我呢個窮人換樓，我正處於迷失之中。先講下背景：
家庭：我、先生、兩歲小孩、工人姐姐
住：自置居所，九龍灣得寶花園，一房282實呎，買時310萬，現網上估價有413萬，按揭尚欠260萬，每月月供大約$11000內，先生單人名
收入：我-$27500（公務員）、先生-$47000（公務員）
資金：股票、現金合共160萬-170萬左右
目標：換兩房單位+1收租單位
二手本來想買屯門錦華花園兩房，約460萬左右，但如果以我個人名就會過唔到壓測，若加先生做擔保人，喺新辣招下就要比多一成首期。
到最新全城匯開賣，見到有600萬樓下兩房，加上發展商個備用一按，我地可以兩成首期就可以上到會，就入票抽，當然係抽唔到啦，得嗰幾個平單位！
到現在輪到晉海開賣，好似好多個單位都做到600萬兩房，我地又心思思。不過下決定之前都好矛盾，所以想請教諗sir既意見：
1）買新樓兩房，搵先生做擔保人，以及用發展商二按捱貴息，2年後入伙就賣得寶，拎資金去轉返銀行上會。如唔賣得寶，而我又有宿舍住的話（本人大約兩年內好大機會有宿舍），可以光明正大將新樓放租，因為唔係用銀行個按揭保險，咁就可以減輕供新樓既負擔
2）我單人名3成首期買錦華，唔洗先生做擔保，平平地兩房，可以即住，市中心地段會方便放租，但眼見屯門租金回報較低。揀屯門係因為搏佢將來基建落成，加埋將來有新盤起，可以帶起屯門樓價
3）買新樓一房放租，反正而家二手都係差唔多價
4）一動不如一靜，專心等宿舍
5）假如我今次真係買咗新樓用先生做擔保人，到佢賣咗得寶而再買，借貸力係咪要先減新樓嗰部分先（即使新樓係我單名買）？
諗sir你一定會話，點解我地看似中上收入但點解咁少現金。係因為我先生都係轉左呢份兩年，之前人工少近兩萬，而百幾萬現金之中，係我賣出我之前係長沙灣的單棟樓的利潤，所以我地d現金好難儲到，主要都係靠之前賣樓既利潤而來。
求諗sir教下我點做
ANSWER:
簡單而言，一個月入27.5K+47K 即74K的家庭，手上現金有170萬。問下究竟買二手定新樓好? 家庭借貸力為74000/10000*50%*2.59 = 9.58百萬，而儲蓄能力較低，有錢主要係賣樓而黎。
或許不少香港人都同讀者一樣，又抽全城匯又抽晉海，即係荃灣又抽將軍澳又抽下。筆者已在免費文章分析過區份而言將軍澳是18區倒數第三，而荃灣排前。近日筆者收到一個二手樓放盤資料，如下:
此單位為: 距離全城匯約150米的其中一個三房單位(原則)，各位後生個陣可能由單位狂奔30秒即到荃城匯，再過多刻就戀上海之戀啦。實呎447，樓齡大過諗sir年齡，業主裝修好後放480萬。
筆者應為呢個業主「識玩」，原因如下:
業主選擇放盤時機好靚，過去三個大盤(柏傲、戀、荃城匯)令當地經紀收到唔少lead，如果經紀唔想浪費，又遇到抽唔中買新樓但「好L想嫁」既準買家，係時候怒sell呢件貨比佢
懶做查冊，唔知業主幾錢買。不過3年半前同類樓賣緊220萬。雖然480萬是掛盤，不過就當佢賣到450萬，業主都賺「一個開」。朋友，你炒左3年股票，究竟賺左200萬未? (未計收租)
佢係單位唯一的單邊位裝大窗(見上圖睡房)，突顯呢間屋中高層而將單邊好處及採光放大。相反呢間樓舊，易漏水係必然。所以用企缸(見上方右下圖)可減低大漏風險。將缺點縮細。
可能你無留意，446呎實呎既3房，新樓好少見。原因是往時居住要求低，不少舊樓三房開則都只400餘實呎大。造成舊樓幾個優勢: A. 如果業主想做劏房，用呢D單位間最容易，因為本身都已開則三間，只消細改已開到四房，當地劏房租金穩收$5000/間，四間就係$20000。B.就咁三房租比人，有西鐵，收$14/K已是必然，就當佢如50年樓都咁話。
當然446呎如做「劏」，意味公用走廊只得40-50呎。究竟咩間格先可盡少公用空間位，而點裝修及用料先另咁既呎數都住得四個租客開心? 這些都是技巧
花些少錢裝修令間屋掛貴賣，又是一個賺錢方法，好多時睇落靚既裝修，有相熟師傅整成本比你估既低。此等同新樓發展商，已將新樓新裝修的賺價於閣下買價內含。而佢搵埋人做二按幫你借九成，又係內含代價。消委會已做了研究，供全期利息支出分別是154萬及667萬。唔想做「67」，可再用下LINK傳送門睇真D。
筆者明白你係唔相信自己會供足全期二按(比全期利息)既，不過如果幾年後負資產左，筆者都希望你一切安好架。
利申: 筆者持有近地點近類單位。但不是上述樓盤。本文章亦不屬樓盤廣告。相反更屬「倒米。廣告」。想知道筆者究竟3年前點解會搵呢道? 同埋點為讀者解難? 由於已答千字，明天再談。本文上集旨在令讀者明白買樓要知比佢想像中的多。究竟抽「海晉」定「海之戀貨尾」係發展商set比你既偽命題。雖然有點得罪，不過若一位常在政府大樓工作的公務員，憑日常工作經驗，係無可能在金錢世界為投資作出正確判斷。阿特首都係剛Train好點去買廁紙，相反阿波哥由低撈起就知咩野搵到錢啦! 而家搞緊貨櫃劏啦!
債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
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買樓收租各類稅務處理
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真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
