致諗SIR,
諗SIR你好,剛修讀完你的收息課程,想增加更多被動收入,以下是小弟財政狀況,希望諗SIR比D建議:
背景: 兩夫婦都36歲,沒有小朋友,扣除MPF合共每月收入50K, 現10K租住粉嶺火車站附近私人屋苑(因方便上班)
資產:
1.物業3個 (2個香港,1個泰國)
a.怡心園中層2房-收租12,000/月 (2014年買入價160萬，本年6月時轉按260萬 (還銀行80萬+加按180萬，月供9,200)
b.太湖花園極低層2房-收租10,500/月 (2016年買入價325萬連租約買入，欠銀行150萬左右，月供6,200)
c.泰國曼谷市區1房-收租約4,400港元 (2017年頭110萬港幣買入,FULL PAID)
2.其他: 股票及IBOND等約10萬，國內銀行人民幣國債20萬 (年收息5%,2018年到期)
3.現金: 剛轉按借了180萬出來，共有230萬左右現金在手
支出:
1.供樓連差響管理雜費: (9200+6200+2600=18,000)
- 租樓10K
- 夫婦個人及家庭日常開支合共 (10,000)
- 家用及保險 (11,000)
問題:
1.剛上完收息班希望買債基增加被動收入,按現時財務狀況,諗SIR建議用多少資金買債基? 及什麼風險程度的債基?
2.已經沒有人頭在香港再買物業,是否應該再在海外投資物業?
3.怡心園物業是否應該賣走? 再買入粉嶺單位自住?
Thanks。學生上
ANSWER:
看讀者情況，即係每月近乎無錢儲。有此因源於讀者將怡心園加按，增加了供樓支出$9200。筆者認為此舉值得，基本上讀者要突圍，靠借就是成功原因。你可能話借錢梗要還，槓桿有風險，諗sir你咪再叫人左借右借。我們先看看讀者太湖花園市值現在約350萬而只欠150萬，樓價跌50%佢都未負資產。怡心園市值應都在400萬附近，現只借了260萬。換言之樓市跌4-5成讀者都未入肉。投資令人傾家蕩產多因為「過份投資」，而不是做槓桿就會出事。一個現金100萬既人自己唔做槓桿去買仙股，都可以出事。所以看波幅，及了解到自己銀包有幾厚，才是加大持貨力，變相令羸面上升之道。
手上230萬資金，建議分三注，用堂上所授的方法看時機分段入市。一般你去金融機構做債基佢都唔會同你講咩分段，總之早買早收息，最緊要你一次過買哂，三個月之後又turn多浸，咁就係好客。如果可以，幫手買多份保險就送兩款金擺設比你，希望用鍍金換真金，銀行唔使執。可惜近年銀行請了一大批sales去賣產品，賣唔緊要最慘係輸錢，搞到而家只淨得一些消息唔靈通加上沒判斷力既人先至叫銀行幫佢手理財。在筆者看法，銀行最應該重回佢基本業務，就係借錢比人。明白到近呢幾年息口走低，借錢無肉食，於是就想出了賣產品去填補息差收入空缺。這可算是起首選錯了嗆，現在恨錯難返。聽說現在後生仔而又有能力的，都不想加入銀行。嫌工時長又要跑數，加上埋沒良心咁sell客，真係唔係人人做到。
外地樓不排除有好野，但先講香港的法治好，稅低，資金進出容易，幣值掛大船，已是世界性投資勝地。你話香港印花稅重，但內地的可高至買價一半。英國有很高的遺產稅，而澳洲對存款又有徵稅。泰國唔比索羅斯入境，恨就在於佢當年令泰銖大幅眨值。加上近年REITs盛行，例如有隻REITs(下圖)本身派6.5%，加槓桿70%，融資成本2.6%，年回報成為(100*6.5%)+(100*70%*6.5%-100*70%*2.6%)/100 = 6.5+(4.55-1.82)/100 = 9.23%。主要入手香港、上海的甲級商廈、波幅不高而近年主升。這等於讀者用110萬購入此REITs，每月收$8460。好過佢而家一倍，仲要隨時賣到。咁你話邊樣好同佣金平? 筆者會在9月的環球ETF課程討論此法。ETF課程去到第13班次，比之前再加入了一些新內容。
銀行是不會解釋上述產品，因為個客識買ETF，基本上全香港銀行都再sell唔到基金。即係一埋每年圈左批客既錢去唔知做咩野而又坐定定收人1.5%管理費的基金。
當然外國樓應該買，不過買得主因不是為收息，而是其他考慮。至於讀者的怡心園同太湖相比，筆者看法是太湖的低層樓在市跌時會變成無承接，或價賤。故一向不在投資組合加入極低層之樓房，早換走早安樂。
*諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」 (中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法 *(下)諗sir於NOW TV的訪問 諗SIR（收息101）【收息投資課程】TEDV75班(內容在72班後已大更新) 第一堂:網上修讀2小時，即予收息關鍵及10%收息方案 第二堂真人教授: 2020年9月15日(二) 19:15-22:00(有優先A位) 第三堂真人教授: 2020年9月22日(二) 19:15-22:00 (有優先A位) 第二堂真人教授: 第三堂真人教授: 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 目前費用: $4900(已包上述三堂) 講者諗sir: 2012年後開始教授課程，累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市，過濾出投資要旨及精華想面對面教識你 *絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課 #上唔到真人堂可在隨後班次補課 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145(接受網上信用卡、匯豐轉數或轉數快付款) 3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂 或用電郵：[email protected] 或利用下方PAYNOW BUTTON即時付款先開始網上課 DV系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案幾十萬資金都可實行、同時為你將資金打去新加坡或外地做準備，配合2020年香港人情況。唔一定需要靠銀行做，當然亦不用開立私人銀行戶口，全新內容連舊生讀未聽過。 < 首部份課程 > 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 < 次部份課程 > 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 – < 後部份課程 > 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢 – 諗SIR（收息103）【收息實行班】/TEDP57及58班 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片 TEDP57第一課: 2020年8月18日(二) 19:15-21:15 TEDP57第二課: 2020年8月25日(二) 19:15-21:15 或 TEDP58第一課: 2020-09-19(六) 14:00-16:00 TEDP58第二課: 2020-09-26(六) 14:00-16:00 費 用：$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生) 地 點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 報名: – 內容: 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103 可加入諗SIR討論群 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 *討論群有會員特設活動如私人銀行服務介紹聚會/轉換資金去星加坡聚會/英國樓講座 *往後重讀收息103只需$1500 【收息投資課程】Batch 75 (新75班次，優先A位先報先得，小班教學，機會難逄。報名請先聯絡hold位 )
2020年7月25日(六) 16:15-19:00(FULL)2020年8月1日(六) 16:15-19:00 (FULL)
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第二課：2020年8月15日(六)14:00-16:45 (隔日就可網上睇到片，不用依1及8號時限)
費 用：$2000元
地 點(網上看後仲可上返一次真人買樓001，地點為->)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓 1303室
買樓001 內容：
（*買樓003可單上。不用先修買樓001）
第二課：2020年8月29日(六) 14:00-16:45 (隔日就可網上睇到片，不用依22及29號時限)
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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