有我家的父母和丈夫家母親要養, 家有工人照顧女, 丈夫試過失業兩次, 幾個月無工作, 現在還欠親戚5萬大約, 所以完全沒有多餘錢儲蓄,。
剛結婚時首次置業, 買左第一層樓將軍澳, 但因生bb不夠住, 只賺了30萬賣了, 到第二層樓麗城花園, 因為買樓又用晒d錢, 之後又因生第二個bb, 又賣了麗城, 只賺得二十多萬, 2010年二人聯名再買了深井海韻花園 3房, 300萬買, 借9成, 供30年, 當年是H加7.5%, 有封頂， 如想脫窮, 請問是否加按樓再買第二層收租, 如果買請問可否買綠楊500萬多少少的樓收租, 還是應該加按後做債基收息多些現金流動! 之前而資詢銀行, 話如果加按可以按250萬安全些, 但要加按是要去律師樓做手續, 加按後亦不會有當年平利息和不會有封頂, 請大師指點!
ANSWER:
*相信讀者手快打錯了，而家應該無H加7.5%既按揭PLAN，佢可能要再睇睇月結單搞清楚
本文都幾多錯別字，筆者中文水平一般，只好勉強加幾筆改改，令大家易睇得明。經筆者5年共答近1500個案，再次提出收入高或財政狀況好既讀者，撰寫來信大多行文有結構及清晰易明。讀者今日既窮只屬「果」，脫窮請尋「因」及加以改正。
常言道呢幾年有樓在手，想窮都難。讀者話因為失業同被逼轉part time，所以儲唔到錢。先不計讀者與同事關係如何，但過去幾年經濟叫好都攪成咁，如何真係叫讀者再買樓，恐怕經濟逆轉讀者要「斷會」被收樓。所以話儲蓄為理財首步，為的不是錢，而是建立個人習慣及計劃執行力。供樓一供就十幾年，連儲些少錢都未做好那又怎放心叫你供兩間樓? 另外相信大部份人對「生bb」都有計劃，係咪香港大部份家庭都因要生仔而好似本案咁要10年換樓3次? 假如將花在佣金、稅、及裝修上的錢儲起，相信無一百都有50萬。麗城更要係全屋苑大部份單位都係三、四房開則….
加按為讀者應該做，亦不應因為想保留平利息計劃而放假加按。原因是現時的「貴息PLAN」，只比佢所謂既「平息PLAN」，約高出0.5%，所謂貴息只令供樓供一個月幾百蚊，惟讀者按左250萬係手只要用得適宜就唔只幾百收益。仲有可以將按出一半放係MORTGAGE-LINK PLAN，將利息支出減少一半。銀行職員會將30年總利息支出加埋，嚇你話轉左PLAN會令利息支出多幾十萬，但考慮到過左罰息期兩年就可將按揭轉走，用30年總利息支出去比是不合理的。另外如該銀行提供「不封頂」之H-PLAN計劃，那就用另一間吧，更有幾萬蚊現金回贈等緊你。
按樓後將九成錢放係銀行做一年定期，或提哂做CASH鎖死係保險箱，令自己運用極為麻煩。主因是讀者無能力執行理財計劃，亦無理財方法，故將按樓既錢先鎖死為上策。1/10既錢即25萬可把其中20%還比親戚，令過農曆年好一點。另外20萬入手債基及ETF各10萬，在不槓桿的情況下先睇睇是否有7-8%息收。上1月收息班表示最快可在2月10日見到息落戶口，2月班即是最快3月10日收高息。那讀者觀察2-3個月，同時加強自己儲蓄水平，及做好再買樓的文件準備，提升借貸力。靜待樓市及恆生指數有超30%的調整才考慮將原本資金的40%提出，最起碼KEEP 50%資金係47歲前都唔好郁。小心及謹慎做好呢步，若今次再有失手，往後不需作任何提問及課程修讀，筆者無能為力，時間上亦唔許可補救。
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