家庭理財要旨 – 搵5萬袋左6間樓!? #1416

你好諗sir!本人是普通打工仔一名,剛剛上左你買樓003,學員編號 LY42??。我有上過其他學院既堂,學費較諗sir貴,時間較長,但諗sir教既更實際實用,很贊!由於想家人在正確的財務自由路上,早日財務自由,多d時間陪家人小朋友,希望諗sir指導!

 

本人家庭成員共5人,包括我先生,兒子,本人媽媽及妹妹。

我和家人,家境清貧,自2008年第一次聯名買自住樓。而和先生2010結緍,由200呎單位買入買出,共買賣了數次,於2014年買入現時九龍東約580萬自住單位。由於小孩關係,原本想賣樓搬去校網較好的地區及較大單位。

 

上完堂後,有新想法,計劃三個九龍東單位用無變有法門,借儘8成。然後3個單位出租(估計每月租金收入$42k),再租一個黃埔4房單位一家人住(約$30k),家人共識一起住較方便。借儘8成後應可貸出546萬,打算再買一層約300萬舊樓,照俾DSD,或做套房。其餘金額,打算先上息001,003,再投資債基或直債。請問諗sir,我這個想法可行嗎?我家庭資產佈局正確嗎?感謝!

 

以下是詳細情況

家庭背景:

1)35女(我)月薪30k,固定薪金,未扣mpf。另外每月不固定約5k教琴收入。

2)36男(我先生)月薪15k,固定薪金,未扣mpf。另外抄散每月約3k。

3)60女(母親)家庭主婦,幫手湊孫,未買過樓,祖父的公屋掛左我媽名。

4)32女(我妹)月薪16k,固定薪金,未扣mpf。另外每月不固定約5k教琴補習收入

5)4歳(我小兒)

 

資產:

1)九龍東2房單位380萬購買,現值580萬,尚有290萬貸款,現自住。(我名做按揭)

2)九龍東1房單位360萬購買,現值460萬,尚有210萬貸款,現出租$11k。此單位我和媽媽合購,現出租。(我先生名做按揭)

3)九龍東2房單位現值530萬,尚有210萬貸款。此單位妹和媽媽合購,現媽及妺自住。(我妹名做按揭)

4)大陸樓買入價rmb160萬,尚有90萬貸款,渡假及打算退休用。(全家人合購)

5)大陸舖位,本人和朋友合購佔15%,約60萬人仔。每月租金回報,我只收人仔$1k。2016年尾購入,希望作2,3年投資升值用。

6)大陸寫字樓,本人和朋友合購佔15%,約40萬人仔。每月租金回報,我只收人仔$1.5k。2017年購入,希望作2,3年投資升值用。

7)本人和先生持有約10萬現金,每月只可儲蓄約3k。

 

謝謝諗sir指導!

買樓003學生上

 

answer:

呢個家庭,收入普通到唔普通,兩公婆夾埋搵55K。佢地做妥三件事,今現時雖未成人上人,不過財政實力隨時比月入十皮既「老細」好。

  1. 接受自住樓先買細後換大。引述讀者:「和先生2010結緍,由200呎單位買入買出,共買賣了數次,於2014年買入現時九龍東約580萬自住單位」
  2. 用足屋企人及朋友名及借貸力買樓,良好家庭理財意識。讀者用盡先生、阿媽、阿妹各單名持一間樓。而自住樓就自己單名持有。咁做可避開買家印花稅及做足8/9成上會,令買樓首期大大減少。另外自己財力唔夠,同朋友夾份。明白市面上有些人用公司名義叫你買樓、或者海外樓。又或Agent同你講海外200萬樓佢出3成同你一齊買,筆者想指出上述都很有機會是「花招」。若覺得有香港單位值得購入,其實只需簡單訂立分權共有之契約,例如4個師奶每人25%,咁就已經好「均真」咁完成交易。如轉用公司名,有可能3個師奶「夾死」一個。如Agent出3成,即表示呢個單位好高佣囉。不過香港樓就應無經紀撩你夾份買,因為咁做構成利益衝突而觸及<代理操守準則>,而賣海外樓獲地監局豁免。
  3. 唔買股票。唔係話股票無用,不過建議身無分文無家室,或除磚頭外資產水平已達幾百萬的讀者才考慮花時在股票。發掘好的生意趁早買入、長期持有而當中監察管理層是否盡責,不是一般打工仔可花時間做好的工作。

 

讀者修畢買樓003後獲更新想法,一是利用一拆二按爆去令自己手上現金增多,補足現時現金只得10萬的死穴。二估計是懂了點自己安排文件在人工不升下而借貸力合規再升,免除搵會計師做的高費用,對日後置業更有信心。惟筆者認為不要急於在貸出546萬後即買多一間舊樓收租。因讀者手上樓夠多,樓市再升佢仲有得happy,如樓市跌佢揸500幾萬在手,先可減低負資產被call loan要補錢之風險,再而得樓市跌得20-30%之後,睇定定用平價落注未遲。相反如看倌未有樓在手就無條件等。應平平地買間細租比人貼自己再租又好,或自住亦可。

 

同意理財應一個家庭咁睇,因為香港物價及樓價,已高得不是一個人可負擔起來。學懂怎和直系親屬聯手游走股市樓市,一定好過單拖應對。讀者套左546萬可運用收息101之債基疊增之法收息,收住20%一年去等市跌。當佢只投一半,280萬一年收息達56萬息,一個月成$48k。儲兩年已夠首期再俾佢搵人名再買樓。債基風險,低於股票之一半,此為計算波幅及標準差後之結果,亦是抄老師傅本書既做法。利用(標準差)standard derivation去量度風險是finance degree內授之常規知識,不是筆者自創。另若讀者家人對股票有興趣,可找兩人作研究,在家庭資金抽幾十萬比佢地買股。始終股市有其好處,但做法必定是選對時機唔長坐,令個人資金長時期曝露於市場風險唔值得。








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