本人現年40歲, 約10年前一手購入珀麗灣低層兩房獨居，買入價＄180萬。
現銀行估價大約＄540萬，現在和太太及一歲女兒同住。 鑒於女兒成長,想搬到同屋苑較大單位，而且只喜愛區內居住環境。 已看中單位 $780萬（屬高層優質單位） 本人月入$35,000，欠現樓按揭＄124萬，月供＄6,100 現金流只有$2萬人民幣及不足$1萬港幣
其他主要支出: 人壽、醫療、基金儲蓄保險每月共$4,300
太太家用$6,000
另外有私人貸款大約$174,000，2019年中前要還。
一年後，女兒打算入讀幼兒班，每月學費大約$4,000 另外各樣雜費和生活開支大約$6,000 所以每月額外儲蓄大約只有$2,000 – $3,000之間
太太現在全職家庭主婦，間中有秘撈做私己錢。 已問現供中銀樓按只可多借$120餘萬貸款 想問諗Sir，我唯一可換樓的辦法係賣了現樓套現400萬付新單位首期嗎？ 現單位放售，希望$540萬能成交。
如果放售，到時再買付4成首期＄320萬，剩餘有差不多$810萬，對嗎？ 而月供＄17,000 應該可以通過壓力測試吧? 本人有感2018年樓市開始回落，到時現樓未必賣到＄50380萬，而心儀的優質單位又未必會落價，所以想趁現在換樓。 另外想問，本人父母在觀塘居屋xxx，一手現金買入價＄20萬自住至今，未補地價，兩人已退休。可加按套現用作投資幫補生活費嗎？ 煩請諗Sir解答 。
answer:
原本應承讀者中秋後才答此問題，看後發覺情況嚴重，提早作答，筆者亦希望自己睇錯。 讀者的月入對不少人而言已不錯，可是年到四十有幾個事項令筆者覺得需要快速作出更正及正視: 四十不惑，可是儲蓄只幾萬港元。讀者應攬錯了「現金流」同「現金」的分別。
男人要擔起頭家，可惜誤判自身能力及情況，過早叫太太唔做野會引致往後更苦生活。 都是筆者的錯，將之前本書叫作<樓換樓>。可是唔係人人都應該現時<樓換樓>的。 大家或會覺得筆者過份憂心，或用嚴詞務求令未曾見面的讀者有個痛苦週末。看倌或心想自己情況比讀者更不堪，只好說讀者在理財概念、自己定位、實行開支上都要再搞清楚。
- 在洗費上 – 已有樓讀者如要再用自己名買三房換樓要比貴印花稅，就算半年內賣走2房證實是換樓，都要先比重稅而後退回一半，15%計為750萬 ~100萬，再加兩間樓的經紀傭金及雜費，再添三十餘萬即換樓開支130萬為保守估計。可能大家心諗讀者有400萬回籠，百餘萬洗費算什麼? 可恨是此400萬已是讀者唯一籌碼，加上除無儲蓄更有私貸。筆者的<樓換樓>是道出越換越富之法。可是讀者一換至750萬樓房，只屬在旺市加碼而自己實力空心，有女有老婆男士更不建議冒進。
- 至於上會 – 假設入手750萬樓需已付$17000首期，讀者自己用過MORTGAGE CALCULATOR計左出黎。惟一些另類的負債影響，CALCULATOR係幫唔到你計。私人貸款好傷借貸力，174000私人貸款攤三年已傷借貸力近6K，係讀者6K私貸加17K新proposal loan，6k+17k > 35k人工*50%。其實呢個case若筆者當年仲做緊mortgage approver，基本上睇兩野都x左。至於計壓測對讀者而言太遙遠，其實現況佢未到呢步。另過到50%供款/收入比率的，多數都可過埋壓測既。因自己樓上會雖壓測要+3%，但比率同時調升至60%
- 如果換轉筆者有以下情況 – 筆者會一拆二按爆八成現樓房套出300萬，將兩房租出再自己租三房。300萬適當利用債基再疊增每月收息$30k-35k(即12-15%年息)，加上兩房收回租金有$16k，就當按多左300萬月供多了300/259*10000 ~ 12000元。16k租金+30k收息 > 12k新按揭+20k估計三房租金
4.另外讀者:「本人有感2018樓市開始回落，到時現樓未必賣到＄540萬，而心儀的優質單位又未必會落價，所以想趁現在換樓。」咁既判斷筆者只能沉默回應。40男 – 人工唔高老婆唔做野而自己缺乏理財知識，只能祝有運埋身。
*諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」 (中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法 *(下)諗sir於NOW TV的訪問 諗SIR（收息101）【收息投資課程】TEDV75班(內容在72班後已大更新) 第一堂:網上修讀2小時，即予收息關鍵及10%收息方案 第二堂真人教授: 2020年9月15日(二) 19:15-22:00(有優先A位) 第三堂真人教授: 2020年9月22日(二) 19:15-22:00 (有優先A位) 第二堂真人教授: 第三堂真人教授: 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 目前費用: $4900(已包上述三堂) 講者諗sir: 2012年後開始教授課程，累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市，過濾出投資要旨及精華想面對面教識你 *絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課 #上唔到真人堂可在隨後班次補課 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145(接受網上信用卡、匯豐轉數或轉數快付款) 3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂 或用電郵：[email protected] 或利用下方PAYNOW BUTTON即時付款先開始網上課 DV系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案幾十萬資金都可實行、同時為你將資金打去新加坡或外地做準備，配合2020年香港人情況。唔一定需要靠銀行做，當然亦不用開立私人銀行戶口，全新內容連舊生讀未聽過。 < 首部份課程 > 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 < 次部份課程 > 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 – < 後部份課程 > 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢 – 諗SIR（收息103）【收息實行班】/TEDP57及58班 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片 TEDP57第一課: 2020年8月18日(二) 19:15-21:15 TEDP57第二課: 2020年8月25日(二) 19:15-21:15 或 TEDP58第一課: 2020-09-19(六) 14:00-16:00 TEDP58第二課: 2020-09-26(六) 14:00-16:00 費 用：$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生) 地 點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 報名: – 內容: 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103 可加入諗SIR討論群 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 *討論群有會員特設活動如私人銀行服務介紹聚會/轉換資金去星加坡聚會/英國樓講座 *往後重讀收息103只需$1500 【收息投資課程】Batch 75 (8月10日: 75班次優先A位將滿。報名請先聯絡hold位 )
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第二課：2020年8月15日(六)14:00-16:45 (隔日就可網上睇到片，不用依1及8號時限)
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買樓001 內容：
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第二課：2020年8月29日(六) 14:00-16:45 (隔日就可網上睇到片，不用依22及29號時限)
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 電郵：[email protected]logger.com.hk 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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