諗SIR 你好，
本人是剛上收息101(TEDV48)學生，亦報咗103，十二月上堂，兩三個月前開始睇你YouTube 及Facebook page ，十分認同諗sir的理財概念，長線應有樓收租，中線用債基收息，亦認清自己乃庸才一名，無乜出色，有幾多洗幾多，唯一做啱係98年買咗樓自住，現四十出頭開始擔心退休生計，所以希望抓緊時機撥亂反正。
本人44歲，月薪＄34,000元，老婆45歲，月入萬＄26,000元，兩人都係私人公司文職工作。
自住物業：
將軍澳地鐵上蓋私人屋苑三房單位，夫妻聯名，現估值約800萬，尚欠119萬(12年供款）， 月供＄9000，04年開始用中國建設銀行H +0.7 按揭計劃。
兩人每月支出：
供樓$9000
保險$5000
食飯丶搭車丶水電就管理費$12000
養車+租車位$3500
無小朋友及長老付擔
付債：
P loan 約$30,000
計劃：
加按自住樓，先用債基plan收息，等待機會買多一層樓收租養老。
因年紀唔細，搵錢能力底，希望找個較穩陣方案。
加按揭方面，現有中國建設銀行提供了兩個選擇：
- 舊有119萬可照keep H+0.7，另可加按五成約280萬做H+1.35，但要泊齊兩份按揭年期（12年）。
- 重做八成按揭，H+1.35, 供20年，按出約520萬 (800M x 80% – 119M).
方案一，兩份按揭總利息支出約37萬，可用資金少, 買樓投資較難，但年期短感覺較少風險。
方案二，總利息支出約80萬，但較多資金使用，應可同時進行樓及債基投資。
因學藝未精如有錯漏請多多包涵，希望諗Sir 可指教一下，萬分感謝！
- 收息學習後會報讀買樓課程，希望將勤補拙。
迷茫中佬同學
ANSWER:
將樓加按套錢最留意罰息期長短，可攤長年期長短，再比較先留意息口。原因是買樓，只為想由銀行套錢攤30年或更長還，你今日拎錢而每年近定額供樓，時間一長只會覺得供樓好輕鬆，近日黃埔花園兩房賣800萬破頂，殊不知佢係80年代(~1985)開售時，每呎係$582港元(見下圖)。所以樓之特別在於其高抵押性，試問你仲可以拎咩野比銀行押錢而可攤三十呢? 加上CALL LOAN機會少，肯供就過到關。
雖按揭可攤30年，業主好應每隔幾年就將樓轉按去賺現金回贈。如果銀行B的息口較銀行A高但罰息期B是1年而A是2年，筆者會捨平息的銀行A而取罰息期短的B，原因可計。現金回贈一般是借貸金額之1.0-1.5%，即400萬回60000元。如短一年罰息，表示可早一年拎多60000銀「利是」。相比借400萬而一年比多0.25%息，貴息只令業主多付$15000，咁楔係要短罰息期。不少銀行用黎留客既招數仲係好老土，如讀者被SELL「30年如選息平一點的可把利息支出由80萬減至37萬」，問題係一份按揭好少供足30年。除非物業本身「身有屎」，那等「屎」知識在讀者到買樓001堂再授。
另外早D清哂按揭是否較好? 筆者看法反而係借得就借，只要計過借貸力，總舉債不超過總借貸力60-70%就可，而讀者夫婦借貸力共(34K+26K)/10000*50%*2.59 = 7.77百萬。亦表示讀者加按如要安全的就只拎錢7.77*70% 或 (119+520)萬，以較低者為準。答案是544萬。
有錢之後可將一半(即約270萬)，分三注去入手債基。三注幾時入的時機已授，上星期收息103落堂就有師兄分享佢買債基2年但輸錢之經歷，就係2015尾初買左好好地但去到2017年9月忍唔住加注，要留意那時五粒豆係「開細」，根本不宜入。就係咁將早年所賺輸突出黎，所以學員除非是明通哂課程內容能自通，否則都係跟筆者為學生設立之訊號系統，考唔到第一都唔會強差人意。
讀者540萬只消將50%投入B餐，而50%用番收10%之E餐，每年可收540萬*15% = 81萬利息，即每月六萬幾，佢COVER佢供樓的544/259=21K。21K之前設是將供樓拉長至30年，如建行唔提供去第二間銀行可也。12月修畢103既讀者，最快係2018年1月10日就知道有幾錢利息落袋。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
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第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
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目前費用: $4830(已包上述五堂)
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目前費用: $4830(已包上述五堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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