Hello 諗 Sir 你好,
超級窮中產一名, 一直想盡早財務自由, 所以留意咗你個blog 好耐,亦有拜讀你出既書,獲益良多.但始終是紙上知識,加上現在美國央行又話加息縮表,所以真正實踐時還是想先直接請教諗sir!
小女今年32歲, 月入$43k,剛剛結咗婚, 丈夫同齡, 月入$28k, 大約資產如下:
– 現金約$600k (每月儲蓄 約$15k)
– 股票基金約$300k
– 自住樓 (outstanding loan $3.6m)
現在處於人生交叉點, 希望諗sir 能指點迷津!
2年前買咗樓$6.3M 自住, 現在估值$7.2m, 正掙扎是否加按套現作投資用途? 如果加按, 應怎樣運用以盡快達到財務自由?
- 有感樓市有向下趨勢, 現在加按是否風險太大 (借60%)? 還是應趁高價套現?
兩人借貸力有$9.19m <($28k+$43k)/10000*0.5*2.59>, 如果加按會用掉借貸力47%.
- 如果加按, 可以有額外$770k現金,加上手上現金, 大約有$1.3m, 心中投資方案如下:
- 買英國樓收租 – 買唔起香港樓,打算衝出香港, 目標樓價是180k鎊以下, 但這樣會令我倆用掉借貸力升至58-60%
- 買債基 – 但現在央行加息又放風縮表, 對債市應該是壞影響? 這樣的環境下, 操作債基應該更困難?風險更高? 另外應全數或只用部分資金買?
萬分感激!
迷途羔羊
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answer:
Q: 加息縮表對債之影響
尋晚議息耶倫又話要提早縮表，今日港股就穿27000。究竟係咪就咁睇息口升? 表會縮就對股債有負面影響咁簡單?
縮表只屬緊縮政策之一種，而緊縮在2013年收水已開始。看2016-17年，緊縮對債沒影響，至少是對公司債影響不大。見下圖為比公司債更垃圾的垃圾債ETF名叫JNK在2016至17之走勢，按圖示2016年7月至今一年升2.61%，未計佢會派息。那看倌認為在過去一年又話加息又話縮表，究竟債有冇跌到?
至於點解，就唔係免費文章講解。先攪清加減息，同投資人能否安穩收息無關連。至於筆者$98既書擺明係無講實行的，原因是書本印左之後無得改，但銷售人員為求賺佣出的虛招每日都變，不少更是睇完筆者本BLOG先變，故筆者書本無講實行，只係勾劃大概。筆者功力有限，寫唔到本書內容值$198蚊或成萬蚊，抱歉。
是讀者自己都識講係「窮中產」，咁有否了解窮中產的特徵是人工高而現金少呢? 我明白此情況筆者有份搞出黎，我同意要自我檢討。至於讀者人工係咪高就見仁見智，不評論。不過佢將樓趁樓市高行一拆二再轉按爆八成就梗的了，希望把按到資金加大至120萬。
Q:「加按是否風險大」
答:就要睇樓市大跌後銀行會否輕易call打工仔業主的loan。按2003年經驗，係唔會。但之後會唔會一樣，唔保證。如果擔心就唔好做，照而家每月儲15k儲到60歲，應多了15000*360 = 540萬係手。筆者樂觀去諗到時銀紙希望只比而家貶值一倍，咁等於讀者今日即退休而手揸270萬兩條友傍身的情況。
Q: 另外「為左要買得起樓，所以就唔買香港樓衝出英國?」
答: 咁即係筆者為左要買到電話，所以唔買iPHONE出部舊版華為(Huawei)*啦? 先解解為什麼要買樓? 樓是一項具高抵押性，拉長30年還而息較低的投資物，其他金股匯都無比特性。若有人FULL PAY英國買樓? 或用外國人身份買樓承造低成數按揭，那就不是浪費了買樓之原意? 伸延閱讀: http://homebloggerhk.com/68094/ (30年按揭是全世界最好工具? #1292
)
*明白華為(Huawei)而家是好勁，衝出全球。小弟絕無看輕中國人之意，我睇到AC Milan的中國球迷，我知道中國人”So rich”。
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貨幣基金如何與直債/債基共同配置
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高成數上會出租破解實例解說
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偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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策略5 如何判定將上升之美股
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