留意: 此題目不是結問問題的讀者看的。本blog中的題目可和問題本身無關。因為答案一半是覆讀者、另一半可以是諗樣自己想講的事
諗樣兄你好！拜讀閣下文章多時，獲益良多，而誠請諗兄指導。
承蒙賜教，不勝感激。
本人52歲月入22K，太太51歲月入30K。供養兩個子女，已大學畢業。一個工作，一個進修。
現有2個住宅物業如下：
出租物業1 ，2010年買入 (本人和太太持有):
按揭額：1.4M
尚欠銀行 : 1.1M
市值：4.6M
供款年期：12年
月供：$11,000
月租金收入$12,500
物業2 (本人和太太持有):
自住， 居屋，沒有按揭 ，市值：2.5M
因家庭開支關係，要供保險 ，積蓄不多，現只持股票市價約50萬，現金不多, 扣除所有支出每月可儲蓄5 K.
現希望諗兄指引前路：
1. 是否應該沽走一間出租物業，多留現金，待價低再出擊？ 或套樓後， 分段購入閣下介紹的收息基金？
2. 或保留現有物業，因買賣頻繁不但手續費高且可能要被繳利得稅。然後以樓養樓？
3.或以保留現有出租物業作退休用？
4. 有更佳的建議嗎？
謝謝，迷途心急人上
答案
對於讀者的個案有幾個考慮點，一是老掉牙的借貸力，二是年紀。借貸力為(22000+30000)/10000*50%*2.59=6.7mil。而現時借貸金額只為1.1mil，証明2010年買入之樓宇是正確的。有人話間收租樓都未賣出，何以論輸贏呢? 諗樣只能說在未來十年都是印各國錯印銀紙影響，中期因素會引致實物價錢膨漲，縱當中有升跌亦不改此軌跡。長期因素如人口老化、嬰兒潮退去為長期因素，不改你現時之考慮。除非你真的諗住買間樓留比個孫，否則將太多考慮因素納入考慮範圍，只會令你遲疑未決。
不建議賣出物業，任何一間亦不應。年紀已近退休年齡，再買樓可承造按揭年期會變短。不知你是特別安排或是年齡所限，出租物業只參與12年按揭供款，個之前後多30餘歲的後生仔不同。諗樣不是攪年齡歧視，而家想透過大家用心寫作，幫大家亙相了解一下心中的困難。所以在homebloggerhk看case，請花時間了解埋讀者的問題。諗樣更會代入角色，和大家解難。
可以做的是將出租物業加按，由於本身每月只可儲$5000，手上資金不算多，將出租物業加按至50%，4.6mil*50%-1.4mil=90萬。將套出之九十萬買下人仔收息，再減低保險供款，留有現金待正確時機出擊。由於收入方面未能開源，所以下步可以做是抽時候大家review一下你是否overinsured(過份受保)，在節流方面著墨為自己儲彈藥再投資一面加力。讀者五十有二，人壽保險需求下降，醫療保險要調升。應找說實話之仕再談一下。更不應該為供保險而儲唔到錢。
至於買賣之手續費太高是正確的。居屋不知已補地價沒有。但有一點可回頭看，告誡大家讀者的是，如果讀者手上是一間私人三房，可以等仔女再大就賣走轉兩房等退休，good多舊錢係手，而讀者本身是居屋，執行上又要補地價，補左又唔抵，不能行此策略。