今日網上討論區找到一個熱討個案，出左一日就有3萬幾人睇，係關於樓主出文講今天(2017-12-10)買左層60年的舊樓
的經歷，心路歷程和問題一併分享
先講筆者覺得不屬炫耀文章，可能係開心想分享下自己想法，大家可以見到圖片佢貼埋成交合約出黎，單位係旺角，亦附圖有單位外望景色。
從他所述，是一單連約成交的樓，正因如此屋內部就不能詳細交待，可能冇樓睇。
呢間樓成交價為510萬，60年樓有電梯，事主為何覺得510萬都想買?
- 佢話一直都想搵找間樓投資，絕大部分朋友都會建議他買新樓，不過係在旺角半新樓若是500萬價碼只得300多呎大，但而家呢間樓雖60年但剛剛維修完更換了升降機，地段近哂兩邊鐵路(先達附近)，先9500(約)一呎，可以接受。
- 剛剛換左電梯，大維修完。事主小時候係住旺角的，佢12月10日食完早餐見到經紀，一睇盤計過數佢就落訂買。因為他小時候住旺角，有些情意結。所以做地產有時真係有奇蹟，真係有時客人們真的會ONE TIME CLOSING! 當然機率相對細些。
- 他是用太太的名，所以不用給辣招不用給15%稅。因為另外中介幫他找了間按揭經紀，話佢太太的資料好，有信心做到20年(供款期)。
- 馬路對面的水務處，地皮已經確定起商廈和購物商場，另外一個對面已經起(SKYPARK)。佢估好快收(收樓)到佢，可能5至10年有機會。
- 事主剛剛結婚時無錢都住30年樓，無會所無平台，但他發覺「住唔住得好?」好睇裡面裝修。裝得好一樣住得開開心心。仍話買樓真的要又大又新又有會所嗎? 安居樂業最主要是什麼呢? 所以佢話不要投訴旺角有沒有4，5百萬的樓，女人街300幾呎的2房的樓你又會不會嫌棄呢? 叫大家共勉之
筆者看法:
- 做按揭個PART有小小中伏，因為經紀一定會話你份料好，亦會告訴你一定借到，因為只要簽左佢就有佣唔需理你最後成唔成到交。筆者亦有看事主之後的留言，話初步有銀行回覆做到20年，間樓可以用「80減」計。不話筆者看法是一日未簽OFFER LETTER, 一日唔好咁「老定」。總之利用70減去計拉盡還幾耐，加上明白自己夫婦人工可產出最多幾大借貸力，就係買樓前必做。
- 另外呢間樓吸引力只一般，但總括不是差。睇法可計出黎:
呢間510萬的樓，需連約成交，即係一定要5成上會走唔甩，首期要255萬。
借255萬如果是一些40年樓齡以下的樓可以攤到30年還，月供是剛剛好1萬少一點，可能9800左右。
但呢棟樓，佢借255萬然後攤20年還，假設息口是2.15%永唔加息，月供是13082
所以此再假設退一步 如果只做到15年， 月供是16586
而事主他一個月收租，大致是1萬3，萬4左右。旺角的樓房價不敢講很熟，這個要調轉要師兄指教筆者。筆者自己行住宅唔會行旺角，反而有時幫公司睇寫字樓就會看看油尖旺。估計呢間樓收番$12K-15K應可以，由於花墟附近新一點但更細既正式寫字樓都租緊$12K，佢可住宅用但60年樓要打折估計叫14K都有人理。但咁就計出255萬首期用黎買樓近乎零正現金流，得個桔…
同埋255萬做債基疊增收息，就當只係10%一年，都有20K一個月息收。當然債基唔好處係息口長年保持同一水平，唔似租咁會同通賬加上去。不過考慮到60年樓都唔擺得幾耐，而收唔收樓只屬INSIDER NEWS，唔係個條線根本唔會知。那只評此投資計劃屬解心意類別，但錢就唔太點落袋。
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