諗sir,
你好,一直睇你文章覺得你好叻,好識計數
想請教一下你嘅意見
本人32歲,現人工31k,冇bonus,兩年後會有53k,是公務員
先生36歲,人工每月50k,bonus大概3-4個月,但工種唔穩定,有機會年紀大啲,俾人炒嘅風險亦高
現有資產 :
一間供完,市值850萬嘅三房 (奶奶+老公名,但只有老公供)
一間仲欠300萬,現市值600萬嘅兩房單位,現在出租$13000 (我名)
一間中山市值200萬嘅樓,已full pay (冇出租,因為只能租2500,唔抵租,仲要俾租客整爛間屋,只期望港珠澳大橋及深中通道通車後能有所升值)
股票100萬
現金50萬
6年後回款嘅45萬定期
我哋有幾個長期及短期願望
- 可以生兩個小朋友
- 可以除咗有自住樓+兩間出租嘅香港物業(咁我哋有得住之餘亦有租金養活自己,唔駛靠人)
- 能夠養返四大長老,家人已經開始老,所以而家要預計定
我哋概計過條數,預計每個小朋友要$10000,每個老人家要$10000
養晒咁多人,大概要$60000
仲有我哋兩人各駛6000-7000
我哋其實諗緊,好唔好 :
- 甩咗現住物業嘅老公名
- 再用老公名買一間大概600萬嘅兩房單位出租 (但擔心現時樓價已經十分高,會摸頂)
- 到45萬現金2022年到期時,唔知有乜更好嘅投資? 因細個屋企不幸經歷,本人唔太承受到loss,但又想有合理回報請諗sir賜教
- 有冇其他穩定及好回報嘅投資?
- 諗sir有冇睇到本人有乜嘢盲點? 有冇乜嘢提意?
先謝過諗Sir
你的fans CT
answer:
由問題可見，讀者實踐投資的經驗少，未能將想法貼近實行與產出的做法。
人不應用個人不幸事情去否定投資。由於個人收入有限，社會上基本99%既人都有投資需要。讀者家庭收入81K，假設月儲50%即40K，未來25年工作可以儲到1200萬。而筆者認為500-1000萬若收息做得好，對於已供滿自住樓的投資人而言是可過安穩晚年。惟60歲夫婦不投資每月慢慢搣1200萬，90歲前每月有33K可用。而家睇呢筆錢夠洗，但計及醫療支出及過去10年物價已升41%去計，銀行貶值速度很易令人失預算。
另一個問題，是讀者未搞清為什麼要買樓? 及買樓有咩好處。買樓主要是利用銀行借貸去提早控有資產而沽空美元。對於自己樓未過3間既人，即不屬樓市之純投資者，不應估計樓市升跌去判決出入。其實用價去判定出入是銷售人員予客之陷井。應作之事係利用資產妥善分配於投資贏錢，分配包括是每次下注的銀碼、及投資種類。惟銷售者一般想將客入部錢買入佢公司產品(例如一注買賣我隻基金)，故不斷主動更新價格去搵藉口叫客買野。
例如不斷散佈訊息:「尋口又升左400點，你再唔買就笨架啦」。
讀者家庭借貸力為81000/10000*50%*2.59 = 1048萬。現已借300萬，現金195萬。應趁夫婦兩人工作安穩，先將各人的名拆好而造成每人控樓一間，加上把錢按出而收息。另外讀者自己的出租樓是可轉正用途產出借貸力為日後再買樓鋪路。加上內地樓零現金流產出，又是浪費。至於套出的錢，主打是分段投入債基再疊增收息12-15%/年，應可月增30k-50k收入。惟讀者要執既野太多，每事只能「蜻蜓點水」，提下就算亦未能在免費文章Follow續後提問。
至於什麼是合理回報，亦要搞清楚。上文主要講Execution，另外亦要做好manage expectation。究竟幾多回報才為讀者滿意? 若佢唔投資，那究竟點先知道自己滿意何等回報。至於話回報越多越好只屬市井之言，睇得本blog都已知投資是風險與回報當中之取捨，絕無回報高而零風險的事。
若然10%一年可接受但又想保本，直債算是好選擇，但有年期，及需學習選取公司買入好去避免公司倒閉。加上直債入手是20萬美金起步，讀者當然有呢筆錢但若要買3-4條直債作分散分險，此為一筆大數目。
若然10-20%回報而能接受唔保本的，債基可是考慮。但不保本而風險各不一。至於點落注及執行在收息101有授。筆者主授慳錢買法及更重要的Risk control方法，銀行職員太忙少對客人談及。
另外REITs是合小本投資人，但如想用REITs收過10%，一般要證券行槓桿。對於想投資百萬收息之投資人，將咁大碼既錢棄銀行而放證券行，筆者不建議少本者做，當然過千萬cash係身那又另一回事，但一般本blog讀者仍以百萬富翁為主，千萬者間唔中「蒲頭」。鑑於2008年已有證券行倒閉，而對上一次香港有銀行執已久遠至「海外信託時代」，如要將大筆銀收息應主打銀行。
今日中秋，你提早放工，筆者提早收筆。至於2022年既事，我地睇左2020年尾美國總統係邊個先講。而筆者淨係知道，港珠澳大橋是計劃2018年通車，但唔係「2018年通車」，公務員愛計劃，明白的….
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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