本人現年40歲, 約10年前一手購入珀麗灣低層兩房獨居,買入價$180萬。
現銀行估價大約$540萬,現在和太太及一歲女兒同住。 鑒於女兒成長,想搬到同屋苑較大單位,而且只喜愛區內居住環境。 已看中單位 $780萬(屬高層優質單位) 本人月入$35,000,欠現樓按揭$124萬,月供$6,100 現金流只有$2萬人民幣及不足$1萬港幣
其他主要支出: 人壽、醫療、基金儲蓄保險每月共$4,300
太太家用$6,000
另外有私人貸款大約$174,000,2019年中前要還。
一年後,女兒打算入讀幼兒班,每月學費大約$4,000 另外各樣雜費和生活開支大約$6,000 所以每月額外儲蓄大約只有$2,000 – $3,000之間
太太現在全職家庭主婦,間中有秘撈做私己錢。 已問現供中銀樓按只可多借$120餘萬貸款 想問諗Sir,我唯一可換樓的辦法係賣了現樓套現400萬付新單位首期嗎? 現單位放售,希望$540萬能成交。
如果放售,到時再買付4成首期$320萬,剩餘有差不多$810萬,對嗎? 而月供$17,000 應該可以通過壓力測試吧? 本人有感2018年樓市開始回落,到時現樓未必賣到$50380萬,而心儀的優質單位又未必會落價,所以想趁現在換樓。 另外想問,本人父母在觀塘居屋xxx,一手現金買入價$20萬自住至今,未補地價,兩人已退休。可加按套現用作投資幫補生活費嗎? 煩請諗Sir解答 。
answer:
原本應承讀者中秋後才答此問題,看後發覺情況嚴重,提早作答,筆者亦希望自己睇錯。 讀者的月入對不少人而言已不錯,可是年到四十有幾個事項令筆者覺得需要快速作出更正及正視: 四十不惑,可是儲蓄只幾萬港元。讀者應攬錯了「現金流」同「現金」的分別。
男人要擔起頭家,可惜誤判自身能力及情況,過早叫太太唔做野會引致往後更苦生活。 都是筆者的錯,將之前本書叫作<樓換樓>。可是唔係人人都應該現時<樓換樓>的。 大家或會覺得筆者過份憂心,或用嚴詞務求令未曾見面的讀者有個痛苦週末。看倌或心想自己情況比讀者更不堪,只好說讀者在理財概念、自己定位、實行開支上都要再搞清楚。
- 在洗費上 – 已有樓讀者如要再用自己名買三房換樓要比貴印花稅,就算半年內賣走2房證實是換樓,都要先比重稅而後退回一半,15%計為750萬 ~100萬,再加兩間樓的經紀傭金及雜費,再添三十餘萬即換樓開支130萬為保守估計。可能大家心諗讀者有400萬回籠,百餘萬洗費算什麼? 可恨是此400萬已是讀者唯一籌碼,加上除無儲蓄更有私貸。筆者的<樓換樓>是道出越換越富之法。可是讀者一換至750萬樓房,只屬在旺市加碼而自己實力空心,有女有老婆男士更不建議冒進。
- 至於上會 – 假設入手750萬樓需已付$17000首期,讀者自己用過MORTGAGE CALCULATOR計左出黎。惟一些另類的負債影響,CALCULATOR係幫唔到你計。私人貸款好傷借貸力,174000私人貸款攤三年已傷借貸力近6K,係讀者6K私貸加17K新proposal loan,6k+17k > 35k人工*50%。其實呢個case若筆者當年仲做緊mortgage approver,基本上睇兩野都x左。至於計壓測對讀者而言太遙遠,其實現況佢未到呢步。另過到50%供款/收入比率的,多數都可過埋壓測既。因自己樓上會雖壓測要+3%,但比率同時調升至60%
- 如果換轉筆者有以下情況 – 筆者會一拆二按爆八成現樓房套出300萬,將兩房租出再自己租三房。300萬適當利用債基再疊增每月收息$30k-35k(即12-15%年息),加上兩房收回租金有$16k,就當按多左300萬月供多了300/259*10000 ~ 12000元。16k租金+30k收息 > 12k新按揭+20k估計三房租金
4.另外讀者:「本人有感2018樓市開始回落,到時現樓未必賣到$540萬,而心儀的優質單位又未必會落價,所以想趁現在換樓。」咁既判斷筆者只能沉默回應。40男 – 人工唔高老婆唔做野而自己缺乏理財知識,只能祝有運埋身。
【收息投資課程】Batch 70(十二月班last 三個位,報名請即聯,收滿就停不提前通知)
*(A/B區望望)收息101於2017年batch 44(尖東分校上課)情況。近鏡頭的是A區而門後的是B區
諗sir接受J2兄弟幫節目訪問
*諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」
(中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法
*(下)諗sir於NOW TV的訪問
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- 諗sir為理財策劃師(CFPCM),暢銷書作者,ViuTV 、NOW TV嘉賓,<經濟一週>專欄作者,美聯物業及花旗銀行的講座嘉賓邀請對象
諗SIR(收息101)【收息投資課程】DV70及71班
DV70 第一堂: 2019年12月14日(六) 14:00-17:45(普通A位)
DV70 第二堂: 2019年12月21日(六) 14:00-17:45(普通A位)
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DV71第一堂: 2020年2月5日(二) 19:15-22:00(有優先A位)
DV71 第二堂: 2020年2月12日(二) 19:15-22:00(有優先A位)
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平日班三天內容, 與星期六班兩天內容相同
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補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課,或在原有課程日子後到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課,再免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程,留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五,星期六下午,睇片段前需預約及交付HK$50。
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現時有位-優先A區: 可開課前20MIN 入場自選座位
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現時有位-普通B區: 背向諗SIR,有投映屏播映powerpoint 、開課時入場坐B區
途 徑1: 【網上報名:課程報名表】
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或途徑3: 短訊報名:WhatsApp 63832145
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查詢或利用途徑3/4時記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDV70」
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DV系列【收息投資課程】詳盡內容:
*課程內所授方案就當只用幾十萬資金都可係香港實行、應用時不需開立私人銀行戶口
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< 首部份課程 >
債券投資了解及精明慳錢買入方法
選取債券之步驟
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本網提及的債基疊增9.5%-14%的收息方案
解釋直債提升回報之技(如: 「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」此類之作法方案詳解
達成財務自由的理財方針
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< 次部份課程 >
基金太多,點去比較?
基金經紀不會提及之買賣需知
如何判斷債基、直債的出入市時機?
債基買賣收10-12%息一年又如何慳洗費?
債基疊增收息方案詳解。最重要係執行時要留意之風險及應對
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
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< 後部份課程 >
有咩保險可以CUT?
保單融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?
細水長流目標保證8.0%保險方案
保費融資選擇、醫療保險選擇正解
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諗SIR(收息103)【收息實習班】/TEDP53班 (52班已滿謝謝,請報53班)
※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!
DP53 第一課: 2020-01-11(六) 14:00-16:00(有位)
DP53 第二課: 2020-01-18(六) 14:00-16:00(有位)
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DP52 第一課: 2019-12-09(一) 19:15-21:15(full)
DP52 第二課: 2019-12-16(一) 19:15-21:15(已滿)
費 用:$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
地 點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
- 收息103舊生短訊報名:WhatsApp 63832145
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補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課,或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課,然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程,留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五,星期六下午,睇片段前需預約及交付HK$50按金,到步可退回。
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