四大搵笨投資物 #1444

Dear 唸Sir,

 

本人35快36 了, 己婚, 想問有間居屋約500尺自住的, 還有約4-5年就供完, 現在份工己做超過一年至年半, 最近一直有看唸sir 的網上文章及有上過買樓101課程.

 

最近得知樓價已升到差不多非常高位及有聽過講座, 有關用逆按揭, 去套現畢錢再做基金賺取被動收入, 當然不是想做保險公司或銀行果啲基金.

 

  1. 若自己層居屋未補地價, 可以做到樓宇貸款或逆按揭嗎?
  2. 若套到錢, 不管是50 或100萬, 適合今年去做債基基金或直債去賺取被動收入每月多幾千蚊嗎?

 

謝謝

80後小弟.

 

 

ANSWER:

幾樣在市面上的投資物想談談:

 

1.逆按揭

即將物業按予銀行,換取定額月入到終老,人死後樓交回比銀行/財務公司。由於是將供滿的樓交出而每月得到銀紙為期幾十年,過程與供樓相反,故叫逆按揭。筆者對此投資物不贊同,因為買樓就是想付小首期而得到有價值、租金隨通賬上升及可傳後代的資產。而家將貴重物業交出而得到定額、不斷貶值的銀紙,諗起就唔想做。何況銀行計數算到盡,你60歲交出樓,每月收入開頭夠洗但十幾年後唔夠用。你80歲交出樓,雖然月入高左唔少不過當每月收三萬,佢博你十年內死佢夾走你間九龍砍房都有賺! 而參加者萬一有病要解除逆按揭拎錢醫病,唔似就咁賣樓或搵仔女加按套錢咁方便。所以錢財事,不少讀者來信都說早年走了冤枉路,原因不外乎就是有人想你被冤枉,多耗錢多耗時而令其自肥。

 

2.年金、二人家庭退休方案

此物與逆按揭相近,差在逆按揭要開首付出樓房,而年金開首要購買者先比定一大筆錢。銀行亦可提供儲蓄計劃,例如要購買者在35-55歲月供儲蓄,55歲才開始年金派發期。由於人死可以由家人代取剩低年金,故大多屬保險計劃,亦可打包網成「家庭退休方案」去sell。不少計劃以筆者所見,都唔能夠派成世錢,而供款與年金期之收入更是極不相稱。香港很多保險計劃都是食水極深,revenue model就是比多d錢請班保險經紀去旅行,sell一d勁難賣既plan,重金打賞之下必有good sales! 只害苦了客戶,一劑就是十幾年。

 

3.物業升值定期計劃

此為保險公司將「加按及將按出的錢買保險」撈埋一齊而成的計劃。經紀一可賺轉介按揭予銀行的轉介佣,二是個保險plan又可有佣。銀行就可以按揭加保險食哂兩單生意,對於客戶而言,搵笨指數無年金咁高,將樓按出如資金成本保在2-3%,而保險有4-6%,確實可食到2-3%之息差。筆者亦同意銀行如加息,保險公司派的息係會跟隨上升的,故息差在加息週期仍在。你看看友邦的年報,就知保險公司拎左客既錢,近70%都係買債券。加息令企業要用更高派息既債去roll舊債,經濟向好而加息更有利公司債。所以要擔心唔係個yield spread,而係按出錢後究竟買個plan是否fair。筆者曾(在易容後)陪同朋友去見下保險經紀,發覺經紀喜用自己特製的數字表作講解,講完之後再告知客人此特製表與保監會規定的計劃建議書屬相同內容,叫客簽名,大家要小心。

 

4.保險公司既基金

買保險已八成機會被搵笨,係保險公司入面買基金,即同一時間做咩保險及基金兩次生意,咁你話笨左幾多次? 如果你手頭有101-plan或基金類月供,只好說你睇得諗sir個blog太遲,幫唔到你慳返十萬或更至一百萬。證明可參考基金計劃說明表上 – 年回報價設為0%的一行,即知10年個plan內耗左你幾多錢。

 

債基/直債?

債基/直債用得好當然唔係搵笨,想講講債基/直債同上面4大項有一大分別,就是債基/直債有公開市場可隨時買賣,或大多數情況都有「莊家」將基金單位收回。相反逆按揭及年金、101-PLAN都要填表先可以改到,無公開市場。宏利既PLAN亦唔可以掛牌賣出比AIA客人。提一提股票亦有龐大交易市場,如用作賺價係好事,風險預左高。至於債類是賺息宜用,風險低但唔可以幫你即發達。

 

至於讀者,唔係用套到幾多錢去決定買直債/債基,而係用自己人工水平及手上資金去決定究竟做咩投資。如年長及有資金者,直債較相宜。後生而冒到些少風險,債基較好。兩者混合作中線,而將賺到既錢買樓放長線亦屬一選擇。究竟點樣? 收息101有正確理財概念講解及不同收息物作解。讀者還留在「今日買乜好?」呢個層次,中咩經紀毒。相信仍需一段時間作「治療」。








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