收多份糧等市跌,贏家盡奪制空權 #1423

homeblogger-20170920

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ANSWER:

讀者收入同資產規模當然唔普通,應可比喻達颱風既上限,家庭收入達18萬而3間樓在手,那看看如何再升格。

 

沙田備受不少人看好,惟該區在可供車位的數字,及人流的統計數字,皆顯示該區投資價值逐漸下降。筆者不時叫人買樓,惟已有3-4間樓的人,在旺市應該將弱貨賣走,等待換貨機會。君見讀者2007年買入港島兩房,看似大賺(7.6-3.1)百萬 = 4.5百萬,10年升145%。惟與淘大花園比,該屋苑只消用5年就做到類近升幅。不過點都好,投資住宅是難買但易賺的遊戲,就當讀者資產不跑在同儕前,仍獲可觀收入。

 

由於40歲,未達完全可放棄買樓而把錢投入REITs/債混合去收高息的時侯,故讀者仍需為下次買樓做準備。先講筆者是同意讀者將物業B、C、D同放之做法。原因是C、D在沙田,宜換。賣走B是為太太吉出單名而準備下次買樓再高槓桿。同時物業A市值已估13MIL,超過ABCD四物業之共市值的一半。故樓雖賣3間但持貨只減約四成,係而家旺市止賺而將四成貨賣走等機會,屬合理行為。但乜貨都唔揸等市跌,就係不顧後果的行為。不少人因2010年政府開始出辣招而賣樓,租樓租左七年經已將賺幅全予業主。所以唔係話買樓一定贏、而係睇單邊太危險。本BLOG不為佣金而存,少將買賣一事理想化。

 

當然太太唔揸樓會賺少一些公務員津貼,但這些少錢不好去計較。套回7.8百萬勉強夠開私銀戶口,或直債只在普通銀行入手亦可,分別是私銀融資成本低,1.2%-1.6%。而銀行要2-3%。當然如你用獅子銀行,融資成本是5-6%的。筆者常在blog提的方法你都不用自己走去獅子行試,或者你有時間即管慢慢試。但想省時間而又準的,好似讀者咁聽課會明兼用埋。

 

前兩天筆者到NOW TV的新開收息節目「息賺」,很高興能令市場出現更多與收息相關的節目話題。當中提過的公司債,例如入手一直債未槓桿前收6%,若槓桿成本高達2%而水平在6成,10萬美金投入回報約在(6000-1200)/4000 = 12%。故不用持條十幾厘回報的直債,只需5-6%派息的都可。當然市面不少人叫你唔好做槓桿,同意有些人是心地好的,十分讚。但有些經紀是唔想花時間同你做文件攪借錢,亦想推高派息、低質素,而價格波幅大的投資物比客戶,令客戶容易出現明顯的賺蝕,那就為了下一單生意鋪路。究竟點辨認那些是不懷好意的推介,看倌要攪清。花錢買服務是應該的,但不好花大錢而買了爛服務。

 

故讀者套了780萬港元出來,一半守係保半之直債,另一半是債基再疊增,那就又有保本成份而債基亦具不同「進攻」能力。A餐收25%一年可以,E餐10%亦可,自調風險。但幾可肯定,780萬一年產出12%即93萬利息一年問題不大,除開每月多近8萬收入。已是讀者八成月入。收多份糧等市跌,盡奪制空權。








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