五層樓置業夢能否完成?

諗樣你好，小第今年39，已結婚及有一個小孩。現在有2個單位 + 1車位 + Limited Liquid Asset
，希望 50 歲前能有 5 個物業，請諗樣給小第一些意見如何善用，優化，整合。家庭收入和支出如下﹕

收入﹕
自己+太太月入﹕    $90k X 12 = $1.08m
單位A+車位租金﹕    $20k X 12 = $0.24m
共 $1.32m

另外3，6，9月每季大概有$100k quarterly bonus ，年尾$300k， total $600k
大概一年家庭總收入$1.92m

支出﹕
單位A+B﹕    $33k X 12 = $396k
車﹕                $10k X 12 = $120k
讀書﹕            $10k X 12 = $120k
父母﹕            $10k X 12 = $120k
人保﹕             $10k X 12 = $120k

其他支出﹕    $40k X 12 = $480k
共 $1.36m
因每月平均收入和支出打和，所以只能用 quarterly bonus 來做savings 同交稅。一年能 save $350k.
另資產如下﹕

人仔+股票﹕    $600k
買入             欠              PLAN              現值
單位A (出租)﹕       $4.2m        $3.1m        H + 0.65%     $7m
單位B (自住)﹕      $9.3m        $4.8m        P – 2.7%         $11m
車位 (出租)﹕         $0.4m        N/A            N/A                $1m
單位 A 因為是同父母聯名加上Hibor Plan 所以不想 remortgage。另外單位 B (太太聯名) 是2012年初買，有兩年罰息期，要2014年初才能轉按。請問在未來十年，我應該有什麼規劃才能得到 50 歲 5 個物業目標﹖高不成低不就的人上

答案

 由於家庭收入偏高，年收入可達2.0mil港幣，理可界定為小富至中產一類。但儲蓄份額只為收入的16.7%，即每年35萬元，開始筆者都以為自己睇錯。儲蓄金額只是由bonus而來，萬一經濟下行會令儲蓄大計受打擾。讀者提供儲蓄金額為600k，真的不要介意，可能佢自己同朋友講自己淨得60萬係銀行都無人信佢。當然讀者不是「孤單」的一個，筆者都識得不少人是「有大洗大」的，這是否正確完全判斷於你是否計得到幾時自己唔洗再用錢(應該只有死人連一蚊都唔使用)，另外當自己沒有工作能力後是否有人「關照」你，所以港英時的公務員長俸真是很好的! 當然而家入職已cut左，沒有此福利了。
 
所淨金額只等同三個月家庭月入，已響警號。再看洗費，倆夫婦每月支出為40k，再加上按揭欠下(3.1+4.8)=7.9mil，就當拉到30年還都要供款(7.9/2.59)=3即供$30000一個月。結合為一個月最少都要支出40k+30k=70k，在此洗費下唔可以養車冇錢比父母唔可以病亦要停供人壽保險。如果真係意外工傷，或因唔知咩情況不能從事現職，頭六個月公司可能會出足糧比工傷同事，但現有儲蓄只能捱60/7萬 = 8.5個月。如果諗樣計錯，咁就真係我錯，讀者和本樣都可以放下心頭大石了。 
筆者不是為讀者製造問題，亦有人可能話萬一有工傷保險會賠的。可是筆者所見除了人壽保險是理賠「較爽」外，醫療賠償很多時都引起了爭論。原因當然時每人入院之事故，又或個人對保障之expectation根本和保單所說有不同。另外在父母的支出，或小朋友開支突破要縮減都是每人不想見到的。所以希望讀者先行改變生活習慣，如不用現自住那間11mil單位(B)作出租補貼，讀者退休或遇上事故後之生活質素會大為降低，這完全違反了個人理財之原則。即為個案事主提供穩定的生活，及在退休後提供被動收入保障。
 
由於讀者已有樓房，再買住宅收租要予雙倍從價印花稅，計及買一個500萬之九龍兩房租出，稅款為30萬(6%)，再加上經紀傭，些少裝修，未有租客已要四十幾萬洗費，而租金可以只得1.5萬元。話唔定買盤生意攪下，計埋請人支出每個月都已可淨袋萬幾銀。當然生意好靠自己先會得到升值，而樓房就可受惠銀紙貶值而令自己財富順水而行。本段只想說讀者現時急不得，冇得百餘二百萬現金，請勿再開新FILE買物業。
 
如計借貸能力，是19.2mil*50%/10000*2.59= 25mil。現有借貸為3.1+4.8mil=7.9mil，就咁睇仲可以借多4mil先令借貸力用至一半。惟個人理財規劃要睇能借多少之餘，亦是衡量本身cash持有水平達多少。在淡市有一舊現金係手勝過你有十條未收街數的。讀者現可做是將單位B套出三百萬，再將該款項用作人仔定期收息，又或保守債券望所收利息夠多出之萬餘元供款。再改善收入及支出習慣。如果讀者之前幾年都能儲到三十幾萬，亦不如令現金水平低下至連兩個月家庭月入都不如。所以話賺多自己洗多，富人的煩惱不比窮人少。
 
 
再咁落去由於人到四十難免資產太多、另外負擔又很多，本文希望先比讀者一個概念，詳細情況要面談檢討再判斷。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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**諗Sir【買樓收租課程】**

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略

 

講　者：聶sir
時　間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
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(課程編號: YUS40F)

【我要報名 網上填表】

 

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費　用：$2,000
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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【 按此進入  課程】

【我要報名 YUS41U： 網上填表】
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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內容：
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面

– 教曉揀新股

– 判價看陰陽

– 盤路齊拆解

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聶SIR【倍升股基礎班】課程

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內　　容：

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
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【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
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家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室
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【報名： 按此網上填表】
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講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析

備註：

*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播

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全面革新內容及學習模式！

1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
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3. 每月舉辦4小時實體課，隊長親身講授重點
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主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統，適合年輕朋友）
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另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
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實體課內容
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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費　　用：$3580
地　　點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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【我要報名：網上填表】
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
費　用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【查　詢： E-Mail → [email protected]】
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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