買樓定收息? 究竟邊樣先? #1467

諗sir你好!

請問你會唔會有私人分析服務? 我明白好多人都希望能夠得到諗sir嘅分析, 但阿Sir時間有限。

所以冒昧問一句, 希望你唔好介意我唐突!

 

我們已報名買樓001,請問我們的case上這個課程合適嗎?謝謝你

 

先生45歲,月薪 $115000

我37歳 全職媽媽

育有一仔一女分別小學和幼稚園

租住港島三房單位 $31000

扣除供養父母和子女後,每月可草$33000

 

資產:

一層港島收租樓約5m, 已供完, 收$15000

一層九龍收租樓約9m , 還欠60萬,收$22000

銀行存款約5m

 

請問諗sir可否指教,以我們的經濟環境應否現在再買一層收租樓,好作退休之用?

現在樓市實在有太多不明朗因素,還望諗sir賜教,夫婦二人不勝感激

 

answer:

對不起,正因時間又限亦唔想比人開天殺價既感覺,筆者不設私人分析服務。收息101同學夾份買了筆者8小時時間去教授收息及課後解答全班問題,未有開辟新服務對象打算,亦未有網上或海外學習之配套,請見諒。買樓是長線投資主軸,主要是長坐樓等美金貶值而自己開心沖硬資產泡泡浴,樓房的租金會隨通賬上升,此為其他投資物沒的。ibond都有派息隨通賬上升特性,所以大把機構投資者認購,價格從不破發(即不跌穿發行價$100)。

 

買樓是「長棍」,而收息課當中的債、保險、債基方案是「中棍」,即合1-4年的投資年萬。但如投資人三間樓未儲齊,一般鼓勵將收息所賺放返入樓,有樓收租是終極目標。當然人不應為錢為樓而活,所以儲夠樓收租只是理財上一個重要的break point。租金收入是樓房呢雙雞內藏既蛋,可見於政府收地稅,一般是將地皮租值之3%打稅當地租。政府貴為全港地皮之終極擁有者,佢選取收地租的方法仍是同租值掛勾,可見樓或地產的亮點,就是其產出租金與通賬掛勾之能力。諗sir不少分析僥倖正確,估計是因為將分析之重點拿得準,別將美國什麼加息減息作為香港樓價升跌之考慮。

 

正因如此,買樓同收息是長短棍,先讀邊個讀者自決。至於佢應否買樓? 答案係唔應該。提交個案亦可見大把空間可以加按及收息產出正現金流。惟考慮到讀者冇做野其實家庭收入只係平平,勿因老公單拖有十萬月薪而將買樓收租一事急進行事,坊間更有實力既人只係「唔露面」而唔係「唔參與」。

 

講開地租,留意1997年租到期地皮會自動續至2046,條件是交地租而租金是當時租值之3%。有些地皮之契約係唔一樣,可能係固定10000地租,或999年地契。共通點就是政府與地主關係為「業主租客」關係,地主不曾擁有地皮。地永遠是政府的。不少人擔心2046年擁有單位會否被中國政府收歸? 先講你而家個單位之所在地都是問政府租返黎,可視為交3%長租至2046,而銀行會因此等擁有權仍可九成按揭比你。但絕不表示你全權擁有香港呢塊地。故2046之擔心,由於是共同風險,有禍齊遭殃,故唔需要擔心。當年1983,就是因為仲有十幾年就到99年英國租借期,有需要所以先在當年開始傾。估計同樣在2030,都會因為有需要而將有更明確指引。

 








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