諗 SIR,
您好!
小妹未有物業. 有隱定工作. 是首次置業者.
現住物業是父母的. 不過已仙遊.
此物業是哥哥名下的. 他本身亦有一層自已名下的自住單位. 供樓中.
現此物業有可能被收購.
如收購成功, 可能可於今年10月下旬收齊有關之金額. 約有 $740萬.
但此物業於2012 年起做咗按揭. 現在遏款中.
那有以下請教:
- 如真是可被收購成功, 需付出的費用有什麼?
-> 律師費, 厜印費 (此是否以上 $740萬X 7.5%), 給收購此之物業公司1% 佣金? 還有什麼?
- 此物業因有按揭. 現在還款中. 那如收購成功, 即此未邋清的金額需由被收購成功的金額中抽出. 此未清金額約 $57萬. 此會產生什麼費用嗎?
- 那真是可袋袋平安後. 可能有 $630萬左右吧?!
那樓價還升溫中. 如小妹作以下安排, 不知是否可行? 抑或有更好的建議? 謝謝.
–> 因收購完成後, 小妹還可住此物業多 6個月, 彧者可長至8-9個月.
那即是說, 由今年 2017年 11月起至 2018年7月, 小妹還可住此物業.
那到明年 7,8月時小妹搬出. 租樓住?
–> $630 萬以小妹的名義買樓是否OK?
–> 如要買樓, 買新樓好, 抑或是買二手樓好? 因想買西環的嘉輝花園. 不過近期的樓價是 $450-60萬左右!! 什麼時間買好?
–> 未決定是否買樓前. 此$630萬小妹欲同哥哥開個聯名戶口. 不過未知此金額可作什麼投資? 可有建議?先做港幣定期?
-> 買樓用小妹名義買, 應是可最低成本吧! 所需成本如下?
一) 買樓之費用. 會一次過付清.
二) 律師費
三) 地產1% 之佣金
四) 裝修費, 傢俱及家電費用
–> 那您建議, 我租樓住. 買一層樓收租, 租金同哥哥對分, 這樣回報會大些?
ANSWER:
樓的收購
簡單而言讀者獲收購預計得740萬，究竟如何運用才可得較大利益? 對於收購一事，筆者不作評論，只好說發展商可找附近地產鋪作收購，地產鋪亦可叫業主委託自己賣樓，由於利益集團多加上收購價是暗盤，讀者呢類乜都問而少落手投資既人，在過程中唔輸蝕是筆者寄望。至於讀者問拎回業權賣之前要向銀行找數贖樓，究竟有冇費用? 呢件事涉及銀行贖契及將樓契轉回自己名下兩事，由於不涉及讀者工作及所長，所以不作答。
買樓收租
講返如一般人得740萬點做先好? 由於金多寶經常都幾注中，扣埋稅通常只千餘萬到手。筆者往時工作的分行對面是「旺場」馬會，一年總有1-2個黎入錢更新戶口。而看讀者恐怕唔係想630萬一炮過買樓吧? 如有此想法真係一篇文解不來，有排補。當然唔相信筆者而將錢全資投入一物業，唔敢講係絕路。自身看法是拆當中20%(約150萬)做首期買兩間細住宅收下租是好選擇，唔係博佢升，而係租金收入與通賬同升跌，長遠而平穩，供樓耐更因通賬磨走債務而令供樓越見輕鬆。樓的投資要長遠先見效，買樓要預左做蠢人，有能力就細細地買間樓長放，等租客幫你供滿間樓，而唔係等個市低去買。不少經常「貼市」既人就係想等跌先買，由2010等到而家都未等到。
九成上會又收租
投資有兩種目標，一種是求平穩而快樂生活。另一種是求賺錢，呢類人就當已夠錢洗，亦會因投資獲利之優越感而開心。大部份人都是第一種人，求快樂者有持續收入就夠，先講買兩間樓之前要做budgeting，究竟買兩間值幾錢既樓? 主要看讀者自己及佢哥哥收入。例如40k月入者，借貸力為5.2mil。在旺市只用50%-60%借貸力之下，此人買樓應選擇首期74萬+5.2mil*60% = 約380萬之樓房收租。當然九成上會既樓要自住用途，如讀者選擇用五成上會，合規但又拖低了回報，究竟點拎好回報而又規犯九成樓收租的風險? 在星期六買樓001有解。
740萬買樓後淨600萬，可將其中300萬分階段用收息101之債基疊增之法收租，收息為12-15%不等。300萬收息即每月30K-37.5K。可能你會諗收12-15%咁高息，有冇真係咁容易? 只好講11月上堂既同學最快可12月11日就有息落袋，課程已行47次。不少讀者由上海或新加坡轉程而至，對課程內容不敢掉以輕心。至於風險，由於最高息收25%的債基方案A都未出，所以行方案C-E收12-15%估計波幅為大部份學生所接受，即用標準差計出風險只為投資內股股收息的一半，在堂上亦由講解怎將風險量化開始。
至於讀者問的收費，人人同間間公司亦有差異，故執行應對及經驗才是最有用知識，兵法是不可只在紙上演練的。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
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有什麼收息ETF/股票應留意
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直債買賣手續
債基買賣手續
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槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
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上課地點：尖沙咀
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
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中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
