諗Sir你好︰
本人34歲，剛剛於11月及12月收畢收息101及103，亦將會上買樓101，故本人希望諗Sir可以先行指點迷津。
本人資產現況如下︰
本人收入 $50,000
老婆收入 $30,000
月儲 $30,000
現金 $600,000
家庭背景及居住情況︰
本人、老婆及2歲大兒子居住宿舍，宿舍3年後需要歸還，無物業
外父母持有元朗村屋，已供完
家父母現居公屋，無物業
本人為公務員，老婆為私人機構打工，沒有負債。由於現金較少，想用外母於元朗一間村屋作套現，現有以下計劃︰
套現村屋現金200萬，分25年每月供約8.5K，用100萬行債基B餐18-20%產出12K月入，60萬行債基A餐約25%產出10K月入，扣除村屋供款後每月產出約14K月入。另外40萬連同60萬現金供100萬計劃用老婆名下買屯門單位出租，借貸力如下︰
本人借貸力為50000/10000 X 50% X 2.59 = 647萬
老婆借貸力為 30000/10000 X 50% X 2.59 = 388萬
如買入400萬樓按9成入老婆名下，以老婆收入未必能通過壓測，需以本人作擔保。而村屋套現方面，亦需本人擔保才可以套現。現有以下問題︰
1) 債基方面會否太進取？因為本人第二堂收息101 有事未能上堂，需於1月補堂，所以有關保險投資未在第二堂學，想請問除債基外會否有更好安排？
2) 村屋套現現階段只問了獅子銀行，未有確實回覆，想請問村屋套現是否效難進行？
3) 知道諗Sir睇好新界西北發展，本人亦有到屯門幾個屋苑睇樓如豫豐，疊欣，大興，想請問現時是否入市好時機？另外，兆康苑仍可做到400萬或以下，未知諗Sir對二手居屋如兆康苑有何睇法？
4) 由於本人3年後需要搬出現有宿舍自住，有計劃用家父的綠表申請居屋，但因做了村屋及老婆名下物業擔保，借貸力應已削弱，因本人已有一名2歲小孩，由於校網原因不想搬到新界地方，應如何部署?
answer:
村屋係難套現，如果外父母係有路到而又睇落正常的，套到5成都叫有信心，6-7成唔使諗，除非財仔高息二按。雖未估價，不過元朗村屋估價有升，應套200萬問題不大。留意收到銀行的offer letter等緊你簽，才叫有信心加按到。切勿好似網上或以往一些師兄咁，話「落銀行問過可以按」，又或問過經紀「佢話應該無問題」就粗心相信真係可以有錢或上會。由於無家底加上人工只係一般，買樓等租客幫你一齊供加長儲錢達成退休累富效果係好方法。明白不少人質疑樓價會唔會再升? 首先是買得樓就放長線等銀紙再貶，睇中短期升跌冇用，最緊要好似讀者入市之前計清楚借貸力。二是除了買樓之外，有冇其他適合擁有工職的大眾，一套較簡單而可大機會致富的方法? 如果無而又一味質疑，明白是一些人需要為生活壓力而宣洩之行為，筆者唔介意有人咁做，但害到有為讀者做錯決定誤人一生，此不為筆者撰文本意。
如3年後樓價同現在水平相近，新界居屋讀者應可上到，原因是讀者夫婦共1020萬借貸力，200萬用左套村屋，約400老婆買新樓收租用，而淨低400萬係元屯買居屋係可以。惟讀者心儀的九龍港島居屋，要三房就無呢個價碼。至於居屋本身不建議買，尤其補了價的。因買居屋就係想慳地價，如補左地價仍想買平些少的居屋，留意居屋平在於其定位、居民及配套都令投資價值很一般，所以盡量都係買私樓。除非月入是2.5萬或暫時更低的可依賴政府比你的福利買居屋，幫幫下第時有錢才考慮私樓投資。
兆康苑係2012年全港升幅5大高的屋苑之一，由於當年按揭政策再改，細價樓爆炸式上升。搵有大西北加上細價概念的兆康，就當40年樓仍錄大升幅。惟時至2017，就算買都係同區私樓，而筆者自己一向對42年或以上樓房，就當有lift都好小心。至於買債基是讀者必修環節，原因是佢搬唔搬到返九龍住三房，主睇債基方案實唔實行得好。唔係睇少睇者買唔到九龍三房，而係有數得計: 讀者按走村屋後借貸力淨800萬，就當佢老婆唔買樓收租，現時九龍三房而又新淨屋苑的，索價$1000萬已經係抵! 亦即表示讀者想買九龍基本上用盡埋800萬淨借貸力都唔夠，加上旺市用盡借貸力絕不建議，所以利用債基收息如$200萬投入B餐收18-20%一個月有約$33000月入，用呢舊錢夠係九龍租三房。而當初按$200萬出黎如拉30年還，月供只係$200/259 ~$7700。亦即多供既樓加埋租金，大致等同派息。
當然有人問如債基跌左點算? 明白債基一年波幅10%都叫大但真係唔保本。那只好說如跌夫婦就要租便宜三房，18k-20k有交易。如當年經濟好就可以26-30k租三房。而咁樣總好過一開波借800萬夾硬買樓，印花稅都成40幾萬，兩公婆做左咁多年野都只係儲到呢個數….仲未計萬一急要賣比人鋤價及經紀佣個筆。 股債收息104班(全新內容) 全新內容共6小時課程(內容全面更新) ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 外幣直債80萬/160萬可買什麼? 第四堂真人班 (2小時) 有什麼收息ETF/股票應留意 附有助教面接咨詢 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 外幣直債80萬/160萬可買什麼? 第四堂真人班 (2小時) 有什麼收息ETF/股票應留意 附有助教面接咨詢 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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加息或減息時如何選取債券
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學< 樓市永續收入班 (PBA5) 安排： 第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15 上課地點為尖沙咀
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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