居屋仔搖身一變成為兩間樓收租的業主 #1463

20171116_居屋仔搖第一變成為兩間樓收租的業主

 

本人不惑之年將至, 財政上理應有方寸而不疑惑. 可惜起步太遲, 浪費不少歲月, 理財上剛學好套路.

希望急起直追, 追返浪費的日子, 而且年紀不少, 錯不起, 已修畢收息101, 103, 買樓001及003課程。期望諗SIR再賜教.

 

Backgroud:

我 39, 人工 66000

老婆 44, 人工18000

長子幼女, 6歲同3歲

 

每月支出:

租樓 15,000/長老家用 12,000/保險 6,000 /水電煤網 1,500/學費+興趣班 4,200/交通 1,000/稅 5,000/食 4,200/雜項 4,000

 

月儲 約30,000

一年內月支出會增加10,000包括請姐姐 (因為要接小朋友返放學), 轉租三房 (人多了, 小朋友大了, 兩房唔夠用, 視乎情況, 可能押後)

 

資產:

現金 1,700,000 放Mortgage Link

 

樓1:

屯門三房(老婆名, 我擔保) :

22年樓, 2016年4.2M買入, 8成上, H+1.5, OUTSTANDING 3.32M, 網上估值 5.6M, 月供管理連雜費 14400, 租金收入12800, 現金流: -1600/月 (考慮加租中)

 

樓2:

東九龍單位(在003後已改為實收29K/月的單位) (我名, 老婆擔保):

2017年5.5M買入, O/S 3.87M, 網上估值 5.6M, 月供管理連雜費 15000, 租金收入29000, 現金流: 14000/月

 

債基:

分兩次投入90萬, 共借1.5百萬, 賬面2.4百萬扣除利息支出後, 年度息率為 13%, 現金流: ~10000/月

 

90萬共有

債基B: 200,000

債基C: 300,000

債基E: 400,000

 

短期目標希望用分一至兩次入手債基加大儲蓄, 儲首期買多一間收租樓, 在執行同資產分配上有以下幾問:

  1. 點決定要留幾多現金在手備用, 即係應該分配幾多備用 ? 明白每人都有各自風險以及處境唔同, 但有冇一D GENERAL RULE可以FOLLOW呢 ? 以我的情況, 諗SIR又有冇建議呢 ?
  2. 入手債基分配上如何較為安全, 例如話去債基B波幅大, 去到乜個年齡就唔太適合.

 

中期目標為手上單位轉按, 同時擔保除名, 一來律師費平D, 二來方便部署買多間. 擔保除名值得做嗎? 以我的情況, 已經互相擔保, 有冇得攪? 係唔係要用借貸力由無到有之法?

能否用租金收入証明一途?

 

長期目標為5年後, 在45前買多間收租養老. 雖然話幾年後乜野世界講唔定, 按揭政策變成點更無人知, 暫時都係得個諗, 但總之先儲錢再作打算. 反正儲多個錢不是壞事.

請問定45買第三間算唔算太遲? 有冇需要早實行?

年將不惑的中佬

 

ANSWER:

 

由於讀者已在修畢全套課程後將原本低層居屋賣走,從居屋仔搖第一變成為兩間樓收租的業主,每月獲正現金流: +10000(債基)+14000(東九龍樓)-3000(屯門三房) = $21000。等於多左份糧,實力大增。而自住樓就先租,租金支出15K,少於新產出的收入,很彈性亦可因小朋友需要而隨處搵好地方搬。真正實踐了筆者在課上提供的法門。亦因如此,回應此個案無需長篇幅「大執」,而著眼回應讀者提問,令佢保持領先位置慢慢跑贏同齡民眾。

 

  1. 擔保除名值得做嗎? 以我的情況, 已經互相擔保, 有冇得攪? 係唔係要用借貸力由無到有之法?

ANS: 由於讀者已成為夫婦每人一間樓而相亙擔保,短時間攪除名無著數,而1-2年內亦唔應再買樓。當然2-3年後部署老婆人工增加,老婆自己食左間屯門三房,騰出老公借貸力再夾第三間樓做法可取。現時屯門三房加東九龍單位市值達1000萬,全部由租客幫手供。只消在3-4年後利用讀者借貸力再買一間,要在50歲完成1000萬資產+3間近供滿既樓之事唔難。起碼叫有65分。

 

  1. 點決定要留幾多現金在手備用, 即係應該分配幾多備用 ?

ANS: 在一般情況下,將總資金的三成留現金自用已好足夠。當然如果幅身家只30萬,那九成錢拎出去博啦。不過博唔係ALL-IN股票,而係全30萬投資但只一半係股,而其餘仍是債。此舉可保證萬一買股有咩閃失,個人置業夢仍存。15萬買些高評級的債基收息,風險有限。畢竟大跌市股票跌70%,而債只為股之跌幅的1/5或更少。大致為10-15%。但如你想在大跌市一蚊都唔蝕,你可以先Close呢個broswer,離開本blog。

 

3: 入手債基分配上如何較為安全

讀者大致都做得對。大部份錯的人都是心急同學,竟將全部錢all-in收25%的債基A。呢類人一味將錢隊去最高回報選項,中哂SALES毒極深,上一兩次堂唔會咁易解到毒。SALES毒為一咪跨大回報叫你ALL-IN,那SALES佣金最高,但跌左就要客承受。大家判斷唔係靠人既說話,而係人既行為。至於ALL-IN,係傳媒去吸引讀者眼球之用字,大家請不要過份認真對待。當然如閣下25歲到錢又少,咁ALL-IN一下都可以。但又有冇諗過ALL-IN之後真係中左,突然身家多左四五百萬,係咪真係對30-40歲生活有正面幫助呢?

 

淨低內容,引述一篇講行運的文章作結:

 

「行運不是愈長愈好,問題是你懂不懂得把握。命格不錯,不行大運也沒有問題。

 

男人三十歲前行運無用,女人二十五歲前行運無用,最多開心些而已,沒甚麼大作為。這是假運,即使平步青雲,也會跌下來,太早行運,以為一帆風順,怎料跌的粉身碎骨,要重頭再來。三十歲前不行運,要磨練他一下,明白賺錢不易。

 

行完運後運氣會延續幾年,不做生意就沒問題,做生意要開始收手,否則跌下來。打工不要轉工,轉運之人蠢蠢欲動,不轉工就沒問題。通常行運後倒霉就不能承受。通常沒有行運之人不會死去,已行運之人才會死去。有時與命格無關,是賭博等外來影響。」

 








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