本人現年40歲, 約10年前一手購入珀麗灣低層兩房獨居，買入價＄180萬。
現銀行估價大約＄540萬，現在和太太及一歲女兒同住。 鑒於女兒成長,想搬到同屋苑較大單位，而且只喜愛區內居住環境。 已看中單位 $780萬（屬高層優質單位） 本人月入$35,000，欠現樓按揭＄124萬，月供＄6,100 現金流只有$2萬人民幣及不足$1萬港幣
其他主要支出: 人壽、醫療、基金儲蓄保險每月共$4,300
太太家用$6,000
另外有私人貸款大約$174,000，2019年中前要還。
一年後，女兒打算入讀幼兒班，每月學費大約$4,000 另外各樣雜費和生活開支大約$6,000 所以每月額外儲蓄大約只有$2,000 – $3,000之間
太太現在全職家庭主婦，間中有秘撈做私己錢。 已問現供中銀樓按只可多借$120餘萬貸款 想問諗Sir，我唯一可換樓的辦法係賣了現樓套現400萬付新單位首期嗎？ 現單位放售，希望$540萬能成交。
如果放售，到時再買付4成首期＄320萬，剩餘有差不多$810萬，對嗎？ 而月供＄17,000 應該可以通過壓力測試吧? 本人有感2018年樓市開始回落，到時現樓未必賣到＄50380萬，而心儀的優質單位又未必會落價，所以想趁現在換樓。 另外想問，本人父母在觀塘居屋xxx，一手現金買入價＄20萬自住至今，未補地價，兩人已退休。可加按套現用作投資幫補生活費嗎？ 煩請諗Sir解答 。
answer:
原本應承讀者中秋後才答此問題，看後發覺情況嚴重，提早作答，筆者亦希望自己睇錯。 讀者的月入對不少人而言已不錯，可是年到四十有幾個事項令筆者覺得需要快速作出更正及正視: 四十不惑，可是儲蓄只幾萬港元。讀者應攬錯了「現金流」同「現金」的分別。
男人要擔起頭家，可惜誤判自身能力及情況，過早叫太太唔做野會引致往後更苦生活。 都是筆者的錯，將之前本書叫作<樓換樓>。可是唔係人人都應該現時<樓換樓>的。 大家或會覺得筆者過份憂心，或用嚴詞務求令未曾見面的讀者有個痛苦週末。看倌或心想自己情況比讀者更不堪，只好說讀者在理財概念、自己定位、實行開支上都要再搞清楚。
- 在洗費上 – 已有樓讀者如要再用自己名買三房換樓要比貴印花稅，就算半年內賣走2房證實是換樓，都要先比重稅而後退回一半，15%計為750萬 ~100萬，再加兩間樓的經紀傭金及雜費，再添三十餘萬即換樓開支130萬為保守估計。可能大家心諗讀者有400萬回籠，百餘萬洗費算什麼? 可恨是此400萬已是讀者唯一籌碼，加上除無儲蓄更有私貸。筆者的<樓換樓>是道出越換越富之法。可是讀者一換至750萬樓房，只屬在旺市加碼而自己實力空心，有女有老婆男士更不建議冒進。
- 至於上會 – 假設入手750萬樓需已付$17000首期，讀者自己用過MORTGAGE CALCULATOR計左出黎。惟一些另類的負債影響，CALCULATOR係幫唔到你計。私人貸款好傷借貸力，174000私人貸款攤三年已傷借貸力近6K，係讀者6K私貸加17K新proposal loan，6k+17k > 35k人工*50%。其實呢個case若筆者當年仲做緊mortgage approver，基本上睇兩野都x左。至於計壓測對讀者而言太遙遠，其實現況佢未到呢步。另過到50%供款/收入比率的，多數都可過埋壓測既。因自己樓上會雖壓測要+3%，但比率同時調升至60%
- 如果換轉筆者有以下情況 – 筆者會一拆二按爆八成現樓房套出300萬，將兩房租出再自己租三房。300萬適當利用債基再疊增每月收息$30k-35k(即12-15%年息)，加上兩房收回租金有$16k，就當按多左300萬月供多了300/259*10000 ~ 12000元。16k租金+30k收息 > 12k新按揭+20k估計三房租金
4.另外讀者:「本人有感2018樓市開始回落，到時現樓未必賣到＄540萬，而心儀的優質單位又未必會落價，所以想趁現在換樓。」咁既判斷筆者只能沉默回應。40男 – 人工唔高老婆唔做野而自己缺乏理財知識，只能祝有運埋身。
*(A/B區望望)收息101於2017年batch 44(尖東分校上課)情況。近鏡頭的是A區而門後的是B區 諗sir接受J2兄弟幫節目訪問 *諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」 (中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法 *(下)諗sir於NOW TV的訪問 諗SIR（收息101）【收息投資課程】DV71班或72班 DV71第一堂 DV71 第二堂: 2020年2月12日(三) 19:15-22:00(少量位) DV71 第三堂: 2020年2月19日(三) 19:15-21:15(少量位) 或 DV72 第一堂: 2020年2月22日(六) 14:00-17:45(有位, , 現價$4900共兩課) DV72 第二堂: 2020年2月29日(六) 14:00-17:45(有位) 平日班三天內容, 與星期六班兩天內容相同 地點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 目前費用: $4900 *絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或在原有課程日子後到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，再免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五，星期六下午，睇片段前需預約及交付HK$50。 – 現時有位-優先A區: 可開課前20MIN 入場自選座位 現時有位-普通A區: 可開課前10MIN 入場自選座位。 現時有位-普通B區: 背向諗SIR，有投映屏播映powerpoint 、開課時入場坐B區 途 徑1: 【網上報名：課程報名表】 途徑2: FPS Payment / 轉數快付費 – 向我們查詢剩餘位情況後，利用閣下網上理財轉數快服務輸入電話63832145抬頭Home Concept Group Limited付款 或途徑3: 短訊報名：WhatsApp 63832145 或途徑4: 電郵報名：[email protected] 查詢或利用途徑3/4時記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDV71」或 如72班留TEDV72 途徑5: 即時信用卡付款及留位 BATCH 71(嚴禁轉售留位) DV系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案就當只用幾十萬資金都可係香港實行、應用時不需開立私人銀行戶口 – < 首部份課程 > 債券投資了解及精明慳錢買入方法 選取債券之步驟 怎樣用債券穩獲10%年回報 本網提及的債基疊增9.5%-14%的收息方案 解釋直債提升回報之技(如: 「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」此類之作法方案詳解 達成財務自由的理財方針 – < 次部份課程 > 基金太多，點去比較? 基金經紀不會提及之買賣需知 如何判斷債基、直債的出入市時機? 債基買賣收10-12%息一年又如何慳洗費? 債基疊增收息方案詳解。最重要係執行時要留意之風險及應對 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 – < 後部份課程 > 有咩保險可以CUT? 保單融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流目標保證8.0%保險方案 保費融資選擇、醫療保險選擇正解 – 諗SIR（收息103）【收息實習班】/TEDP54班 (53班滿，新加54班) ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！ DP53 DP53 或 DP54 第一課: 2020-02-26(三) 19:15-21:15 DP54 第二課: 2020-03-04(三) 19:15-21:15 費 用：$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生) 地 點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 – 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五，星期六下午，睇片段前需預約及交付HK$50行政費。 – – – 內容: 債基出入市應看之訊號教育 市況更新。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20、25%! 每次不同介紹 有銀行朋友幫你順利報行方案及到場介紹 – 即你減省買入費用及其他支出 幾時買及用咩方法分段入市之考慮 高階保險收息方案 令執行債基方案更順暢的留神小處 往後重讀收息103只需$1500 成為103舊生之後重讀只需半價, 課程隨後一年可加入諗SIR討論群 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 *討論群有會員特設活動如私銀介紹聚會(7月30 – 滿)/英國樓免費講座(非會員收費$500) *討論群有諗sir特派收息學長接見103學生、面談對策及重溫課程 【收息投資課程】Batch 71 (21 JAN 2020: 優先A位剩餘少量，報名先聯絡留好後付款)
: 2020年2月5日(三) 19:15-22:00(少量位, 現價$4900共三課)
第一課: 2020-01-11(六) 14:00-16:00(FULL)第二課: 2020-01-18(六) 14:00-16:00(FULL)
補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五，星期六下午，睇片段前需預約及交付HK$50。 – 報名： 方法1: 【網上填表：課程報名表】 方法2: FPS Payment / 轉數快付費 – 向我們查詢剩餘位情況後，利用閣下網上理財轉數快服務輸入電話63832145抬頭Home Concept Group Limited付款 方法4: whatsapp 63832145 / 留閣下「姓名」「電郵」「課程編號：TELY63」 方法5: 下方填上mobile、閱畢收生條款後checkbox再按下PAYNOW button信用卡付款。會即時留位 – – 諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY64 TELY64/第一課: 2020-02-04(二)19:15-21:30(不設休息時間) 費用：$3000 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五，星期六下午，睇片段前需預約及交付HK$50按金，到步可退回。 – 諗sir工作目標: 重塑香港出版界經營模式，成就更多全職作者。希望書店如Page one可以先執少幾間，日後再開番 報名： 方法1: 【網上填表：課程報名表】 方法2: FPS Payment / 轉數快付費 – 向我們查詢剩餘位情況後，利用閣下網上理財轉數快服務輸入電話63832145抬頭Home Concept Group Limited付款 方法4: whatsapp 63832145 / 留閣下「姓名」「電郵」「課程編號：TELY64」 方法5: 下方填上mobile、閱畢收生條款後checkbox再按下PAYNOW button信用卡付款。會即時留位 – 買樓003課程重點： A. 進階按揭及借貸運用 -零收入都可產出借貸力法門 – 如何將自己間樓加按爆八-九成? B. 睇市心法 – 跑贏跑輸屋苑數理化解構 – 中原數市指數走勢預測方法 C. 買樓收租精明作法 – 租約點簽先保障業主? – 租霸只能用封租解決? D. 學生宿舍/套房做法 – 套房分享: 買樓收租年回報達12-15% -點搵適合單位去做套房或學生分租? -套房收租同一般買樓收租之差異 -套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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方法3: 電郵：[email protected] / 留閣下「姓名」「電話」「課程編號：TELY63」
買樓001 內容：
（*買樓003可單上。不用先修買樓001）
TELY64/第二課: 2020-02-11(二)19:15-21:30(不設休息時間)
地點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
方法3: 電郵：[email protected] / 留閣下「姓名」「電話」「課程編號：TELY64」
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
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TEDX09 第一堂: 2020-03-07(六)14:00-16:45 TEDX09 第二堂: 2020-03-14(六)14:00-16:45 地點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 費用: $3580 *修讀收息104必需有已完成收息101之記錄 途 徑1: 【網上報名：課程報名表】 或途徑2: 短訊報名：WhatsApp 63832145 或途徑3: 電郵報名：[email protected] 記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDX09」 或最快捷的途徑4: 即時付款及留位 BATCH 09 (嚴禁轉售留位) DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案大多8萬港幣都可實行、日日買賣、亦不用開立私人銀行戶口、教埋係邊度買、展示買賣系統版面及點用滑鼠right click落盤都教埋! 亦會教授如何用免費軟件因應市況找出嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs。亦有買賣操作示範 – < 課程部份A – 嬰債收20%息 > 什麼是嬰債? 那裡可以用萬餘元港幣就入手買到? 隨時出入? < 課程部份C – 優先股及海外房託(REITs)收10-20%息 > 介紹穩當性高的優先股買法， 如何自己找到及選取優先股收息 介紹不同房託版塊及類型，與利用那些網站去持續觀察其表現 展示「無人機組合」，較進取獲17%的收息組合
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