你好諗sir！本人是普通打工仔一名，剛剛上左你買樓003，學員編號 LY42??。我有上過其他學院既堂，學費較諗sir貴，時間較長，但諗sir教既更實際實用，很贊！由於想家人在正確的財務自由路上，早日財務自由，多d時間陪家人小朋友，希望諗sir指導！
本人家庭成員共5人，包括我先生，兒子，本人媽媽及妹妹。
我和家人，家境清貧，自2008年第一次聯名買自住樓。而和先生2010結緍，由200呎單位買入買出，共買賣了數次，於2014年買入現時九龍東約580萬自住單位。由於小孩關係，原本想賣樓搬去校網較好的地區及較大單位。
上完堂後，有新想法，計劃三個九龍東單位用無變有法門，借儘8成。然後3個單位出租（估計每月租金收入$42k），再租一個黃埔4房單位一家人住（約$30k)，家人共識一起住較方便。借儘8成後應可貸出546萬，打算再買一層約300萬舊樓，照俾DSD，或做套房。其餘金額，打算先上息001，003，再投資債基或直債。請問諗sir，我這個想法可行嗎？我家庭資產佈局正確嗎？感謝！
以下是詳細情況
家庭背景：
1）35女(我）月薪30k，固定薪金，未扣mpf。另外每月不固定約5k教琴收入。
2）36男(我先生）月薪15k，固定薪金，未扣mpf。另外抄散每月約3k。
3）60女(母親）家庭主婦，幫手湊孫，未買過樓，祖父的公屋掛左我媽名。
4）32女(我妹）月薪16k，固定薪金，未扣mpf。另外每月不固定約5k教琴補習收入
5）4歳(我小兒）
資產：
1）九龍東2房單位380萬購買，現值580萬，尚有290萬貸款，現自住。（我名做按揭）
2）九龍東1房單位360萬購買，現值460萬，尚有210萬貸款，現出租$11k。此單位我和媽媽合購，現出租。（我先生名做按揭）
3）九龍東2房單位現值530萬，尚有210萬貸款。此單位妹和媽媽合購，現媽及妺自住。（我妹名做按揭）
4）大陸樓買入價rmb160萬，尚有90萬貸款，渡假及打算退休用。（全家人合購）
5）大陸舖位，本人和朋友合購佔15%，約60萬人仔。每月租金回報，我只收人仔$1k。2016年尾購入，希望作2，3年投資升值用。
6）大陸寫字樓，本人和朋友合購佔15%，約40萬人仔。每月租金回報，我只收人仔$1.5k。2017年購入，希望作2，3年投資升值用。
7）本人和先生持有約10萬現金，每月只可儲蓄約3k。
謝謝諗sir指導！
買樓003學生上
answer:
呢個家庭，收入普通到唔普通，兩公婆夾埋搵55K。佢地做妥三件事，今現時雖未成人上人，不過財政實力隨時比月入十皮既「老細」好。
- 接受自住樓先買細後換大。引述讀者:「和先生2010結緍，由200呎單位買入買出，共買賣了數次，於2014年買入現時九龍東約580萬自住單位」
- 用足屋企人及朋友名及借貸力買樓，良好家庭理財意識。讀者用盡先生、阿媽、阿妹各單名持一間樓。而自住樓就自己單名持有。咁做可避開買家印花稅及做足8/9成上會，令買樓首期大大減少。另外自己財力唔夠，同朋友夾份。明白市面上有些人用公司名義叫你買樓、或者海外樓。又或Agent同你講海外200萬樓佢出3成同你一齊買，筆者想指出上述都很有機會是「花招」。若覺得有香港單位值得購入，其實只需簡單訂立分權共有之契約，例如4個師奶每人25%，咁就已經好「均真」咁完成交易。如轉用公司名，有可能3個師奶「夾死」一個。如Agent出3成，即表示呢個單位好高佣囉。不過香港樓就應無經紀撩你夾份買，因為咁做構成利益衝突而觸及<代理操守準則>，而賣海外樓獲地監局豁免。
- 唔買股票。唔係話股票無用，不過建議身無分文無家室，或除磚頭外資產水平已達幾百萬的讀者才考慮花時在股票。發掘好的生意趁早買入、長期持有而當中監察管理層是否盡責，不是一般打工仔可花時間做好的工作。
讀者修畢買樓003後獲更新想法，一是利用一拆二按爆去令自己手上現金增多，補足現時現金只得10萬的死穴。二估計是懂了點自己安排文件在人工不升下而借貸力合規再升，免除搵會計師做的高費用，對日後置業更有信心。惟筆者認為不要急於在貸出546萬後即買多一間舊樓收租。因讀者手上樓夠多，樓市再升佢仲有得happy，如樓市跌佢揸500幾萬在手，先可減低負資產被call loan要補錢之風險，再而得樓市跌得20-30%之後，睇定定用平價落注未遲。相反如看倌未有樓在手就無條件等。應平平地買間細租比人貼自己再租又好，或自住亦可。
同意理財應一個家庭咁睇，因為香港物價及樓價，已高得不是一個人可負擔起來。學懂怎和直系親屬聯手游走股市樓市，一定好過單拖應對。讀者套左546萬可運用收息101之債基疊增之法收息，收住20%一年去等市跌。當佢只投一半，280萬一年收息達56萬息，一個月成$48k。儲兩年已夠首期再俾佢搵人名再買樓。債基風險，低於股票之一半，此為計算波幅及標準差後之結果，亦是抄老師傅本書既做法。利用(標準差)standard derivation去量度風險是finance degree內授之常規知識，不是筆者自創。另若讀者家人對股票有興趣，可找兩人作研究，在家庭資金抽幾十萬比佢地買股。始終股市有其好處，但做法必定是選對時機唔長坐，令個人資金長時期曝露於市場風險唔值得。
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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