豺狼處處,打工仔點處理辛苦賺得? #1470

諗Sir 你好,

 

小弟為TEDV48 學生。在堂上得到諗Sir教授的收息知識,還真的叫小弟大開眼界,和以往在街外銷售人員推銷的產品,和道聽途說的投資知識大大不同,只能說是世途險惡,柴狼處處。故真有點後悔太遲上堂,將會再報買樓101以增進有關知識。

 

小弟年齡32, 公務員,月入約$90k(最近加薪)連房津($19k房津要實報實銷)。太太同齡,文職月入約$46k連花紅bonus (我們短期內人工不會有大改動)。有1個幾月大的小朋友。

 

在2013 年以$3.76M買入現住的馬鞍山大私人屋苑兩房。在上年加按8成按出$1.4M,巳轉小弟單名,現欠約$4.7M。月供約$19-20k (因房津要實報實銷及要本人單名持有物業)。

 

小弟和太太每月支出:

$20k 供樓

$14k 雙方父母家用

$5k 工人

$3400 月租停車場連車保牌費(平均)

$1500 平均每人保險

約$30-40k 家庭雜費開支加使費

 

月儲: 約$50k (未計交税)

儲蓄連加按所得約$2.3M,存在mortgage link户口(小弟自知大使,不擅理財,致儲蓄低下)。

 

小弟無任何投資項目,亦沒有投資經驗和知識。

 

上完諗Sir 收息101後,打算初步將1M買入債基疊增收10.8%息。至少增加一份穩定收入。

 

較長期計劃待樓市回調時買入第二個大私人屋苑兩房收租。現會多留意樓市及心儀屋苑資訊。

長遠希望至少擁有三個物業,以達至財務自由。但我們只有太太可以騰空人頭置業。

 

有感小朋友長大後空間漸少,所以計劃將來會就小朋友校網租三房住。但礙於本人為公務員的身分關係,即使暫時取消房津,也不方便八成出租現有兩房。

 

小弟自知理財知識貧乏,而且很大使。希望諗Sir 能給予小弟一些方向及意見,令小弟能從窮忙族的生活中得到一些指引。

 

萬分感謝!

 

迷途窮忙小小庸才公務員 上

 

ANSWER:

簡單而言讀者有2.3百萬,想執一執佢睇下幅牌點出好。好似鋤D咁究竟大Dee用黎做花定係單隻出。按讀者情況,佢應以儲樓為主。身為中高層公務員,銀行最願意借錢比呢批人。夫婦月入共14萬,借貸力總為1860

萬。當然留意世間陷井亦處處,錯用稅貸會減慢理財進度。例如借50萬稅貸攤兩年還,已令讀者家庭借貸力降至1200萬,為50萬資金失去按樓借600萬的機會,提早還貸亦要罰全期息,呢種少錯代價萬零幾萬蚊。由於健財事僅次於身心健康,必須謹慎及常去打理。比喻心雄而400蚊買騰訊,就好似猛食肉而無菜,只短期興奮但長遠唔可以咁落去。

 

讀者一世人策略是儲樓,做守城將,不輕易出擊。相比下老闆們無城可守,必須以攻為守。人工低又無物業必需先博出位,一有表現就入城跟個大佬,情況才會改善。上比喻就係無錢者必先用股去博,但博得到就好快用樓及債升LV,否則運氣用完又係一世欄頭卒,亂世之中各職各處,最先需知自己等級職業為何,才懂處世。

 

至於公務員就咪諗咩劏房或八成偷出租,長用債收息持盈保泰,等滿街鮮血而(開城門)出擊買股添樓,為此公務員最佳策略。因城內水糧足,可待天下有變。當然夫婦攪好每人一間後,可考慮用父母名或為其開立海外註冊公司,想諗劏房亦唔係無可能。400萬樓收成兩萬租,劏房係吸引!不過就咁買樓儲一間又一間,讀者要平穩一生難度不大,若筆者是讀者屬類職業(守城將),基本上就咁買樓收租加債基收息,已保一世無憂。當然守城將慣左高床軟枕,要返首都做宰相或皇帝就無可能,終身只能據小地一片做大佬。

 

債基可做進取一點,套餐E收10%令讀者100萬月入$8000息。由於人工穩定及水平好,可加大碼分段入債基至2.0MIL,月收入增至16K,加快儲蓄進度。惟看倌如非公務員只宣先將流動資金一半投入債基。另由於大市已進入稍高位置,若未入貨不宜將錢投資持有低評級債券之債基。何謂低評級? 見下圖:

 

07

見圖基金持有BB類債38%而B類29.9%。未有評級的亦有16%。雖未有評級者唔一定係差。不過BB及B類就肯定偏低,加上此債基只持有約250條債,風險算叫集中。買債選取要旨,在評級組合分佈,持債數目,存續選取,託管人及其派息方法都要學好心得。讀者今次已知究竟要買D乜,但往後要利用準則為自己的錢投放在那作選擇。而佢亦明白錢財事,唔好人地講乜就信乜。筆者文章都一樣,建議看閣自行分析。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室