仔女處理父母資產何法? #1398

諗sir 您好!

 

早前上過買樓101 得益不少, 先謝謝您!

 

本人最近有個難題, 和家姐商量很久想不到最好的方法, 希望您能給予寶貴意見

 

本人今年34歲, 任職會計師月入hk$27000, 已婚先生40歲任職IT hk$18,000, 計劃6-7年後移居澳洲( 先生已入籍). 我倆現與母親(單親)同住北角私樓( 我和家姐聯名物業, 44年樓齡,已供滿), 估價約$580萬.

 

家姐今年37歲任醫療月入hk$19,000, 姐夫在MTR任職工程人員月入hk$19,000, 育有一3歳囡

 

媽咪剛取得藍田一個新公屋資格7月入伙, 姐夫家人應可資助80萬給他們, 用媽咪綠表資格購買居屋/私樓一家三口同住

 

現在問題兩個家庭都想置業,有自己空間同時亦能給予媽咪每月共12,000生活費(每人6,000), 但供樓之後家姐負擔不來, 有想過將北角樓出售套現, 但由於地點方便, 亦方便媽咪複診(因媽咪患四期癌症經常進出醫院, 將來亦可能要請工人照顧三餐), 所以暫時想保留, 但亦明白樓齡, 有一條小樓梯和低層等, 將來可能也難放售…

 

所以想請教諗sir, 應該加按舊樓去各自買, 定係出售套現(媽媽繼續同我住), 各取150萬做首期, 餘下280萬債基收息cover 媽咪生活費?

 

感激賜教!朱女士

 

ANSWER:

建議讀者姊妹各添置一間小房子,原因是姊妹工資相對低,這或許是人到34-40仍未置業之因。若仍不趁年輕及今次旺市拉大整家人的資產數量,恐怕到50歲仍有太多藉口未將置業計劃實行。買樓實在是必須的,唔係因為住亦唔係因虛榮,而是拉長30年按揭還再用租金COVER,係單邊賭美金內含值下跌之最好方法。有別於中產唔想賭而有錢人「可賭可唔賭」之情況,讀者及其家姐屬必需要賭,因無論佢地點做點儲,咁既工資水平係香港有咩下場自己心照。30歲後工資難有機再躍進,始終工作十年跑得出既一定睇到,近35歲仍跑唔出只好認命,利用時間去長賭美元貶值,一個九成會發生之事,希望到老可有3-4間樓收成,穩過一生,此舉不此大風大浪既同學差。

 

看倌可心想:「咁做乜唔博跌市再入?」只好說經濟能力一般既民眾,於跌市要買樓更難,筆者只怕讀者等到大跌市又再等,3年又3年咁就五十。惟北角樓需堅守下去,始終而家再買樓雜費很多,不妨合姊妹之力將樓按至六成,得580萬*60% ~360萬,月供360/259*10000 ~15000至18000 (若樓齡大於45可能要供約18000/月)。姊姊各得180萬買樓或收息,新按揭供款可由北角樓收租所貼,扣埋每月只補貼好少錢。但有乜事大家仲有一間樓可以諗。亦免卻一旦賣早左再升,姊妹任何一方覺得不值而有怨言的問題。

 

讀者得180萬後,可考慮在九龍灣的三寶置業,500萬可以入手細兩房。惟夾硬借八成買新樓就不必,始終讀者防守力唔高,加上500萬買新樓應只有1房,唔抵。若肯搬到荃灣或大埔,500萬可以買到大兩房,居住環境更有改善。最緊要係35歲開始供自己樓,到55歲起碼叫大致供甩。此事不因讀者移民而改變,因無論你去邊個國家住,都需要利用通賬去貶走債務而養大自己資產。有能力既可以將樓賺返黎,平淡打工仔就用長時間將間樓「磨」返黎。利用先生單名八成/九成上會,避埋15%印花稅為良策。至於淨低100萬資金,行債基疊增方案收約15-18%年息,每月可產出$12K-15K收入,己等於者者多半個月人工。,或予母親之醫療費。

 

為什麼行較高息的15-18%債基餐B或C,而唔行較保守的B或C,只拎12-15%呢? 因讀者自己仲有儲蓄係手,加上母親樓只按了六成,有咩事仲有些少錢可以諗。始終債券價格在跌市下調得比股票少,讀者應用樓+債行穩當之策,趁樓市高展開下一人生里程。

 








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