如何分析樓市升跌

Lum Sir,本人拜讀你文章幾個月,看到不少值得參考的地方。只是個人認為人人的處境不同,其他人的經歷不能成為自己可複製的模式。故冒昧來函,望能得到回覆。

 

 

本人35歲,單身(不打算結婚),與家人同住,現職高級學位教師,工作和收入都非常穩定,月入59K(四年後該有頂薪69K),但礙於進修多年及供養父母,過往儲蓄比率不高。現只有現金50萬及30萬不想動用的基金。本人現時每月儲蓄約30K,包括25K轉為20K人仔等收2%利息,及用5K購買基金債券。

 

 

本人正等候樓市從現價下滑15-20%才購入300萬單位自住(不過個人也認為是賭一把,因為香港樓市過去都因量寬和其他上流的中產炒賣而跑上去,現在美國量寬未停,供樓利率又低,日本又印鈔,游資極多,樓市前景難以看透。只因梁特首因民怨必須在這一兩年把樓價軟著陸,我才敢打賭樓市可以下調)。

 

 

本人的提問是,

1.據你的看法,樓市在未來一兩年下調20%的機會有多大?

 

 

2.以本人的工作及工資(無任何貸款記錄),將來做八成按揭上車的機會是不是很高呢?

答案

是的,每人處境也很不同,就算來信提問,亦只能為讀者勉強答題,不能面對面去捉著讀者痛處及將心中之疑難化解。看你的問題,有三點想提出。

 

第一是相信你未曾去睇樓及將買樓之諗法付諸實行。當然有人諗價未到,固然未應起行。但買到合適樓宇,就當是一世人只買一間樓的自住者都應在打算買樓前三到六個月開始為自己計劃財務,了解區份及樓盤。若真係點開頭去做都未明,那花些少時間參與下方所列之交流會吧,可為你更快命中心中的dream house,省回更多時間。

 

有上述第一看法,是讀者絕有能力為自己所作的問題2,做多點功課即能解難。當然有可能是讀者為求安心,已知答案後再作提問。以買入300萬單位計算,只要有60萬作兩成首期,再用九千餘元作每月按揭供款,即可成功上車了。可用mortgage calculator計到此數,另外留意要比按揭保險保費幾萬元,多少視乎你還款年期而定,真是有問題歡迎再問。亦因此提出第二點,買樓是十分依靠「街頭智慧」的事情,理解樓價高低、講價、了解投資環境都是十分生活化的東西。所以想快手明白自己買唔買到該屋苑樓盤及更多人想知的「抵唔抵買」,請落去行個圈,用人個口話比你知再加上親眼看見做比不斷在網上做功課學得更快。

 

 

 

最尾一點是讚揚讀者文筆,比諗樣好多了。但贈言一句,就是你現在所見的樓價,是綜合了現在所有已存在的因素所得的一個結果。即讀者所提及的現象:「美國量寬未停,供樓利率又低,日本又印鈔,游資極多」。而要看透前景,50%靠「符碌」。是的! 因為所有能對樓價有決定性之事情,都未出現,如已出現就已經推跌樓市了。2008年點解美國殊仔唔救雷曼、2003年有沙士、1997年對沖基金反轉亞洲都係決定性因素,但係你之前點都估唔到的。現在要令樓市大跌,惟有靠這些十分隨機、亦冇人能之前預計到的事情,才能大幅抵跌股市樓市。靠現數據而推斷得到會發生之事情,即使發生亦不會令市場現大震盪。

 

另外50%,可以用數據觀察,但筆者依靠的是數據加上技術分析,整理好notes才能為大家解難。而利率升跌,日本印鈔為宏觀經濟層面分析,筆者較少採用這一套。當然有能者可在宏觀方面作更多講解,實是大家之福。

 

上文之「最尾一點」是在本blog中未曾提及的,亦是2008年後市場才興起應用之經濟學說,讀者如見和自己所作的大有差異,請勿見怪。所以人不應去估未來個市點升跌,反而是定好計策,為將來可出現之事情作出應對。2010年有人賣樓後和筆者會面,試圖beat the market。2012年又有另一批人見樓市開始下樓,又再賣樓試圖beat the market,最終都被beaten。所以諗樣主張大家計好自身借貸力,為自己樓房買賣策略作被動式打理,是現在前景不清的市況下,一個有條理及有說服力的買賣方法。










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