兩年前開始收息,34歲收住7萬退休 #1466

本人是收息101, 103學生,目標是下半生只賺被動收入。 兩年前上了諗sir的收息班, 被動收入現已不斷累積, 而且 keep住睇諗sir個blog巳有兩年多, 袋咗好多錢落袋, 體驗到一個合適的投資方案足以改寫人生, 實在對諗sir萬分感激!

 

本人34歲,28歲開始投資物業, 現有物業如下:

 

物業一: 自己名下一層半山870呎三房, 售價$17,000,000, 按揭欠$8,000,000 供$31,000/月, 收租$48,000/月

 

物業二:先生名下480呎港島一房物業,售價$5,250,000, 按揭欠$2,900,000, 供$13,000/月,收租$23,000/月

 

本人月入$100,000,先生$35,000, 現時暫與家人同住。

 

另有副業大約20k ~30k/月

 

債基$2,200,000 (債基Z餐 / 債基B餐各半),年利14%, 收$26,000/月

 

另一債基$300,000 (債基A餐), 年利24%, 收$6,000/月

 

現時現金短缺,只有HK$300,000。

 

最近替物業一估價,發現銀行最高估到$24,000,000,如加按可以套出$4,000,000, 月供會由$31,000加至$41,000。

 

如套出$4,000,000, 計劃將$3,300,000 買債基:

 

Plan A: 全數買債基A餐,年利18.5%, margin trigger 20%, 收$51000/月

 

Plan B: 買債基A餐 / B餐各半,年利14.5%, margin trigger 20%, 收40,000/月

 

不打算用套出現金來買物業是因為:

1)想增加被動收入,盡快财務自由,同時辭職發展自己副業(生意本身不須用太多資本)

2)有計劃生BB

3)諗住等3至5年,物業一有6至8年樓齡才出售,到時將資金整合再買一自住一投資物業。

4)有BB的話可能2年後會搬出去租樓住,所以想增加收入。

 

想問諗Sir以上想法是否正確?如套出$4,000,000 是否太進取,用盡自己借貸力 (2年後過左罰息期是可以選擇還款的)? 月供$41,000 負擔是否太大?你會建議Plan A 定Plan B or 其他plan?

 

現急求諗Sir意見,因為而家搞緊加按文件 (費時遲少少樓市唔聽話估唔到咁高價),想在落實前問左諗sir先放心。

 

明白諗Sir超忙,希望盡快收到您回覆。謝謝。

 

ANSWER:

袋左好多錢落袋唔使多謝諗sir,因為上完堂最緊要都係要學生自己肯執行。更何況收息101課程是收費,不過收左錢就有堅料過,如果唔想比錢就自己打聽唔萬一中流料,輸左只好怪自己。

 

錢財事唔同買棵菜,誠然香港做醫生人工算高,高薪背後解決不少道德問題。若不施加嚴謹的考牌制度,加上利用高薪令一,班醫生服從更嚴規管,恐怕香港醫療系統會好似內地一樣,情況係點各位心中有數。阿了身體有毛病要意見,錢財的意見亦可影響一生。可惜香港比理財意見的人多是佣金收入者,制度上買賣頻繁可肥了他們,故一些令人安心及穩當的債、樓投資,銀行職員就當識都唔會提。若果SELL恐怕客人「死」得仲慘,因銀行職員如道行夠可搬自己一套「債基方案」出黎,照可令自己及銀行肥肥而個客一世留原地。

 

讀者持有的債基Z餐已過時,2016年的收息103已為止更新叫人積極轉走,原因見下圖,持有債類有49.18%都是B grade及存續期高達5-10年。筆者在堂上已講出選股票三大數字法則,例如在合適風險區的那個標準差讀數為怎樣。至於債基Z餐讀者應趁而家仲有賺考慮轉比B餐。
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至於加按可以。不過若再得400萬不考慮全投債基,可以放入直債,令投資不只用債基更可分散在直債。而直債保本就當讀者現金少,都可在跌市將債賣返做現金提升現金水平以過渡壞市況。

 

好似呢條東亞債(XS046???????),票息8.5%,10萬美金一手,例如讀者買40萬美金,年派40萬*8.5% = 265,200港幣。如果東亞執笠,會TOTAL LOST。到期回本。係唔係好投資? 看倌自決。但合讀者新加按出的錢。最好佢就搵埋東亞按樓,萬一該銀行有事不妨令成件事複雜化吧~

 

讀者物業一收租48000而供31000,月現金流$17K,物業二正現金流10K,債基$2,200,000 收26K息,而另一債基收6K。假設按樓月供多一萬而將其中330萬入手400000萬美金東亞直債,供樓一年多12萬而收息多26萬,每月又新增正現金流12K,那34歲人共17K+10K+26K+6K+12K = 71K月正現金流,已是其收入近70%,恭喜34歲已近退休。讀者人工雖然係高些少,但搵埋老公計只一般。而你話唔定做到佢一半效果已經「願」。








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