「港人港地」很失敗?

昨天啟德新發展區的兩幅「港人港地」地皮揭標,中資背景的中國海外(688)以每幅22.7億港元投得,合共45.4億,投資額接近90億。兩幅地皮的合共可建樓面高達88萬呎,最少建1,145個單位,本港樓市又有新焦點。
 
港府自2012年起,引入買家印花稅(BSD)就是為減少外來,尤其是內地的資金流入本地物業市場,試圖降低市場的整體需求,加上金管局收緊按揭,再有雙倍印花稅(DSD)的實施,逾千萬樓價的豪宅市場已經降溫,前數月傳媒倒轉炒作,狂報「壞消息」。
 
不過上車盤只是輕微跌一浸後,又再企硬。最近有位教書的朋友,希望結婚前先置業,從筲箕灣,搵到九龍灣、再入沙田,最後去到馬鞍山,才找到一些心水單位,可能市場「貼價」沽盤仍然不是太多。
 
雖然教師朋友有需求,但遲遲未下決定,就是擔心政府隨時會再出新招,打壓樓市,一買即做「負資產」,暫時可以做的就是,盡量買細一點、遠一點、平一點的,留下彈藥,如果未來樓市真的狂跌,才換回心水地區的單位。
 
「港人港地」很失敗?
回到中國海外買港地,有批評指,內地資金在變本加厲,不單止在港買單位,而且買地皮,再弄麵包賣給港人,實行賺盡港人錢。但值得注留的是,今次有29份標書競爭,而中海外出的價錢最高,隨時會中「贏家詛咒」,即「買貴地」,中海外於1997年,已曾中招高價買入赤柱地皮,那時它的合作伙伴,還搞到財困,最後得到家族支持,才渡過難關。
 
另外有評論指,地價每呎五千元,建築費每呎二三千元,再加上利息及利潤,預計開售時實呎價錢逾萬元,即500呎單位要賣500萬,不是港人能負擔的,整個「港人港地」政策非常失敗。不過並沒有提到,華懋以13億奪朗屏站南地皮
,呎價只是2,876,較鄰近地皮低12%。
 
其實「港人港地」政策,限制未來可持有的業主,已減低市場需求。這個計劃並不是居屋項目,計劃七折售樓,成敗不應該只是以「預期開售價」而論。試想想,換轉元朗的地皮,引入「港人港地」條款,土地呎價可能跌至2,500元,加上一堆成本,預期實呎少於八千,那就是成功的政策嗎?現時政府的確是問題多多,但有時批評也要講一點道理吧!點計都好,條款怎樣也對港人有利呢。
 
至於高樓價問題,兩年幾前開始,已經寫過很多次,政府一日不大力開發新土地,更改郊野公園用地又好,填海又好,物業供不應求的問題,不會自然消失的。如果等待需求消失,而不增加供應,那就只好期待香港經濟進入衰退,但那不是大家想看到的。
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