致諗SIR，
本人45歲月入2.5萬， 太太44歲月入10萬育有1子（3歲），現居康怡700尺3房單位尚欠150萬按揭 （加按應可套現500萬+），現在每月供款2.1萬。但每月開支不少，餘款每月3萬左右。
夫婦二人手持現金加股票約500萬
目標自住1000尺+物業（包工人房）可租可買。
目標持有兩個或以上物業。因不舍賣掉康怡物業，留作將來收租之用。
同時亦須為將來退休計劃一下。
本人已上諗SIR收息課程，我做了銀行債基投資，每月收息8千港幣。
要達成財務目標， 請問 諗SIR 有何高見，請指點一下。萬分感激。
收息101舊生上
ANSWER:
從讀者的個案，見到一類再買樓就有危險的人。原因是所擁一房賺價好深，再要買樓自住眼角自然高，係人工屬中上而儲蓄率少於月薪30%之情下，若再加碼買樓於跌市會失掉樓價大半，加上現金同樓比較少，發覺兩間樓用倍於月入之速度下幫自己輸錢，到時人近退休只能慨嘆。因此本案讀者不應再買樓，只能將樓盡加按等下次機會，同埋係時候要學好用直債。原因是個人借貸力在45歲開始下滑，下次再買樓就當人工一樣亦不可像今時借得那麼多。讀者現時家庭借貸力為125000/10000*50%*2.59 = 1600萬。50歲時要打八折，55歲時要打八折再八折，即1024萬。
計供款金額與加按所得之關係方程
因借貸力跌亦影響加按金額，故讀者應今時將樓盡按，係保持月供2.1萬之情況下，讀者拉盡30還月供21K，可套2.1*2.59-1.5 = 3.93百萬。若能增加供款至28K一個月，按到金額為2.8*2.59-1.5 = 575萬，同時附合一千萬樓加按最多只能按60%的規條。
當然讀者仲有一張牌可諗，就是今時把康怡加按至六成，待3-4年後將按揭結欠還至低於當時市價之50%，物業可轉出租用途令其租約可當新入息證明，重新令借貸力增大。計租金是25K/月，其70%可作核實收入，於讀者情況50歲時需工資提供之借貸力減至1280萬，但租約亦提供25000*70%*2.59 = 4.5百萬之借貸力，令總借貸力keep係1600萬水平。留意如此刻佢決定買樓換更大屋，原有資金被耗，而每間樓估計都欠70-80%左右，就近無可能將結欠減至50%去出呢招「租金收入證明」。
那丟空的屋無租約能否當作核實租金收入? 這個不屬免費文章範圍。
至於讀者套左575萬出黎，加上原本500萬現金及股票，資金已達1000萬，建議開個入門版私人銀行戶，利用2條直債加上400萬債基分段買入，年收12-14%息令被動收入在100萬之上，夠佢3萬蚊供樓加上為他日再買樓的首期作準備。那12%年息會否講就易，做就難?
先講一個6%年息之直債，在抵押性達60%而1.2%借貸成本下，若買20萬美金一年派12000美金回報，而一年利息支出為US$1440，回報為(12000-1440)/80000 = 13%。即只要找到直債孳息率是6%的，槓埋基本上13%保本無難度。那6%的直債有麼? 先比一個，就是恆大，再比一個，就是東亞。你亦可到告大銀行問，得到既答案通常是很統一一個「無」字。為什麼? 讀者作為舊生佢已經收住8千幾蚊月息去知道點解。
那如債價下跌，槓桿會否將跌價速度放大，最尾產生CALL LOAN?
首先機構借左錢比你之後，係無可能唔CALL LOAN的。抵押品價大跌而令借貸人CALL LOAN，天經地義。相反是你對債的選擇，及懂得CALL LOAN機制後把投入各項投資物的錢預好，才是股災不致滅頂的原因。
順帶一提，為什麼只有股災，冇人提債災，或者(外)幣災呢? 因為股票先有能力係大跌市將有財產20合1，幾個月內無左九成半，而外幣同債，要咁既跌幅近乎無可能。係2008年，約14%的發債公司倒閉，而捱得過大多表示肯比番本金比讀者。如似佳兆業呢間公司，真係一間經典，曾經年前賴債，而在近月上市股份復牌後價格由$2.X升到$6.X，至近月股價下跌，其實同當年債務重組方案有關。劉生及甘比有入佢地直債。留意今年，甘比兩次有報導佢錢買野儲起既，都係債券。而幫劉生搵錢既，唔只風扇，仲有股票。
今時恆指繼2007年後再穿29000點，係時候拎返中國鋁業2007年由高位$27跌到得返$0.95的圖表比大家鑑賞下，引以為戒。要留意人地做過咩野，而唔係人地講過咩野。
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