中產家庭之苦 #1493

20180103_中產家庭之苦

 

諗Sir:

 

你好!閱讀過你的書籍,有很多啓發,往往有看到曙光的感覺。早前亦已報讀一月初的收息101(TEDV49),希望上課前先得到一些指引,非常感激!

 

今次來函主要問如何部署自己60歲退休後生活,及想為兩名子女將來在置業方面做點籌謀(但這想法不想在子女大學階段前透露)。

 

過去十年,除了盡心工作,全幅心機培育子女成長,把自己的需要完全放低,現在這年紀才開始重新思考退休後生活,自知慢人一大步,希望諗Sir給我一點指引。

 

有關資料如下:

十年前以自己名買自住物業(成交價$5,000,000),港島區大屋苑三房單位,自己交首期及供樓,每月供款$10800,現市值$15,000,000,租值每月$30,000。尚欠銀行$2,500,000(尾期至2034年底)。2016年7月曾加按,因當時樓價剛跌而自己收入有限,申請只批盡$1,100,000(分了一半給老公作投資),共30年期,每月還$4,200。

自己48歳,工作穩定可做到60歲,月入$36,000。股票$1,000,000,現金只有$100,000,強積金現約值$830,000。危疾保額$680,000。

老公48歲,工作穏定可做到60歲,月入$68,000。股票及期權值$2,600,000,現金$200,000。老公較有計劃,年青時已買自己危疾保險及子女教育基金。

 

子女兩人讀初中,品格及學業成績皆不錯,可望留港升大學,讀碩士則去外國。

我每月供樓及所有開支後剩$13,000,老公每月剩$40,000。

 

另外,我倆也很愛磚頭,沙士後兩人曾分別以個人名義買賣樓宇,但看錯市,過早售出。現何有能力為子女將來的居住問題做點籌謀?

 

中產家庭之苦是夫婦二人的生活已省儉,但子女的開支卻很傍大,而且往往很多突發的大額開支,這些傍大支出一直至他們大學畢業才會停止。自己在這年紀才起歩計劃,希望諗Sir幫忙提點。

 

謝謝!

 

很遲起步的人

 

ANSWER:

感覺到讀者屬盡心的父母,如今仔女已升中學,係時候開始為自己打點,殊不知過去十年少做少錯揸樓最實際,因自2007年開始貨幣濫發能產出租金的樓最珍貴。股票唔一定有息加上派息可大幅被削,不屬抵銷通賬的資產。租金收入可隨通賬升跌加上有高成數低息融資(按揭),為世上僅有。慬得此道理讀者就不會輕言賣樓,如今只剩自住樓及資金數百萬,在同儕之中用「雙手搵錢」去抵抗人地「錢搵錢」作競價,自然覺得咩都好貴。想扭轉情況,思想就要由「想獨贏」轉做「先做好同輸贏」。即理財首步是累積資產令自己唔會跑輸比大市,例如持有2-3間樓。做好呢步先至做頻繁炒樓及炒股去參與考眼光及要人輸我贏之遊戲。各位勿過份高估自己能力或相信廿蚊雜誌講既野,輕率作理財決定。

 

如能重新開始,必定要做好哂需要文件先落銀行加按樓房,就唔會得出只能加按110萬的“悲劇”。要知讀者及老公月薪共104,000,理論借貸力為1300萬。為什麼將間千幾萬既樓加按時,於金管指明可將樓5成市值按出而結欠只餘250萬,為什麼是可憐的只可按110萬? 當中一係讀者未發現到削減佢借貸力的地方,又或工資組成不屬定薪。點都好,借都要借得有技巧。由於年紀大加上資金不高,將樓按盡拎錢是讀者必作的。

 

另一討論,是讀者過份把資金投入股票。不少人將有剩錢就買股,這想法是錯的,因港股波幅很高而將儲蓄長放市場屬危險。留意你將錢「擺」係股票,有咩風吹草動令價跌你需全接受,而今時香港,真係有好多業績欣欣向榮,與你一同成長的上市公司? 建議手法是打游擊咁買股,睇對睇中先買,仲要係快出快入,此為未來買港股的生存之法。當然不排除讀者先生投資有道,將股票同期權混合大賺,返工只係副業。那是否如此要見面再決。

 

改善生活,可由提高收入開始,而建議步驟如下:

  1. 重塑借貸力。以讀者人工應唔只可以加按咁少
  2. 加按。如他日樓市跌就冇得再加。若早趁高加按就可在市跌更有彈藥入市。知識加按有風險有可能被CALL LOAN,如果讀者早些做生意或收入是幾十萬咁黎,當然唔需要出此下策加按。筆者同意若人人投資樓房,就令社會減少真實產出,大家無聊玩抬價遊戲。對於成日叫各位買樓買債而唔憑自法創新努力去賺錢兼貢獻社會,筆者知道罪孽深重
  3. 有錢,試下買股。可以由隨時出入及月月派息的債基疊增開始。自己體驗下買股同買債,那種方法適合近50歲既佢
  4. 100萬收息已可月產10-12K,且用時間證明,究竟是月月收息令生活愉快,還是在股市發筆橫財開心。當然穩健成長股在香港市場仍是有的,不過數目少了很多

 








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