將居屋按爆提早退休 #1431

你好！我想向諗Sir請教置業問題。

 

本人為買樓和收息班的同學。會員編號為 6936。

 

客氣說話不多說了。但我想指出，在我參加過的眾多投資有關的課程裡，諗Sir的課程是唯一讓我覺得物有所值，甚至物超所值的！

 

先說說小弟現在的情況：

 

歲數：本人 35，太太 31

月收入：本人100k(另有6-8個月year end bonus)，太太 50k (另有2-3個月year end bonus)

現金: 二人合共大概 3m + 0.2m 基金

太太名下沒有物業, 而外母現在居住於公屋單位

 

物業:

(現居物業)市區未補地價3房居屋 (綠表2m 買入，現約值6.5m （綠表價）, 欠銀行1m，月供10k) (唯此物業由弟弟持有，需要1、2年內售出，讓弟弟可以自己置業）

 

(收租物業)市區1房私人物業單位 (去年 5m 買入，現約值5.8m, 欠銀行3.95m, 月供14.5k，租金收入 17k) (本人持有）

(父母居住物業) 新界區未補地價居屋 （多年前綠表0.7m買入，現約值4m （綠表價），供完了）（父母聯名持有）

支出:  供樓、家庭開支合共大概 30k、月儲蓄110-120k

 

現在弟弟需要置業，故必須賣掉其名下居屋，讓他回復自由身。本人有兩個計劃，請諗Sir指點迷津。

 

計劃1：

– 賣掉本人居住的3房居屋，套出5.5m，用太太名購買市區3房私人單位，假設樓價10m，借5m，月供18k。另外用手上的部分現金2m作債基投資，收取15%回報，每月收25k，其餘現金放入mortage link作為後備應急用。

– 這個計劃，扣除供樓，每個月有7k收入，也有足夠應急錢，準備call margin (just in case)。

 

計劃2：

– 用外母的公屋單位，申請綠表，向銀行做9成按揭，以市價（6.5m）買弟弟的居屋單位，變相把居屋加按，套出5.85m (6.5m 做9成按揭) – 1m (欠銀行）- 0.23m (印花稅）= 4.62m 現金。再用其大概4m作15%回報的債基收息，月收50k，其餘用作後備現金。當然，每月要還按揭21.3k。

– 因為外母放棄公屋單位，故考慮在同一居屋屋苑以自由市場價格購買價為6m的兩房單位給她，此單位由太太購買。預計付1.2m首期，月供17.5k。

– 此計劃好像較好，產出很大的現金流，供兩層樓都有錢剩: 50k – 21.3k – 17.5k = 11.2k

– 如此做法，手上3個物業有兩個是居屋，在投資角度上好像比較遜色，但購買居屋給外母讓她住在附近可以方便照顧老人家，主要是滿足實用的需求，而非投資的需求，魚與熊掌恐怕不能兼得

– 手上剩餘的現金打算購買債基，幫助儲錢，為未來物業投資鋪路

 

計劃2好像能夠兼顧各方面需求，想請教諗Sir會不會有更佳的做法？ 計劃3呢？

希望被抽中！萬分感激！！

 

幸運的男人上

 

ANSWER:

此案讀者提點了個特別行為，就係如何將居屋係唔賣之下套錢? 需要材料係: 1.住係公屋既外母一個; 2.能提供借貸力擔保外母既老婆。筆者一向不建議人持有居屋，因居屋加按要房委會批准，買入後如樓加升想加按將錢套出近乎無可能。加上居屋住客質素與私樓實有分別，亦無投資客路，所以升值較難。惟本個案讀者擁有一「人頭」，更是比一般「人頭」更值錢，可享有免補地價住居屋，更因公屋戶如放棄原單位可九成五上會買居屋既外母。一張咁靚既皇牌當然唔好浪費。提一提無論讀者自己或佢老婆，都計直系親屬關係而可作低息擔保。

 

讀者已修畢收息及買樓課，提出個案已見具條理及有籌劃，讀者將課堂知識加上自身情況，結合出「按爆居屋」的計劃2，筆者表示同意及認為此路較可行。先講讀者人生理財路明顯以儲樓為主，因夫婦人工共15萬借貸力旺盛，此情下儲樓為妙。相反生意人一般較難向銀行借錢而對現金流更有需要，此類朋友不應儲樓而多從債/REITs收息去補貼自己居住支出。資產過一定程度後才作環球之資產配置，此複雜情況在堂上再解。

 

讀者套出4.6百萬現金後，原有自己資金300萬不動預備應急。400萬分段投入債基再疊增收息。可一半投入套餐B收息20%/年而另一半行套餐E收息12%，綜合16%的年息產出$53000月入，等於老婆打多份工。讀者年至35-38攪好3樓在手更有債基產出超5萬月入，敢講只要往後唔行差踏錯要穩健一生應無問題。過得10年等原有收租樓供了超半，而自己債基又再收息，若唔嫌住居屋唔再攪UPGRADE，係40-45歲成就財務自由可以預視。

 

當然有如斯好結果，原因一是太太單名買左樓，原因二是識利用了細路名買樓。係盡用了家人各手上名額而自己收入又好之下，早人一步改變每日返工等放工之生活，值得恭喜! 另外不建議讀者用直債，由於自己仍有300萬現金作緩衝，分段投入的400萬可買不保本而無年期之債基。相反直債雖保本但有年期，在讀者此案不適用。其實將債基分段投入，已是將風險減少的重要一步。本BLOG主張投資要自己學習，不由佣金收取者作建議，在主張一筆投入與分段投入下已見為投資人作了起步性提示。

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330