諗Sir 你好，
小弟為TEDV48 學生。在堂上得到諗Sir教授的收息知識，還真的叫小弟大開眼界，和以往在街外銷售人員推銷的產品，和道聽途說的投資知識大大不同，只能說是世途險惡，柴狼處處。故真有點後悔太遲上堂，將會再報買樓101以增進有關知識。
小弟年齡32, 公務員，月入約$90k(最近加薪)連房津($19k房津要實報實銷)。太太同齡，文職月入約$46k連花紅bonus (我們短期內人工不會有大改動)。有1個幾月大的小朋友。
在2013 年以$3.76M買入現住的馬鞍山大私人屋苑兩房。在上年加按8成按出$1.4M，巳轉小弟單名，現欠約$4.7M。月供約$19-20k (因房津要實報實銷及要本人單名持有物業)。
小弟和太太每月支出：
$20k 供樓
$14k 雙方父母家用
$5k 工人
$3400 月租停車場連車保牌費(平均)
$1500 平均每人保險
約$30-40k 家庭雜費開支加使費
月儲: 約$50k (未計交税)
儲蓄連加按所得約$2.3M，存在mortgage link户口(小弟自知大使，不擅理財，致儲蓄低下)。
小弟無任何投資項目，亦沒有投資經驗和知識。
上完諗Sir 收息101後，打算初步將1M買入債基疊增收10.8%息。至少增加一份穩定收入。
較長期計劃待樓市回調時買入第二個大私人屋苑兩房收租。現會多留意樓市及心儀屋苑資訊。
長遠希望至少擁有三個物業，以達至財務自由。但我們只有太太可以騰空人頭置業。
有感小朋友長大後空間漸少，所以計劃將來會就小朋友校網租三房住。但礙於本人為公務員的身分關係，即使暫時取消房津，也不方便八成出租現有兩房。
小弟自知理財知識貧乏，而且很大使。希望諗Sir 能給予小弟一些方向及意見，令小弟能從窮忙族的生活中得到一些指引。
萬分感謝！
迷途窮忙小小庸才公務員 上
ANSWER:
簡單而言讀者有2.3百萬，想執一執佢睇下幅牌點出好。好似鋤D咁究竟大Dee用黎做花定係單隻出。按讀者情況，佢應以儲樓為主。身為中高層公務員，銀行最願意借錢比呢批人。夫婦月入共14萬，借貸力總為1860
萬。當然留意世間陷井亦處處，錯用稅貸會減慢理財進度。例如借50萬稅貸攤兩年還，已令讀者家庭借貸力降至1200萬，為50萬資金失去按樓借600萬的機會，提早還貸亦要罰全期息，呢種少錯代價萬零幾萬蚊。由於健財事僅次於身心健康，必須謹慎及常去打理。比喻心雄而400蚊買騰訊，就好似猛食肉而無菜，只短期興奮但長遠唔可以咁落去。
讀者一世人策略是儲樓，做守城將，不輕易出擊。相比下老闆們無城可守，必須以攻為守。人工低又無物業必需先博出位，一有表現就入城跟個大佬，情況才會改善。上比喻就係無錢者必先用股去博，但博得到就好快用樓及債升LV，否則運氣用完又係一世欄頭卒，亂世之中各職各處，最先需知自己等級職業為何，才懂處世。
至於公務員就咪諗咩劏房或八成偷出租，長用債收息持盈保泰，等滿街鮮血而(開城門)出擊買股添樓，為此公務員最佳策略。因城內水糧足，可待天下有變。當然夫婦攪好每人一間後，可考慮用父母名或為其開立海外註冊公司，想諗劏房亦唔係無可能。400萬樓收成兩萬租，劏房係吸引!不過就咁買樓儲一間又一間，讀者要平穩一生難度不大，若筆者是讀者屬類職業(守城將)，基本上就咁買樓收租加債基收息，已保一世無憂。當然守城將慣左高床軟枕，要返首都做宰相或皇帝就無可能，終身只能據小地一片做大佬。
債基可做進取一點，套餐E收10%令讀者100萬月入$8000息。由於人工穩定及水平好，可加大碼分段入債基至2.0MIL，月收入增至16K，加快儲蓄進度。惟看倌如非公務員只宣先將流動資金一半投入債基。另由於大市已進入稍高位置，若未入貨不宜將錢投資持有低評級債券之債基。何謂低評級? 見下圖:
見圖基金持有BB類債38%而B類29.9%。未有評級的亦有16%。雖未有評級者唔一定係差。不過BB及B類就肯定偏低，加上此債基只持有約250條債，風險算叫集中。買債選取要旨，在評級組合分佈，持債數目，存續選取，託管人及其派息方法都要學好心得。讀者今次已知究竟要買D乜，但往後要利用準則為自己的錢投放在那作選擇。而佢亦明白錢財事，唔好人地講乜就信乜。筆者文章都一樣，建議看閣自行分析。
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加息或減息時如何選取債券
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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高成數上會出租破解實例解說
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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