兩年前開始收息，34歲收住7萬退休 #1466

本人是收息101, 103學生，目標是下半生只賺被動收入。 兩年前上了諗sir的收息班， 被動收入現已不斷累積， 而且 keep住睇諗sir個blog巳有兩年多， 袋咗好多錢落袋， 體驗到一個合適的投資方案足以改寫人生， 實在對諗sir萬分感激!

 

本人34歲，28歲開始投資物業, 現有物業如下：

 

物業一： 自己名下一層半山870呎三房, 售價$17,000,000, 按揭欠$8,000,000 供$31,000/月, 收租$48,000/月

 

物業二：先生名下480呎港島一房物業，售價$5,250,000, 按揭欠$2,900,000, 供$13,000/月，收租$23,000/月

 

本人月入$100,000，先生$35,000, 現時暫與家人同住。

 

另有副業大約20k ~30k/月

 

債基$2,200,000 (債基Z餐 / 債基B餐各半)，年利14%, 收$26,000/月

 

另一債基$300,000 (債基A餐), 年利24%, 收$6,000/月

 

現時現金短缺，只有HK$300,000。

 

最近替物業一估價，發現銀行最高估到$24,000,000，如加按可以套出$4,000,000, 月供會由$31,000加至$41,000。

 

如套出$4,000,000, 計劃將$3,300,000 買債基:

 

Plan A: 全數買債基A餐，年利18.5%， margin trigger 20%, 收$51000/月

 

Plan B: 買債基A餐 / B餐各半，年利14.5%, margin trigger 20%, 收40,000/月

 

不打算用套出現金來買物業是因為:

1)想增加被動收入，盡快财務自由，同時辭職發展自己副業(生意本身不須用太多資本)

2)有計劃生BB

3)諗住等3至5年，物業一有6至8年樓齡才出售，到時將資金整合再買一自住一投資物業。

4)有BB的話可能2年後會搬出去租樓住,所以想增加收入。

 

想問諗Sir以上想法是否正確？如套出$4,000,000 是否太進取，用盡自己借貸力 (2年後過左罰息期是可以選擇還款的)? 月供$41,000 負擔是否太大？你會建議Plan A 定Plan B or 其他plan？

 

現急求諗Sir意見，因為而家搞緊加按文件 (費時遲少少樓市唔聽話估唔到咁高價)，想在落實前問左諗sir先放心。

 

明白諗Sir超忙，希望盡快收到您回覆。謝謝。

 

ANSWER:

袋左好多錢落袋唔使多謝諗sir，因為上完堂最緊要都係要學生自己肯執行。更何況收息101課程是收費，不過收左錢就有堅料過，如果唔想比錢就自己打聽唔萬一中流料，輸左只好怪自己。

 

錢財事唔同買棵菜，誠然香港做醫生人工算高，高薪背後解決不少道德問題。若不施加嚴謹的考牌制度，加上利用高薪令一,班醫生服從更嚴規管，恐怕香港醫療系統會好似內地一樣，情況係點各位心中有數。阿了身體有毛病要意見，錢財的意見亦可影響一生。可惜香港比理財意見的人多是佣金收入者，制度上買賣頻繁可肥了他們，故一些令人安心及穩當的債、樓投資，銀行職員就當識都唔會提。若果SELL恐怕客人「死」得仲慘，因銀行職員如道行夠可搬自己一套「債基方案」出黎，照可令自己及銀行肥肥而個客一世留原地。

 

讀者持有的債基Z餐已過時，2016年的收息103已為止更新叫人積極轉走，原因見下圖，持有債類有49.18%都是B grade及存續期高達5-10年。筆者在堂上已講出選股票三大數字法則，例如在合適風險區的那個標準差讀數為怎樣。至於債基Z餐讀者應趁而家仲有賺考慮轉比B餐。

至於加按可以。不過若再得400萬不考慮全投債基，可以放入直債，令投資不只用債基更可分散在直債。而直債保本就當讀者現金少，都可在跌市將債賣返做現金提升現金水平以過渡壞市況。

 

好似呢條東亞債(XS046???????)，票息8.5%，10萬美金一手，例如讀者買40萬美金，年派40萬*8.5% = 265,200港幣。如果東亞執笠，會TOTAL LOST。到期回本。係唔係好投資? 看倌自決。但合讀者新加按出的錢。最好佢就搵埋東亞按樓，萬一該銀行有事不妨令成件事複雜化吧~

 

讀者物業一收租48000而供31000，月現金流$17K，物業二正現金流10K，債基$2,200,000 收26K息，而另一債基收6K。假設按樓月供多一萬而將其中330萬入手400000萬美金東亞直債，供樓一年多12萬而收息多26萬，每月又新增正現金流12K，那34歲人共17K+10K+26K+6K+12K = 71K月正現金流，已是其收入近70%，恭喜34歲已近退休。讀者人工雖然係高些少，但搵埋老公計只一般。而你話唔定做到佢一半效果已經「願」。

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