致諗SIR,
諗SIR你好,剛修讀完你的收息課程,想增加更多被動收入,以下是小弟財政狀況,希望諗SIR比D建議:
背景: 兩夫婦都36歲,沒有小朋友,扣除MPF合共每月收入50K, 現10K租住粉嶺火車站附近私人屋苑(因方便上班)
資產:
1.物業3個 (2個香港,1個泰國)
a.怡心園中層2房-收租12,000/月 (2014年買入價160萬，本年6月時轉按260萬 (還銀行80萬+加按180萬，月供9,200)
b.太湖花園極低層2房-收租10,500/月 (2016年買入價325萬連租約買入，欠銀行150萬左右，月供6,200)
c.泰國曼谷市區1房-收租約4,400港元 (2017年頭110萬港幣買入,FULL PAID)
2.其他: 股票及IBOND等約10萬，國內銀行人民幣國債20萬 (年收息5%,2018年到期)
3.現金: 剛轉按借了180萬出來，共有230萬左右現金在手
支出:
1.供樓連差響管理雜費: (9200+6200+2600=18,000)
- 租樓10K
- 夫婦個人及家庭日常開支合共 (10,000)
- 家用及保險 (11,000)
問題:
1.剛上完收息班希望買債基增加被動收入,按現時財務狀況,諗SIR建議用多少資金買債基? 及什麼風險程度的債基?
2.已經沒有人頭在香港再買物業,是否應該再在海外投資物業?
3.怡心園物業是否應該賣走? 再買入粉嶺單位自住?
Thanks。學生上
ANSWER:
看讀者情況，即係每月近乎無錢儲。有此因源於讀者將怡心園加按，增加了供樓支出$9200。筆者認為此舉值得，基本上讀者要突圍，靠借就是成功原因。你可能話借錢梗要還，槓桿有風險，諗sir你咪再叫人左借右借。我們先看看讀者太湖花園市值現在約350萬而只欠150萬，樓價跌50%佢都未負資產。怡心園市值應都在400萬附近，現只借了260萬。換言之樓市跌4-5成讀者都未入肉。投資令人傾家蕩產多因為「過份投資」，而不是做槓桿就會出事。一個現金100萬既人自己唔做槓桿去買仙股，都可以出事。所以看波幅，及了解到自己銀包有幾厚，才是加大持貨力，變相令羸面上升之道。
手上230萬資金，建議分三注，用堂上所授的方法看時機分段入市。一般你去金融機構做債基佢都唔會同你講咩分段，總之早買早收息，最緊要你一次過買哂，三個月之後又turn多浸，咁就係好客。如果可以，幫手買多份保險就送兩款金擺設比你，希望用鍍金換真金，銀行唔使執。可惜近年銀行請了一大批sales去賣產品，賣唔緊要最慘係輸錢，搞到而家只淨得一些消息唔靈通加上沒判斷力既人先至叫銀行幫佢手理財。在筆者看法，銀行最應該重回佢基本業務，就係借錢比人。明白到近呢幾年息口走低，借錢無肉食，於是就想出了賣產品去填補息差收入空缺。這可算是起首選錯了嗆，現在恨錯難返。聽說現在後生仔而又有能力的，都不想加入銀行。嫌工時長又要跑數，加上埋沒良心咁sell客，真係唔係人人做到。
外地樓不排除有好野，但先講香港的法治好，稅低，資金進出容易，幣值掛大船，已是世界性投資勝地。你話香港印花稅重，但內地的可高至買價一半。英國有很高的遺產稅，而澳洲對存款又有徵稅。泰國唔比索羅斯入境，恨就在於佢當年令泰銖大幅眨值。加上近年REITs盛行，例如有隻REITs(下圖)本身派6.5%，加槓桿70%，融資成本2.6%，年回報成為(100*6.5%)+(100*70%*6.5%-100*70%*2.6%)/100 = 6.5+(4.55-1.82)/100 = 9.23%。主要入手香港、上海的甲級商廈、波幅不高而近年主升。這等於讀者用110萬購入此REITs，每月收$8460。好過佢而家一倍，仲要隨時賣到。咁你話邊樣好同佣金平? 筆者會在9月的環球ETF課程討論此法。ETF課程去到第13班次，比之前再加入了一些新內容。
銀行是不會解釋上述產品，因為個客識買ETF，基本上全香港銀行都再sell唔到基金。即係一埋每年圈左批客既錢去唔知做咩野而又坐定定收人1.5%管理費的基金。
當然外國樓應該買，不過買得主因不是為收息，而是其他考慮。至於讀者的怡心園同太湖相比，筆者看法是太湖的低層樓在市跌時會變成無承接，或價賤。故一向不在投資組合加入極低層之樓房，早換走早安樂。
*(A/B區望望)收息101於2017年batch 44(尖東分校上課)情況。近鏡頭的是A區而門後的是B區 諗sir接受J2兄弟幫節目訪問 *諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」 (中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法 *(下)諗sir於NOW TV的訪問 諗SIR（收息101）【收息投資課程】DV71班或72班 DV71第一堂 DV71 第二堂: 2020年2月12日(三) 19:15-22:00(少量位) DV71 第三堂: 2020年2月19日(三) 19:15-21:15(少量位) 或 DV72 第一堂: 2020年2月22日(六) 14:00-17:45(有位, , 現價$4900共兩課) DV72 第二堂: 2020年2月29日(六) 14:00-17:45(有位) 平日班三天內容, 與星期六班兩天內容相同 地點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 目前費用: $4900 *絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或在原有課程日子後到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，再免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五，星期六下午，睇片段前需預約及交付HK$50。 – 現時有位-優先A區: 可開課前20MIN 入場自選座位 現時有位-普通A區: 可開課前10MIN 入場自選座位。 現時有位-普通B區: 背向諗SIR，有投映屏播映powerpoint 、開課時入場坐B區 途 徑1: 【網上報名：課程報名表】 途徑2: FPS Payment / 轉數快付費 – 向我們查詢剩餘位情況後，利用閣下網上理財轉數快服務輸入電話63832145抬頭Home Concept Group Limited付款 或途徑3: 短訊報名：WhatsApp 63832145 或途徑4: 電郵報名：[email protected] 查詢或利用途徑3/4時記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDV71」或 如72班留TEDV72 途徑5: 即時信用卡付款及留位 BATCH 71(嚴禁轉售留位) DV系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案就當只用幾十萬資金都可係香港實行、應用時不需開立私人銀行戶口 – < 首部份課程 > 債券投資了解及精明慳錢買入方法 選取債券之步驟 怎樣用債券穩獲10%年回報 本網提及的債基疊增9.5%-14%的收息方案 解釋直債提升回報之技(如: 「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」此類之作法方案詳解 達成財務自由的理財方針 – < 次部份課程 > 基金太多，點去比較? 基金經紀不會提及之買賣需知 如何判斷債基、直債的出入市時機? 債基買賣收10-12%息一年又如何慳洗費? 債基疊增收息方案詳解。最重要係執行時要留意之風險及應對 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 – < 後部份課程 > 有咩保險可以CUT? 保單融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流目標保證8.0%保險方案 保費融資選擇、醫療保險選擇正解 – 諗SIR（收息103）【收息實習班】/TEDP54班 (53班滿，新加54班) ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！ DP53 DP53 或 DP54 第一課: 2020-02-26(三) 19:15-21:15 DP54 第二課: 2020-03-04(三) 19:15-21:15 費 用：$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生) 地 點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 – 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五，星期六下午，睇片段前需預約及交付HK$50行政費。 – – – 內容: 債基出入市應看之訊號教育 市況更新。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20、25%! 每次不同介紹 有銀行朋友幫你順利報行方案及到場介紹 – 即你減省買入費用及其他支出 幾時買及用咩方法分段入市之考慮 高階保險收息方案 令執行債基方案更順暢的留神小處 往後重讀收息103只需$1500 成為103舊生之後重讀只需半價, 課程隨後一年可加入諗SIR討論群 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 *討論群有會員特設活動如私銀介紹聚會(7月30 – 滿)/英國樓免費講座(非會員收費$500) *討論群有諗sir特派收息學長接見103學生、面談對策及重溫課程 【收息投資課程】Batch 71 (16 JAN 2020: 優先A位剩餘少量，報名先聯絡留好後付款)
: 2020年2月5日(三) 19:15-22:00(少量位, 現價$4900共三課)
第一課: 2020-01-11(六) 14:00-16:00(FULL)第二課: 2020-01-18(六) 14:00-16:00(FULL)
補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五，星期六下午，睇片段前需預約及交付HK$50。 – 報名： 方法1: 【網上填表：課程報名表】 方法2: FPS Payment / 轉數快付費 – 向我們查詢剩餘位情況後，利用閣下網上理財轉數快服務輸入電話63832145抬頭Home Concept Group Limited付款 方法4: whatsapp 63832145 / 留閣下「姓名」「電郵」「課程編號：TELY63」 方法5: 下方填上mobile、閱畢收生條款後checkbox再按下PAYNOW button信用卡付款。會即時留位 – – 諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY64 TELY64/第一課: 2020-02-04(二)19:15-21:30(不設休息時間) 費用：$3000 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五，星期六下午，睇片段前需預約及交付HK$50按金，到步可退回。 – 諗sir工作目標: 重塑香港出版界經營模式，成就更多全職作者。希望書店如Page one可以先執少幾間，日後再開番 報名： 方法1: 【網上填表：課程報名表】 方法2: FPS Payment / 轉數快付費 – 向我們查詢剩餘位情況後，利用閣下網上理財轉數快服務輸入電話63832145抬頭Home Concept Group Limited付款 方法4: whatsapp 63832145 / 留閣下「姓名」「電郵」「課程編號：TELY64」 方法5: 下方填上mobile、閱畢收生條款後checkbox再按下PAYNOW button信用卡付款。會即時留位 – 買樓003課程重點： A. 進階按揭及借貸運用 -零收入都可產出借貸力法門 – 如何將自己間樓加按爆八-九成? B. 睇市心法 – 跑贏跑輸屋苑數理化解構 – 中原數市指數走勢預測方法 C. 買樓收租精明作法 – 租約點簽先保障業主? – 租霸只能用封租解決? D. 學生宿舍/套房做法 – 套房分享: 買樓收租年回報達12-15% -點搵適合單位去做套房或學生分租? -套房收租同一般買樓收租之差異 -套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
第二課：2020年1月21日(二) 時間：19:15-21:30(不設休息時間)
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地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓 1303室
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買樓001 內容：
（*買樓003可單上。不用先修買樓001）
TELY64/第二課: 2020-02-11(二)19:15-21:30(不設休息時間)
地點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
方法3: 電郵：[email protected] / 留閣下「姓名」「電話」「課程編號：TELY64」
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
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TEDX09 第一堂: 2020-03-07(六)14:00-16:45 TEDX09 第二堂: 2020-03-14(六)14:00-16:45 地點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 費用: $3580 *修讀收息104必需有已完成收息101之記錄 途 徑1: 【網上報名：課程報名表】 或途徑2: 短訊報名：WhatsApp 63832145 或途徑3: 電郵報名：[email protected] 記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDX09」 或最快捷的途徑4: 即時付款及留位 BATCH 09 (嚴禁轉售留位) DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案大多8萬港幣都可實行、日日買賣、亦不用開立私人銀行戶口、教埋係邊度買、展示買賣系統版面及點用滑鼠right click落盤都教埋! 亦會教授如何用免費軟件因應市況找出嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs。亦有買賣操作示範 – < 課程部份A – 嬰債收20%息 > 什麼是嬰債? 那裡可以用萬餘元港幣就入手買到? 隨時出入? < 課程部份C – 優先股及海外房託(REITs)收10-20%息 > 介紹穩當性高的優先股買法， 如何自己找到及選取優先股收息 介紹不同房託版塊及類型，與利用那些網站去持續觀察其表現 展示「無人機組合」，較進取獲17%的收息組合
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