諗SIR你好！
本人近月追踪你對理財的個案分享，覺得十分有啟發，故希望諗SIR可以給予本人意見。
本人基本資料︰
— 本人是公務員，現月收入(28000，已扣強積金)；太太是文員，現月收入(21000，已扣強積金)，每年大概2-3%人工升幅，現育有一個一歲女兒。現只有一間自住樓。
–2012年8月本人按8成以265萬買了將軍澳兩房433實呎的二手居屋(已補地價)，並放租一年後結婚自住，有感當時想改善居住環璄(因居屋位置比較近馬路，較嘈，而且沒有會所，而且日後不保值)，後來於2015年6月膽粗粗以高價442萬賣出，還返190萬LOAN俾銀行，並於同月以548萬買回將軍澳同區兩房454實呎的二手私樓作自住用途。
由於當時本人覺得難得可以向銀行借一舊LOAN，故此今次換樓，本人只是利用賣樓所得的其中170萬作首期，按30年，每月供款14000元左右，並套現大概70萬作為日後投資之用。由於新買的私樓保養不錯，故此本人只用了10萬元翻新單位連買傢俬。
本人一直有買股票，但以前都是短炒中細價股，大部份都是虧損。當時本人換到私樓後套現大概有70萬元現金，故同自己講一定要買好穩陣的藍籌股，並摒除短炒陋習。2015年6月換樓至今，現有38萬CASH，股票只有一隻騰訊(當時買入價︰$216，2000股，現市值56萬)(這兩年股票賺了差不多20萬，全部買籃籌股)，太太現在大概30萬股票(騰訊和電能實業)及40萬CASH。現在本人與太太扣除所有開支，大概每月可儲18000元。因本人現有一個一歲女兒，而外母從廈門來我家同住並幫忙照顧女兒。
本人希望外母住得舒服，女兒日後有大D空間玩耍，而且兩邊父母年紀開始大，日後我想換大屋好讓他們日後和我們同住，以便照顧。我想下年6月SSD夠三年鬆綁後，便換三房一套私樓，預算以680萬左右賣出本人自住單位，並大概以810萬換3房一套實呎大概650呎的二手私樓(現18年樓齡)，按30年，每月供款大概18000元，比現在多4000元，但本人覺得現細價樓呎價比大價樓呎價貴很多，所以是難得機會，也可以早買早享受大單位。本人打算到時需要還給銀行350萬LOAN，並把全數所賺的330萬做首期，並和太太合共拿出大概80萬以繳付印花稅，裝修及買傢俬。
本人到時會賣出部份股票，但仍與太太打算持有約40萬市值騰訊，讓它滾存10年以上(以每年平均股價增長30%計算，希望日後能變成接近1000萬，到時可以買回一些高息股票，年息大概4-5厘，那每年可收取大概40-50萬股息左右，那太太便可退休)，因為我暫時覺得騰信基本因素佳，不太受經濟週期影響，未來也是手遊，雲端及AI高科技的世界，可長期持有。本人不欲透過買第二套樓去收租，因為買樓收租成本不菲，有物業稅，遇租霸，差餉地租管理費，維修，成本比較大，本人只想靠買優質籃籌股長期持有，滾存到一定金額時轉為買高息股收息，不知道這個方法可行嗎？靜候諗SIR用你寶貴的時間回覆。
answer:
不少人的盲點，係用自己的經驗，去判斷下步行動。要知個人經歷只有限，正因如此鼓勵讀歷史。今時市場充斥不少股樓皆賺人仕，惟今時景況相比1997，只屬減弱版。筆者會在今明兩天希望為一些投資概念提些意見，若覺得阻你發達真唔好意思。有緣人務必把握跌市前的收割機會，成為風浪過後的真正贏家。
先提一點寫在前題，請勿認為與投資無關。未來10年之大氣侯，應與過去十年有變。中國將不再依韜光養晦之理念治國，將轉為大國崛起，敢於亮劍。過去一個月有兩類新聞需慎作考慮:
- 騰訊遊戲「王者榮耀」被規，小朋友夜晚唔比打機。支付寶及微信支付已接中國人民銀行通知(2017/8/4)，要求內地所有第三方支付機構的網絡業務，於明年6月30日前全數遷移至「網聯」平台處理。此兩事可見內地政府將收緊網上亙聯平台的發展，配合萬一遇上外敵需將國家訊息及資金揸緊的情況。
- 拖欠中國政府650億未還的委內瑞拉，近日對美國劍拔弩張。要知美國最大優勢是難受任何國家攻擊。行大西洋或太平洋去打美國都需很長補給線，世上難有國家能有此般武力。令美國人憂心的另一方法，就係由南美洲攻打美國，上世紀古巴危機亦由此而來。今時中國行近同策略，係北韓張牌「打得差唔多」之後，露出另一隻牌「委內瑞拉」。作此事應為換取更多時間讓中國在南海及中亞洲地區擴張勢力。
上述兩事為中期趨勢。
至於長期趨勢，為資訊發達令政府更難作管治，惟有印鈔票套人心直至貨幣系統完全失效，引致戰爭或勢力重配。
投資或處世，筆者同意前輩曹仁超曹sir講法:「應該趁勢。」而把握轉勢為成就之本，守舊及一成不變，只會像柯達菲林一樣，2013年申請破產。幸好仲未執笠有多次機會捲土重來。
回應幾個讀者想法，大家慎思而行:
對於讀者陳述A: 「覺得現細價樓呎價比大價樓呎價貴很多，所以是難得機會，也可以早買早享受大單位?」
大單位呎價細低因為自2012年政府收緊按揭令600萬市值之上樓房難借錢買入，亦需超150萬之首期。買樓多數要借錢，唔同買股票，請先計算個人借貸力。讀者及太太工資約49K，借貸力為(49000)/10000*50%*2.59 = 6.34百萬。若用此牌面加上幾年間買樓所賺之330萬去換入一間更大的810萬三房，借貸力將用(810-330)/634 =75%，而手上資金近全用，如市況跌40%讀者將成負資產而問題在於借貸力已近用盡，萬一銀行CALL LOAN讀者已無借貸力去再借救亡。平心而論讀者有一定安全系數，筆者看法是樓市跌40-50%令讀者負住資產機會微。不過若買入樓後樓市跌20%，即約170萬，可能已是讀者儲蓄4-5年所得，擔心佢覺得肉痛。
今天已答1100字。明天再分享對本案之其他看法。及讀者應怎作法成就換屋及累富之事。
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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