五層樓置業夢能否完成?

諗樣你好,小第今年39,已結婚及有一個小孩。現在有2個單位 + 1車位 + Limited Liquid Asset
,希望 50 歲前能有 5 個物業,請諗樣給小第一些意見如何善用,優化,整合。家庭收入和支出如下﹕

 

收入﹕
自己+太太月入﹕    $90k X 12 = $1.08m
單位A+車位租金﹕    $20k X 12 = $0.24m
共 $1.32m

另外3,6,9月每季大概有$100k quarterly bonus ,年尾$300k, total $600k
大概一年家庭總收入$1.92m

 

支出﹕
單位A+B﹕    $33k X 12 = $396k
車﹕                $10k X 12 = $120k
讀書﹕            $10k X 12 = $120k
父母﹕            $10k X 12 = $120k
人保﹕             $10k X 12 = $120k

 

其他支出﹕    $40k X 12 = $480k
共 $1.36m
因每月平均收入和支出打和,所以只能用 quarterly bonus 來做savings 同交稅。一年能 save $350k.
另資產如下﹕

 

人仔+股票﹕    $600k
買入             欠              PLAN              現值
單位A (出租)﹕       $4.2m        $3.1m        H + 0.65%     $7m
單位B (自住)﹕      $9.3m        $4.8m        P – 2.7%         $11m
車位 (出租)﹕         $0.4m        N/A            N/A                $1m
單位 A 因為是同父母聯名加上Hibor Plan 所以不想 remortgage。另外單位 B (太太聯名) 是2012年初買,有兩年罰息期,要2014年初才能轉按。請問在未來十年,我應該有什麼規劃才能得到 50 歲 5 個物業目標﹖高不成低不就的人上

 

答案

 由於家庭收入偏高,年收入可達2.0mil港幣,理可界定為小富至中產一類。但儲蓄份額只為收入的16.7%,即每年35萬元,開始筆者都以為自己睇錯。儲蓄金額只是由bonus而來,萬一經濟下行會令儲蓄大計受打擾。讀者提供儲蓄金額為600k,真的不要介意,可能佢自己同朋友講自己淨得60萬係銀行都無人信佢。當然讀者不是「孤單」的一個,筆者都識得不少人是「有大洗大」的,這是否正確完全判斷於你是否計得到幾時自己唔洗再用錢(應該只有死人連一蚊都唔使用),另外當自己沒有工作能力後是否有人「關照」你,所以港英時的公務員長俸真是很好的! 當然而家入職已cut左,沒有此福利了。
 
所淨金額只等同三個月家庭月入,已響警號。再看洗費,倆夫婦每月支出為40k,再加上按揭欠下(3.1+4.8)=7.9mil,就當拉到30年還都要供款(7.9/2.59)=3即供$30000一個月。結合為一個月最少都要支出40k+30k=70k,在此洗費下唔可以養車冇錢比父母唔可以病亦要停供人壽保險。如果真係意外工傷,或因唔知咩情況不能從事現職,頭六個月公司可能會出足糧比工傷同事,但現有儲蓄只能捱60/7萬 = 8.5個月。如果諗樣計錯,咁就真係我錯,讀者和本樣都可以放下心頭大石了。 
筆者不是為讀者製造問題,亦有人可能話萬一有工傷保險會賠的。可是筆者所見除了人壽保險是理賠「較爽」外,醫療賠償很多時都引起了爭論。原因當然時每人入院之事故,又或個人對保障之expectation根本和保單所說有不同。另外在父母的支出,或小朋友開支突破要縮減都是每人不想見到的。所以希望讀者先行改變生活習慣,如不用現自住那間11mil單位(B)作出租補貼,讀者退休或遇上事故後之生活質素會大為降低,這完全違反了個人理財之原則。即為個案事主提供穩定的生活,及在退休後提供被動收入保障。
 
由於讀者已有樓房,再買住宅收租要予雙倍從價印花稅,計及買一個500萬之九龍兩房租出,稅款為30萬(6%),再加上經紀傭,些少裝修,未有租客已要四十幾萬洗費,而租金可以只得1.5萬元。話唔定買盤生意攪下,計埋請人支出每個月都已可淨袋萬幾銀。當然生意好靠自己先會得到升值,而樓房就可受惠銀紙貶值而令自己財富順水而行。本段只想說讀者現時急不得,冇得百餘二百萬現金,請勿再開新FILE買物業。
 
如計借貸能力,是19.2mil*50%/10000*2.59= 25mil。現有借貸為3.1+4.8mil=7.9mil,就咁睇仲可以借多4mil先令借貸力用至一半。惟個人理財規劃要睇能借多少之餘,亦是衡量本身cash持有水平達多少。在淡市有一舊現金係手勝過你有十條未收街數的。讀者現可做是將單位B套出三百萬,再將該款項用作人仔定期收息,又或保守債券望所收利息夠多出之萬餘元供款。再改善收入及支出習慣。如果讀者之前幾年都能儲到三十幾萬,亦不如令現金水平低下至連兩個月家庭月入都不如。所以話賺多自己洗多,富人的煩惱不比窮人少。
 
 
再咁落去由於人到四十難免資產太多、另外負擔又很多,本文希望先比讀者一個概念,詳細情況要面談檢討再判斷。










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