為月收緊24K息讀者跟進債基樓房策略 #1469

諗sir你好,

Q1. 我又剛上完ET13, 由於之年底上完101、103、003之後已行債基B餐澳元版,堂上你建議AUD跌穿6就對沖洗塵, 現在是否時候?

 

Q2. 另外你提及的18% 按揭房託, 我用銀行美股戶口找不到這個可買,是否平台不對?

 

Q3. 另外債基組金現有三隻

1.B餐 750K 槓3倍

2.E餐 750K 槓1倍

3.A餐 600K 槓3倍

 

B及E餐 在17年二月入,A餐在17年八月入(11月18日將收第三個月息)

 

現就上述組合,扣除各種成本,截止今天浄收益15.5%厘,但近月債價下跌所以在賺息蝕價位置,是否有好的調整建意?A及E餐從本金派息的比例也較高,鄧普頓更是100%,這是否最終會導致賺息蝕價?

以下是本人(截止16.11.17)的資產負債表:-

夫婦二人各44、40歲,冇子女。

 

一個香港出租物業加三個國內冇出租物業及車位共現值780+338萬=1118萬

-現金138萬

-三隻債基戶口淨值184萬

-越秀房託5萬

-IPO股票戶口7萬(2年前本金2萬)

-醫療保險投資儲蓄存款4萬

共$1456萬

 

負債結欠(按揭共553萬,P loan 130萬 2021 &2022到期,共-$683萬)

 

資值浄值:+773萬

懂事費、兼職、租金收入, $70K萬

被動收息每月$37.5K

太太$34K政府工,有長俸有宿舍,合共$141.5K

所有支出連供款合共, -$100K, 而每月可存$41.5K

 

由於每半年會有新增存款約25萬,因此以五年大方向是會重複以半年一次,把新存款再投資去收息加大被動收入數字,當低息P loan貸款還清2022年,2021年可以安排做好文件(由於我是做生意,不屬銀行歡迎人仕,此部份已知如何處理),才去加按物業套現就再入一間劏房,請問諗sir可否給些增加收益的意見及整個大方向。

萬分感謝

ANSWER:

我地先答答學生之問題(1-3),再為他財務作個規劃。

 

筆者在堂上更教學生預備怎面對做債基之價跌風險及外幣風險,尤其一些心愛年收15-20%息之學生,基於利潤不俗,風險都要學會控制。洗塵對沖有效解決萬一用澳幣收高息時澳元兌港幣下跌之險,簡單了解是用看淡澳元的倍計ETF去為萬一澳幣下跌時賺回債基持有人的帳面損失。惟倍計ETF最多只有3倍逆向,而一般想收息既學生都係屬有錢一批而少想煩心,故亦不考慮外幣MARGIN作對沖。而筆者利用另一類特別ETF為學生只消用幾萬計資金,就能將過百萬投資組合的外幣風險成功沖銷。鑑於$5.90-$5.95是澳元兌港大位,請各學生在澳元下穿$5.90,在$5.8x而未能成功在24小時內成功反彈至$5.90之上時作對沖。

 

至於筆者亦有提及過一些年派10%之上的美股作收息,有些是簡單美股可買入,那可在銀行開美股戶口可買到。惟一些投資物不股上市公司股份,而是ETP內的其中一種ETN。而ETN及ETF之分別及危險之處已在堂上教授。至於唔去銀行去邊買到會再有職員聯絡學生跟進。

 

對應債基在10月尾下跌筆者已在自己平台及於NOW TV<息賺>節目解釋過(下圖紅箭咀)。

06

作為反映債基類價格的proxy(上圖: High yield bond etf | HYG),造出2017年近最大跌幅,由$88.2水平跌至86.8水平,在一星期跌了1.6%。可能呢將呢句說話同你同事講,佢以為你講笑,應你:「你講乜q野,咩一星期大跌1.6%? 我係股市一日都執5%啦!」結語是收息班同學大多以持盈保泰為主,亦先講上堂朋友好少是職場新鮮人,辛苦上4小時一堂為求波動性低而又有明確實行方法之直債、保險、債基知識。至於將來,只好說未為下跌時,你亦見proxy已很快反彈。下年多些睇諗sir文章,會更密與同學更新戰略。至於債基會唔會拎個本當息派而令個價跌? 只好說10月初之跌係市場氣氛差,唔關拎唔拎個本金派既事。亦已在堂上授予如何在基金章程內睇到佢年收息幾多而派出了多少,從而得知誣債基有冇拎個本派。至於同學買既幾隻更有基金公司準備左派息比率表同客戶睇,其實一般有整開個表既,而學生又搵到而知比率既,都係有收100%派足100%之始果,講真派得唔好都唔想比你知啦。呢一項文件唔係證監規管基金一定要發既。

 

講返同學格局,淺見是屬於個「唔上唔落」既香港人,數窮未到佢,要收工全職湊仔又未到時候。佢184萬攤入3隻債基收15.5%年息,2017年初開始做,而家一個月收緊$23766(已扣除息及佣支出)。同意現金要保138萬,唔好郁。但如想進取,賣走香港收租樓一拆二是可取的,不妨用盡夫婦名每人角一,賣樓套780-553 = 127萬而拆兩份錢做首期,自己再添少少去買350-400萬樓劏黎收。由於太太是公務員,肯定是老公先行。又或第二間樓不惜比貴稅都用老公名。始終劏住宅利大而不少人試。至於劏工廈不應作。早前有買樓003同學用550萬學人買間大既黎劏,供$15000而收租$30000。現金流已多產$15k/月了,仲有租客幫手供樓。惟讀者規模應「做細一點,估計是每間產$10k月現金流。那兩間可月多產共$20k,實行後每月多了$23766+20k = $43k月入,在2017年初見面後已大大改善了生活。

 

至於內地、曼谷、馬拉樓,知道市場不少人力谷。筆者唔想人地佣金生意或食價水源受損,只留段新聞俾你睇啦。係雅居樂既。可能各位在大陸2017年投資房產都好開心賺了一百幾十,不過內房股恆大地產(^3333)2017年係升左5倍,而2017年買股票係免佣架!

 

2016/DEC【違規拆建】雅居樂興建中住宅倒塌 判頭驅趕唔畀影

https://hk.news.appledaily.com/china/realtime/article/20161207/56016190

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
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上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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