回答長期讀者之來信 – 賣樓篇

諗SIR:
 
您好! 本人已經係 貴BLOG長期讀者,日日都要睇吓有冇新文章先安樂.
現有問題係應該沽出手上之樓宇還是等待?

 

本人及丈夫36歲,有兩位小朋友分別3歲及歲半, 家庭收入五萬
有一深井兩房私樓出租,租金收入$13000 市值四百一十萬,欠銀行二百一十萬 H+0.65 每月還款九千
自己租同屋苑三房租樓支出$18500
手上現金大約四十萬 加股票十萬

 

其實因為有兩個小朋友又有工人一直都想換三房,但樓價一路升已經無能力買. 眼見沽出兩房可賺百幾萬又心思思,如果唔沽出到時跌又係得個吉.
 
現請諗SIR指點迷津
 
長期讀者

答案

先謝你每天收看,你的每天支持是本樣每日創作之動力。對於你的case,只好說應趁今次來餉機會大執,否則三十來歲未能有效累積財富,到下一個十年根本好難追。現在你要求變之原因是: 家庭開支大、家庭月入不高、賣樓可賺金額已達你十年先可儲到金額、居住地區升值能力有限。首先你每月供樓已佔$18500,又要請工人,又要養兩個小朋友仲要自己食,在香港人之認知下你兩公婆夾埋搵五萬而當中可儲到20%(即10000)已好叻。

 

 

你現時將深井樓沽出可獲近二百萬,你儲十幾年都未有呢個數。至於要放棄Hibor plan,又要搬屋小朋友又要適應之類,要好說你無此選擇。有錢係袋最大好處是令人有得選擇、冇錢唔使諗。現時你租樓$18500, 租客又收番$13000, 假設$13000蚊入面有$10000係還本金。你每月利用房產可儲起為$13000-18500+10000=少於$5000。再加上自己每月洗淨,咁大個家庭只能月儲不足一萬。如果儲起既錢再比幾十年之通脹侵蝕,你話退休時可淨落既錢有幾多呢?
所以為你好,應痛陳利弊,勸你快手good左間樓,仲要搬去一些廿幾年樓齡之三房居住,更好是downgrade做大兩房。由大搬細肯定不好受,但你知五萬之月入根本好難負擔起二個小朋友再加一工人再加供樓之洗費嗎? 你現是不對自己差點,除非你有後著或人工急升,否則便不能為未來既你作點準備了。由深井向東走至荃灣西、向西走到tuen mun,都有三百餘萬而餘你四個人住之選擇。再唔係買間村屋係天台整間屋仔,工人房一事就解決了。元朗有此類村屋,三成首期已可上會。當然對你們最好的,是用一人(假設太太)名九成上會,應可為自己留下不少於1.5mil現金,等樓市下行時有能力再用先生單名九成上會買入下一間,諗方法租比人。或七成上會應有足夠彈藥。其實搬入>20樓齡舊樓,是有3.5mil-4.0mil大兩房至三房選擇的。用5萬幾家庭月入去租新淨三房再加工人,未免和portfolio唔inline,請不要介意本樣看法,對你是有益的,我都應同你講。
搬離深井即海闊天空,為小朋友讀書,及自住物業升值能力再做籌劃。










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