為月收緊24K息讀者跟進債基樓房策略 #1469

諗sir你好,

Q1. 我又剛上完ET13, 由於之年底上完101、103、003之後已行債基B餐澳元版,堂上你建議AUD跌穿6就對沖洗塵, 現在是否時候?

 

Q2. 另外你提及的18% 按揭房託, 我用銀行美股戶口找不到這個可買,是否平台不對?

 

Q3. 另外債基組金現有三隻

1.B餐 750K 槓3倍

2.E餐 750K 槓1倍

3.A餐 600K 槓3倍

 

B及E餐 在17年二月入,A餐在17年八月入(11月18日將收第三個月息)

 

現就上述組合,扣除各種成本,截止今天浄收益15.5%厘,但近月債價下跌所以在賺息蝕價位置,是否有好的調整建意?A及E餐從本金派息的比例也較高,鄧普頓更是100%,這是否最終會導致賺息蝕價?

以下是本人(截止16.11.17)的資產負債表:-

夫婦二人各44、40歲,冇子女。

 

一個香港出租物業加三個國內冇出租物業及車位共現值780+338萬=1118萬

-現金138萬

-三隻債基戶口淨值184萬

-越秀房託5萬

-IPO股票戶口7萬(2年前本金2萬)

-醫療保險投資儲蓄存款4萬

共$1456萬

 

負債結欠(按揭共553萬,P loan 130萬 2021 &2022到期,共-$683萬)

 

資值浄值:+773萬

懂事費、兼職、租金收入, $70K萬

被動收息每月$37.5K

太太$34K政府工,有長俸有宿舍,合共$141.5K

所有支出連供款合共, -$100K, 而每月可存$41.5K

 

由於每半年會有新增存款約25萬,因此以五年大方向是會重複以半年一次,把新存款再投資去收息加大被動收入數字,當低息P loan貸款還清2022年,2021年可以安排做好文件(由於我是做生意,不屬銀行歡迎人仕,此部份已知如何處理),才去加按物業套現就再入一間劏房,請問諗sir可否給些增加收益的意見及整個大方向。

萬分感謝

ANSWER:

我地先答答學生之問題(1-3),再為他財務作個規劃。

 

筆者在堂上更教學生預備怎面對做債基之價跌風險及外幣風險,尤其一些心愛年收15-20%息之學生,基於利潤不俗,風險都要學會控制。洗塵對沖有效解決萬一用澳幣收高息時澳元兌港幣下跌之險,簡單了解是用看淡澳元的倍計ETF去為萬一澳幣下跌時賺回債基持有人的帳面損失。惟倍計ETF最多只有3倍逆向,而一般想收息既學生都係屬有錢一批而少想煩心,故亦不考慮外幣MARGIN作對沖。而筆者利用另一類特別ETF為學生只消用幾萬計資金,就能將過百萬投資組合的外幣風險成功沖銷。鑑於$5.90-$5.95是澳元兌港大位,請各學生在澳元下穿$5.90,在$5.8x而未能成功在24小時內成功反彈至$5.90之上時作對沖。

 

至於筆者亦有提及過一些年派10%之上的美股作收息,有些是簡單美股可買入,那可在銀行開美股戶口可買到。惟一些投資物不股上市公司股份,而是ETP內的其中一種ETN。而ETN及ETF之分別及危險之處已在堂上教授。至於唔去銀行去邊買到會再有職員聯絡學生跟進。

 

對應債基在10月尾下跌筆者已在自己平台及於NOW TV<息賺>節目解釋過(下圖紅箭咀)。

06

作為反映債基類價格的proxy(上圖: High yield bond etf | HYG),造出2017年近最大跌幅,由$88.2水平跌至86.8水平,在一星期跌了1.6%。可能呢將呢句說話同你同事講,佢以為你講笑,應你:「你講乜q野,咩一星期大跌1.6%? 我係股市一日都執5%啦!」結語是收息班同學大多以持盈保泰為主,亦先講上堂朋友好少是職場新鮮人,辛苦上4小時一堂為求波動性低而又有明確實行方法之直債、保險、債基知識。至於將來,只好說未為下跌時,你亦見proxy已很快反彈。下年多些睇諗sir文章,會更密與同學更新戰略。至於債基會唔會拎個本當息派而令個價跌? 只好說10月初之跌係市場氣氛差,唔關拎唔拎個本金派既事。亦已在堂上授予如何在基金章程內睇到佢年收息幾多而派出了多少,從而得知誣債基有冇拎個本派。至於同學買既幾隻更有基金公司準備左派息比率表同客戶睇,其實一般有整開個表既,而學生又搵到而知比率既,都係有收100%派足100%之始果,講真派得唔好都唔想比你知啦。呢一項文件唔係證監規管基金一定要發既。

 

講返同學格局,淺見是屬於個「唔上唔落」既香港人,數窮未到佢,要收工全職湊仔又未到時候。佢184萬攤入3隻債基收15.5%年息,2017年初開始做,而家一個月收緊$23766(已扣除息及佣支出)。同意現金要保138萬,唔好郁。但如想進取,賣走香港收租樓一拆二是可取的,不妨用盡夫婦名每人角一,賣樓套780-553 = 127萬而拆兩份錢做首期,自己再添少少去買350-400萬樓劏黎收。由於太太是公務員,肯定是老公先行。又或第二間樓不惜比貴稅都用老公名。始終劏住宅利大而不少人試。至於劏工廈不應作。早前有買樓003同學用550萬學人買間大既黎劏,供$15000而收租$30000。現金流已多產$15k/月了,仲有租客幫手供樓。惟讀者規模應「做細一點,估計是每間產$10k月現金流。那兩間可月多產共$20k,實行後每月多了$23766+20k = $43k月入,在2017年初見面後已大大改善了生活。

 

至於內地、曼谷、馬拉樓,知道市場不少人力谷。筆者唔想人地佣金生意或食價水源受損,只留段新聞俾你睇啦。係雅居樂既。可能各位在大陸2017年投資房產都好開心賺了一百幾十,不過內房股恆大地產(^3333)2017年係升左5倍,而2017年買股票係免佣架!

 

2016/DEC【違規拆建】雅居樂興建中住宅倒塌 判頭驅趕唔畀影

https://hk.news.appledaily.com/china/realtime/article/20161207/56016190








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